안녕하세요 임영일 전문가입니다.
Q. 임차인입니다. 특약사항이 부동산법보다 우선시될수 있나요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.결론 부터 말씀 드리면 우선 다음집을 알아보시는 것을 추천 드리겠습니다.찾아보신 내용은 맞습니다.2020년 12월 10일 이전 계약한 전세 계약은계약 만료 6개월 ~ 1개월 전 통보2020년 12월 10일 이후 계약한 전세 계약은계약 만료 6개월 ~ 2개월 전 통보위 내용은 "주택임대차보호법" 으로, 민법의 특례를 규정한 특별법 입니다.주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).여기서 중요한 쟁점은 특약사항 중 "3개월 전 통보" 한다는 것이 "임차인에게 불리한 내용인가" 입니다.계약기간이 더 많이 남아 있는 시점에서 임대인이 임차인에게 계약 종료의 의사를 통보하기로 특약을 맺는 행위는 임차인에게 통상 "유리하다" 라고 판단 됩니다.제가 계약서를 보지 못해 판단 하기는 어렵지만 계약 만료 3개월 이전 까지 계약 만료 의사를 통지하는 것에 대한 주체가 임대인과 임차인 모두로 명시 되어 있다면 이를 임차인에게 불리한 특약으로 보기는 어려울 것 같습니다.감사합니다
Q. 전세 세입자인데 하자 관련 문의
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.임차인의 하자 관련 분쟁이 최근 매우 많아서 임대차계약서상 특약에(계약서 보시면 중하단부 네모 박스 부분)임차인이 직접 수리해야 하는 범위를 직접 명시하기도 합니다.보통 "수도꼭지, 문고리, 콘센트, 전등 스위치 등 경미한 하자 및 임차인의 과실에 의한 경우 임차인이 직접 수리하기로 하며 그 이외의 것은 임대인이 수리해주기로 한다" 로 작성 합니다.해당 양식은 크게 다르지 않지만 범위를 어떻게 할 것인지는 임대인과 임차인이 협의하여 중개사가 작성하기 나름입니다.(정답이 없음)하지만 위와 같은 목적물의 하자에 대한 책임 소지를 명시하지 않은 경우에는 작은 분쟁이 생기기도 합니다.우선 통상적인 기준에 대해 말씀 드리면, "탈부착이 가능하여 소모품을 교체하기 용이한 것의 경우는 임차인이 수리" 를 하고,"탈부착이 어렵고 목적물에 종속된 부착물의 경우에는 임대인이 수리" 를 합니다. 질문자님의 경우 전등과 화장실 변기 인데, 전등의 경우 위와 같은 기준으로 이야기 하면 임차인이 수리를 하며 변기는 임대인이 수리를 합니다.제 경험적인 통계로는, 전등은 10번중에 7번을 임대인이 부담 했었고 변기는 임대인이 대부분 부담했었습니다.감사합니다.
Q. 전세자금대출을 하고 타지역에서 월세계약을 또 할 수 있나요?
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리면 "하면 안된다" 입니다.질문자님의 이름으로 지방에 전세 대출 실행한 주택에 전입신고를 해 놓은상태에서 형이 거주를 하고,질문자님은 형의 이름으로 서울에 월세계약을 맺고 거주를 하시게 된다면, 2가지 문제가 생깁니다.1. 지방에 전세대출을 한 주택에는 "위장전입"을 한 셈입니다. - 안 걸리면 되지 않느냐 라고 하면 할말 없습니다.2. 만약 서울 집에 전입신고를 하지 않는다(물론 형의 이름으로 겠지요)고 하더라도 주택임대차보호법상 "대항력"을 갖추지 못한 것으로 월세 보증금을 안전하게 지킬 수 없습니다.직장때문에 이사를 하시는 것이므로, 번거롭더라도 각각 당사자에 맞게 임대차 계약을 체결하시길 추천 드립니다.시간이 지나다 보면 결국에는 이렇게 해야 하므로 오히려 지금 하는 것이 미래의 불편을 해결 할 수 있을 것으로 보입니다.감사합니다
Q. 전세재계약 계약서 완료 후 세입자가 맘을 바꾼 경우
안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.잔금을 치르기 전 계약 미이행의 책임을 세입자에게 물순 있습니다다시 말해 계약금 상당 4700만원을 위약금으로 하여 계약을 해제하는것이지요다른 예로, 전세 기간이 상당기간 남아있음에도 이사를 희망하여 임대차기간 만료전 계약 해지를 원하는 경우도 임대인은 임차인에게 계약기간동안 거주하도록 요구할수 있습니다.하지만 통상 다음 세입자를 구할때까지 거주하고 임대측 중개수수료를 현세입자가 부담하는 방향으로 협의가 이뤄지죠.다시 질문으로 돌아가서, 계약만 한 상태에서 잔금을 치르지 않고 다른 세입자를 구해 현세입자가 나가는 경우사실 잔금을 치르지 않아도 이렇게 하는 경우가 많아 계약금을 위약금으로 하기에는 현실적으로 분쟁 가능성이 높습니다더욱이나, 이해당사자(임대인과 세입자)가 동일할것으로 예상됩니다. 갱신계약일경우 전월세 상한제로 임대료를 5%만 올려야하나 당사자간 합의를 통해 7천만원 상향 한것으로 보여집니다주택임대차보호법은 약자(세입자)의 편이기 때문에 현세입자가 마음 독하게 먹고 "주택임대차분쟁조정위원회"같은곳에 조정신청을 하게되면 질문자님께서 다소 난처하실수도 있습니다다음 세입자 구할때까지 거주를 요청하시고, 임대측 중개수수료를 부담하는 것으로 합의 보시는것을 추천 드립니다감사합니다
Q. 번개가 치고 난뒤에 바로 천둥소리가 나는게 아니라 조금뒤에 천둥소리가 나는걸가요?
안녕하세요. 임영일 과학전문가입니다.빛과 소리의 속도 차이 때문입니다.빛은 1초에 30만km를 이동하고소리는 1초에 340m를 이동합니다.천둥과 번개는 동시에 발생되지만질문자님이 계신 곳까지 이동하는데 속도가 달라 시간차가 생깁니다.빛은 매우 빨라서 번개가 발생함과 동시에 우리 눈으로 볼수있지만 소리는 이동하는데 시간이 걸려서 몇초뒤에 우르르쾅쾅하는 소리를 듣게 됩니다예를 들어 빛(번개)를 보고 3초뒤 소리를 들었다면 약 1km 떨어진 곳에서 천둥번개가 쳤구나 하시면 됩니다감사합니다