안녕하세요 이의석 전문가입니다.
대출
Q. 왜 항상 은행이자가 대출이자보다 낮은가요?
안녕하세요. 이의석 경제·금융전문가입니다.질문자님의 말씀대로... 은행 운영해야하니까 그런게 맞습니다.은행의 입장에서 생각해볼께요. 은행은 예금자들에게 예금을 받은 돈으로 대출자에게 돈을 빌려줍니다. 그리고 돈을 빌려주는 댓가로 대출이자를 받게 되고, 그 중에 일부를 예금자에게 예금이자로 돌려줍니다.예를 들어볼께요. 예금이자가 2%이고, 대출이자는 5%라고 생각을 해볼께요. 예금으로 1억원을 예치받아서, 그 1억원을 다른 사람에게 빌려주었습니다. 그럼 은행은 대출이자로 1억원의 5%인 5백만원을 받게 되고, 이중 일부인 200만원(1억원의 2%)을 예금자에게 예금이자로 돌려줍니다. 그리고 나머지 300만원은 은행의 이익으로 남겨둡니다. 이걸 예대마진이라고 합니다. 결국 은행이 이익을 남기기 위해서(=은행 운영해야 하니까) 대출이자가 예금이자보다 높은게 맞습니다.일시적으로 예금이자가 대출이자보다 높은 경우가 생길 수도 있겠지만(특판예금 등), 동일한 은행이라면 일반적인 상황에서는 대출이자가 예금이자보다 높은 게 맞습니다.도움이 되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 전세금 상환이 이뤄지지 않고 있습니다.
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.1. 집주인과 연락이 닿는 상황이고, 말이 통하는 집주인이라면, 전세가 빨리 나갈 수 있도록 보증금을 낮춰서 내 놓게 얘기를 해보세요. 대화로 해결할 수 있다면 그게 가장 좋은 방법입니다.2. 집주인과 연락이 닿지 않는 상황일 경우, 만약 전세보증보험을 들어놓으셨다면 보증이행 절차를 진행하시면 됩니다.3. 전세보증보험을 들어놓지 않으셨다면 보증금반환소송을 통해서 보증금을 돌려받으셔야 합니다.도움이 되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 전세는 집주인입장에서 이득되는게 맞나요?
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.부동산이 상승하는 시기라면 전세가 집주인에게 이익이 될 수 있습니다. 부동산 투자용으로요.간단히 예를 들어서, 집을 사는데 매매가가 3억원이고 전세가가 2억5천만원이라고 생각을 해볼께요. 그럼 집주인은 이 집을 구매하는데 5천만원이 들어갑니다. 전세보증금으로 받는 2억5천만원에 자기돈 5천만원만 얹으면 집을 살 수 있으니까요.그런데 2년 후에 이 집의 시세가 올라서 4억이 됐다면 어떨까요? 5천만원을 투자해서 시세차익 1억원을 올린 꼴이 됩니다. 무려 200%의 수익률이죠. 이런 점 때문에 부동산 상승기에는 투자자들이 전세를 끼고 집을 매입하는 경우가 많습니다. 이를 갭투자라고 합니다.하지만 이런 갭투자를 단순히 생각하면 안돼요. 당연히 집값이 상승할거라고 생각해서 전세를 끼고 부동산을 매입했는데, 반대로 집값이 떨어지면 어떻게 될까요? 매매가가 3억원에서 2억5천만원으로 하락하는 것이지요. 그럼 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 돈이 없어요. 즉, 자기돈 5천만원을 모두 날리는 것이지요. 또한, 대부분의 집주인들은 다음 세입자를 구해서 전세입자에게 보증금을 돌려주려고 합니다. 큰 금액의 보증금을 돌려줄 만큼 현금이 없으니깐요. 그런데 다음 세입자가 구해지지 않으면 어떻게 될까요? 전세만기가 되어도 보증금을 돌려주지 못하고 악성임대인이 되게 됩니다. 쉽게 말해, 전세사기가 되는 것이죠.정리하자면... 부동산 상승기에는 전세를 내주는 것이 투자수익률을 높일 수 있다는 점에서 집주인에게 이득이 될 수 있습니다. 하지만 부동산 침체기에는 질문자님의 말씀처럼 전세를 내주는 것이 집주인에게 전혀 이득이 되질 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
예금·적금
Q. 금리인상은 물가가 무조건 상승인가요?
안녕하세요. 이의석 경제·금융전문가입니다.1. 일반적으로 금리가 오르면 물가는 내려갑니다. 2. 금리와 주식과의 관계 - 일반적으로 금리가 오르면 주식은 하락합니다.이는 단순히 생각해보면 됩니다. 예를 들어, 예금금리가 2%에서 5%로 상승했다면, 위험을 감수하면서 주식에 투자하기 보다는 안전하게 예금을 선택하는 사람이 늘어날 것입니다. 주식에 투자하는 사람이 줄어들면(=주식 매수세가 줄어들면) 주가는 하락하겠지요. 반대로 예금금리가 5%에서 2%로 하락한다면, 사람들은 예금에 돈을 맡기기보다는 주식등에 투자를 하여 수익률을 높이려고 할 것입니다. 금리가 낮기 때문에 돈을 차입하여 주식투자를 하려는 사람도 생겨날테구요. 주식에 대한 수요가 늘어나면 주가는 상승하겠지요. 따라서 일반적으로 금리가 오르면 주식은 하락하고, 금리가 떨어지면 주식은 오릅니다.3. 금리와 부동산과의 관계 - 일반적으로 금리가 오르면 부동산 가격은 하락합니다.부동산을 구입하려고 할 때, 전부다 현금으로 지불하고 부동산을 사는 사람은 거의 없죠. 대부분 부동산 담보 대출을 받아서 그 돈으로 부동산을 구입합니다. 그런데 대출금리가 오른다면 어떻게 될까요? 이자로 지불해야 할 금액이 많아지기 때문에 부동산을 구입하기 부담스러워집니다. 부동산 수요가 줄어든다는 뜻이죠. 부동산 수요가 줄어든면 이는 부동산 가격의 하락으로 이어집니다. 지금 현재 금리가 많이 올라서 부동산 거래가 줄어들고, 가격이 떨어지는 현상을 생각하면 이해하기 쉬울 꺼에요. 반대로 금리가 낮아지면 사람들은 이자부담이 줄어들기 때문에 대출을 받아서 부동산을 매입하는데 상대적으로 부담이 적죠. 그래서 부동산 가격이 오를 가능성이 높습니다. 따라서 일반적으로 금리가 오르면 부동산 가격은 하락하고, 금리가 떨어지면 부동산 가격은 오릅니다.4. 하지만 주식이나 부동산시장에 '무조건'이라는 건 없습니다. 금리가 올라도 주식이 오를 수 있고, 부동산도 오를 수 있지요. 왜냐하면 금융시장은 금리만 영향을 미치는 것이 아니라 여러가지 요인들이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 금리인상이 예상된다면 무조건 주식이나 부동산을 모두 팔고 무조건 현금으로 보유하기 보다는 주식과 부동산의 비중을 줄이고 예금비중을 늘리면서 시장 상황을 계속 모니터링하는 것이 좋습니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 청약통장의 점수는 어떻게 산정되나요?
안녕하세요.청약통장의 점수(가산점)은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따라 산정됩니다.만점은 84점이구요. 무주택기간(최대 32점), 부양가족수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 합산하여 계산합니다.구체적인 점수계산은 아래의 그림을 참고해주세요. (표 출처 : 청약홈 홈페이지)도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.
주식·가상화폐
Q. 해외주식은 몇시부터 가능한건가요?
안녕하세요. 해외주식을 미국시장 기준으로 설명해드리겠습니다.1. 미국주식시장은 우리나라 시간으로밤 11시 30분부터 다음날 새벽 6시까지입니다. 일단 이걸 기준으로 기억해두시구요.2. 주말에는 주식시장이 열리지 않습니다.즉, 월~금요일까지 주식시장이 열리는데,미국은 우리나라보다 시차가 늦기 때문에 월 - 월요일 밤 11시 30분부터 화요일 새벽 6시까지금 - 금요일 밤 11시 30분부터 토요일 새벽 6시까지장이 열린다고 생각하시면 되겠습니다.3. 미국 주식시장이 우리나라와 다른 점이 있다면섬머타임이 있다는 것인데요.2023년을 기준으로는 3/12~11/5의 기간이 섬머타임에 해당합니다.섬머타임 기간동안에는 주식 개장시간이 1시간씩 앞당겨져밤 10시30분부터 다음날 새벽 5시까지 거래를 하실 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 좋겠네요.감사합니다.
부동산
Q. 현재 부동산 가격 하락이 정상적인가요?
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.현재의 부동산 가격 하락이 정상, 비정상이라고 단편적으로 판단하기는 어려울 것 같습니다. 부동산 가격은 수요와 공급에 따라 결정이 되는데, 시장에 나와있는 매물(공급)보다 부동산을 사려는 사람(수요)가 많으면 가격이 오를 것이고, 부동산을 사려는 사람이 적다면 가격이 떨어질 것입니다.지금 현재의 상황은 높은 대출이자 때문에 집을 살 수 있는 수요가 많이 위축된 상태입니다. 높은 이자를 감당하면서 집을 살 수 있는 사람이 현실적으로 많지 않기 때문이죠. 현재 부동산 가격이 떨어지는 가장 큰 이유 중 하나입니다.앞으로 물가상승률이 안정되고, 이에 따라 기준금리, 대출금리가 낮아지기 시작하면 부동산 수요도 조금씩 살아날 것으로 생각됩니다.부동산 가격이 너무 많이 올랐다고 판단하는 사람들이 주로 내세우는 근거는 소득대비 주택가격지수를 들 수 있습니다. 예를 들어 이 비율이 10이라면, 돈을 한푼도 안쓰고 10년을 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이에요. 지금 현재 서울의 소득대비 주택가격지수는 14년이라고 하죠. 즉, 14년을 한푼도 안쓰고 돈을 모아야 집을 겨우 장만할 수 있다는 건데요.주거의 문제는 생존에 가장 필수적인 요소 중 하나입니다. 집을 이미 소유한 입장에서는 집값이 오르는게 좋아보일 수 있지만, 아직 집을 소유하지 못한 무주택자 청년의 입장에서 집값이 너무 비싸면 생존 자체에 위협을 받게됩니다. 그러니 부동산 가격이 급격히 오르는 것을 다른 물건들 가격이 오르는 것에 비해 부정적으로 보는 시야가 생기는 것이지요.답변이 도움되셨다면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 집값이라고 표현되는 것은 실거래가인가요?
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.보증가입 여부를 판단할 때는 참고시세로 공시가격의 140%과 실거래가를 먼저 따져보고, 공시가격이나 실거래가가 없을 경우에는 감정가를 활용하게 됩니다. 단, 전세사기가 집중된 신축빌라는 감정가의 90%만 인정해주기로 합니다.참고로 정부는 현행 매매가의 100%까지 전세금보증보험이 가능한 현행 규정을 개정해 올해 5월부터는 가입대상 전세가율을 매매가의 90%로 낮추기로 했습니다.참고기사 링크를 첨부합니다.https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/02/02/N6G4LA3QDNAZVK26HKQ3O3E5PU/도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 1주택자가 세를 놓았을때 주민센터에 임대차계약 관련 신고를 해야하나요?
안녕하세요. 이의석 공인중개사입니다.임대차계약신고는 1주택자와 상관없이 주민센터에 의무적으로 해야 합니다. 신고는 임대인이나 임차인 중 한명이 주민센터에 계약서를 제출하면 되는데,보통 임차인이 전입신고를 하기 위해서 주민센터에 방문하여 동시에 진행하므로임대인 입장에서는 크게 신경쓰실 일이 없겠네요.참고자료 링크 첨부합니다.https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2001807도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.