안녕하세요 남호섭 전문가입니다.
Q. 상가 임대 계약서 (현시설상태에서 임대차한다.)
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.상가임대차계약 종료시에 있을 수 있는 임대인과 임차인간의입장차이입니다.임차인이 기존시설이 되어있는상태에서 앞전 임차인으로부터 시설권리금을 주고 시설인수 받아 동일한 업종으로 사업을 한 경우라면 다툼의 소지가 있습니다 .그렇지않은 경우라면 질문자님의경우는 들어올 시점의 현시설상태까지만 원상회복 의무가 있다고 보겠습니다.이와 비슷한사례로 1990년 대법원판례는 별도의 약정이 없으면 임차인이 새롭게 개조한범위까지만 원상회복하면 된다고하였습니다. 그런데 최근에 하급심에서 권리금을 주고.임차인이 필요에 의해서 시설을 인수한것이므로 앞전 임차인이 시설한부분까지 철거할 의무가있다고 보아야한다는 판결이 있습니다.더 구체적인것은 법률사무소를 통해서 알아보시고 임대인과 원만히 해결하시기 바랍니다.
Q. 아파트가 두채인데 한채를 정리하려고 하는데 어떤것을 정리해야 할까요?
안녕하세요. 남호섭 공인중개사입니다.문의 내용으로만 보면 광주아파트를 파는것이 좋을 것 같습니다. 2주택을 소유하고 있을경우 일반적으로 먼저 매도해야하는 주택은 양도소득세가 적게 나오는것입니다.문의 내용에서 광주아파트는 매도가보다 매수가가 낮다보니 부담해야하는 양도소득세금액이 아예 없는상황인반면광양아파트는 매도가와 매수가의 차액이 발생되어 양도소득세가를 일정액을 부담해야하는상황입니다.다른조건 무시하고 단순히 경제적인면만으로 답변드렸습니다.
Q. 아파트계약할때 꼭 공인중개사무소에서 해야하나요?
안녕하세요.남호섭 개업 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 계약은 공인증개사를 통하지않고도 매도인과 매수인이 직접 계약서작성을 할수있습니다. 꼭 공인중개사를 통해서 계약을 안해도 됩니다.계약당사자가 직접 계약서작성하는경우 평생에 있어 자주격는 일이 아니다보니 매매관련 기타 관련된 사항을 일일이 직접 신경을 써야한다는 부담감 내지 불안함이 있을 수 있습니다.매도인이나 매수인 어느 일방의 입장에서 볼때 신경쓰이고 불안하니 중개보수를 주더라도 공인중개사를 통해서 계약하기를 원할수가 있겠습니다.공인중개사사무소를 통하여 계약을 하게되면 거래물건의 현재 상태, 공시되지 않은 기타 권리, 공시된 권리 등을 체크하여 혹시 있을 계약이행상의 분쟁을 방지 하고 원만하게 계약이행이 마무리 될 수 있게 공인중개사사무실에서 알아서 진행하므로 쌍방은 크게 신경쓰지않고 계약을 마무리할수가있게됩니다.실무에서 일방의 계약당사자가 원하면 공인중개사사무실을 통하여 계약서 작성하시고 부담되는 중개보수부분은 계약서작성 전에 적절하게 당해 중개사분과 잘 협의하시면 될 것 같습니다.