안녕하세요 임영일 전문가입니다.
Q. 별이 밤에만 보이는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임영일 과학전문가입니다.질문에 답이 있습니다.낮에도 별은 존재하고, 그자리에 있습니다하지만 낮엔 더 가까운 별 로부터(해, 태양도 항성인 별의 일종입니다) 빛이 비춰지기 때문에 몇억 광년씩 떨어져있는 별들의 빛이 보이지 않습니다예를 들어 우리집 안에서 작은 랜턴을 비추고 계실때,밤이라면 아주 잘보이겠죠 하지만 낮시간대 led 형광등을 밝게 켜둔 상태라면 그 랜턴 빛은 잘보이지 않습니다하지만 어느정도는 보이게되지요이게 바로 낮에도 달이 보이는 간단한 원리라고 이해하시면 되겠습니다감사합니다
Q. 매매허가지역이 무엇인가요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.정확한 풀 네임은"토지거래 허가구역" 입니다조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역중 하나로가장 강도가 높은 규제 방식입니다.매우 급격한 지가상승이 진행중인 지역이라고 보시면됩니다일정 기준 이상의 면적 토지를 거래할 때 구청에 허가를 받고 거래를 할수있습니다 실거주목적으로만 거래가 가능하다정도 이해하시면됩니딘서울에선 삼성동 청담 대치 잠실동이 대표적입니다규제가 완화되어 거래가 활발해져 지가가 상승할수도있고 규제지역이다보니 금싸라기 땅이라는 인식이생겨 지가가 상승할수도 있습니다감사합니다
Q. 월세금 5%상한은 임대사업자가 아니라면 안지켜도 되나요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.임대사업자가 아닌 일반 임대인도 지켜야합니다.(갱신 계약일경우)임대인과 임차인이 임대차계약을 맺고, 2년이 되어 만기가 되었을시 동일한 이해관계자가 해당 계약을 갱신하는경우 5%상한선을 지켜야합니다해당 법은 임대차 3법 중 "전월세상한제" 라는 이름으로 적용중입니다 문재인정부 추진 정책중 하나이지요전월세신고제를 제외한 전월세상한제, 계약갱신청구권 2가지에 대해서 윤석열정부에서 개정을 하고자 예고한바 있습니다감사합니다
Q. 월세보다 전세가 좋을까요???
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.지금과 같은 금리 인상시기에는간단하게 유불리를 따지긴 어렵습니다전세로 들어가도 보증금대출금액이 많다면 월세가 유리한경우가 생깁니다(현재 보통 전세대출이자가 5%가 넘어갑니다)1억에 월 40씩 이자가 나간다고 가정하겠습니다3억 전세에 보통 1-2억 대출하시는 경우가 많습니다2억대출받아 전세로 들어간다면 보증금 1억에 월세 80만원인 셈입니다 하지만 6개월마다 금리가 인상될 수 있기때문에 언제 얼마다 지출금액이 늘어날지 가늠이 쉽지않죠.3억전세인 경우 월세 전환시 통상적으로 5천에 80-110만원정도로 보시면 되는데 월세는 계약기간동안에는 월세 금액이 인상되지 않는다는 점이 있으며 낮은 보증금으로 인해 세이브할수있는 내 목돈을 다른 방식으로 투자할수도 있는 셈이지요결론은, 내 현금이 얼마인지 지금 전세대출받으면 이율이 얼만지를 체크해보시고 월세 매물을 서칭 하시면서 비교를 해보셔야 합니다
Q. 역전세랑 깡통전세의 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.역전세와 깡통전세, 비슷하면서 다릅니다.가정 : 전세금 3억원, 매매가격 4억원역전세 : 3억에 전세 계약을 맺고, 만기가 다가 오는 시점인데 동일 평형/세대 시세가 3억보다 낮아져 다음 세입자를 3억원에 구할 수 없는 상황깡통전세 : 3억에 전세 계약을 맺고, 살던 도중 매매 금액이 4억원에서 1억 1천만원이 하락하여 매매 시세가 2.9억원이 됨으로써 해당 집을 팔아도 전세금 보다 1천만원이 부족한 상황우리나라 부동산 시장에서, 전세는 매우 독특한 특징이 있습니다.간략히 핵심만 말씀 드리면, "바톤 터치"의 개념 입니다. 현 세입자는 다음 세입자를 구해야만 임대인으로부터 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.(100% 는 아니지만, 아파트/다세대(빌라)/오피스텔 등 대부분 부동산의 상황이 이러 합니다)법적으로는, 임대차계약이 만료됨과 동시에 사용수익하던 부동산을 인계 하고, 전세보증금을 반환받지만 임대인이 현금이 없다면?네, 대부분의 임대인은 그 보증금을 현찰로 들고 있지 않습니다. 그래서 다음 세입자를 구해야 그 세입자의 돈으로 현 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식이지요.1. 역전세의 문제다음세입자가 입주할 시점에 이전 세입자가 입주했던 시세보다 하락하여 그 돈보다 적게 주고 입주 한다면?(3억->2.5억)이때 "역전세" 라는 상황이 생기는 것 입니다. 물론 임대인이 그 차액을 현금으로 들고 있다면 본인 현금을 더해서 돌려주면 되지만(대부분은 이렇게 해결됩니다)임대인이 현금이 없다면 마냥 내가 입주했던 3억원에 들어올 다음 세입자를 찾는 수 밖에 없는 것이지요.만료 때까지 다음 세입자를 구하지 못하면 "임차권 등기명령" 등 내 보증금을 보호 하기 위한 다음 스텝을 밟아야 하겠습니다.2. 깡통전세의 문제3억원에 입주했던 집의 시세가 5억원이다보니, 2억이라는 gap이 있기 때문에 마음 놓고 지내다가, 시세가 2.9억이 되어 버린다면임대인은 이론적으로 그 집을 처분해도 세입자에게 3억원을 돌려줄 수 없게 됩니다.이 경우에도 만료 때까지 다음 세입자를 구하지 못하면 "임차권 등기명령" 등 내 보증금을 보호 하기 위한 다음 스텝을 밟거나, 정말 안 좋은 경우에는 "임대인 왈 : 나는 돈이 없으니 그 집을 3억원에 팔테니 사가라" 는 상황이 되어 원치 않는 집을 매수해야 하는 상황이 생깁니다.3. 질문자님의 상황(어떤 평형대에 거주하시는지 몰라 1.5룸을 가정하여.)일반적으로, 1.5룸 정도 오피스텔의 경우에는 전세가와 매매가의 차이가 매우 미비 합니다.전세금이 9천700만원이면 매매가가 1억원인 경우, 전세금이 1억원에 매매가가 1억인 경우, 전세금이 1.1억원에 매매가가 1억인 경우거의 3가지 경우가 대부분입니다.계약 체결 후 1년이 되지 않았다면, HUG의 보증금반환보증보험을 가입하거나 빠르게 다음 세입자를 구하기 위해 미리 알아보시는 것을 추천 드립니다.