안녕하세요 전주 리얼공인중개사사무소 대표 김승원입니다.
Q. 서울에서 그나마 집 값이 싼 지역은 어디일까요?
서울에서 상대적으로 집값이 저렴한 지역은 대체로 외곽 지역이나 재개발·재건축 계획이 없는 곳들입니다. 다음은 서울에서 그나마 집값이 비교적 저렴한 지역들입니다.1. 노원구상계동, 중계동 등 노원구는 서울 동북부에 위치한 지역으로, 지하철 4호선과 7호선이 지나가는 교통 편리성에도 불구하고 서울 내에서는 상대적으로 집값이 저렴한 편입니다. 대단지 아파트가 많고, 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주자들 사이에서 인기가 있지만, 여전히 강남이나 다른 도심 지역보다 저렴합니다.2. 도봉구도봉구의 쌍문동, 창동 등도 집값이 저렴한 지역으로 꼽힙니다. 서울 외곽에 위치해 있으며, 강남이나 도심 중심부로의 접근성이 다소 떨어지기 때문에 상대적으로 집값이 낮습니다. 그러나 최근 교통 인프라가 개선되면서 주목받고 있습니다.3. 강북구수유동, 미아동 등 강북구는 서울 북부에 위치해 있고, 전통적으로 집값이 저렴한 지역으로 알려져 있습니다. 지하철 4호선과 6호선이 연결되어 있어 교통 편의성이 괜찮지만, 주거 환경이나 편의 시설이 다른 지역에 비해 상대적으로 부족한 면이 있습니다.4. 금천구시흥동, 독산동 등 금천구는 서울 남서쪽 외곽에 위치한 지역으로, 구로구와 가깝습니다. 집값이 비교적 저렴한 편이지만, 가산디지털단지 등 산업단지와 가까워 직장인들에게는 편리한 위치입니다. 다만 강남권으로의 접근성은 떨어집니다.5. 관악구봉천동, 신림동 등 관악구는 서울 서남부에 위치해 있으며, 서울대와 가까워 대학생 및 직장인 수요가 많은 지역입니다. 하지만 강남이나 마포, 용산 등 다른 중심지에 비해 집값이 낮은 편입니다. 신림선 경전철 등의 교통 인프라 개선도 예정되어 있어 미래 가치는 있을 수 있지만, 현재로서는 여전히 저렴한 지역으로 남아 있습니다.6. 은평구녹번동, 불광동 등 은평구는 서울 서북부에 위치하며, 서울의 다른 중심지와 거리가 있어 집값이 저렴한 편입니다. 하지만 은평뉴타운 개발 등으로 인해 일부 지역의 집값이 상승하고 있으며, 교통망이 개선될 예정인 지역입니다.7. 중랑구면목동, 상봉동 등 중랑구는 서울 북동쪽에 위치하며, 주거 지역 중에서도 집값이 저렴한 편입니다. 도심과의 거리가 멀고 교통 인프라가 아직 충분히 개선되지 않았기 때문에 가격이 저렴하지만, 최근 개발 움직임이 나타나고 있어 가격 상승 가능성도 있습니다.8. 강서구 일부화곡동은 강서구에 속해 있으나, 여전히 비교적 저렴한 아파트나 빌라가 많은 지역입니다. 김포공항과 가까운 지역은 상업적 요소가 강하지만, 상대적으로 저렴한 주거 시설이 존재합니다.서울에서 상대적으로 집값이 저렴한 지역들은 주로 외곽 지역이거나 교통 인프라가 덜 발달한 곳들이 많습니다. 하지만 최근 개발 계획과 교통 개선이 진행 중인 지역도 있어, 미래 가치가 상승할 가능성이 있는 곳도 있습니다.
Q. 최근 생활형 숙박시설이 부동산 시장의 리스크로 떠 올랐다고 하는데 왜 그런지 궁금합니다.
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.최근 생활형 숙박시설이 부동산 시장의 리스크로 주목받는 이유는 여러 가지 요인들이 결합된 결과입니다. 주요 리스크는 법적 규제, 수익성 저하, 과잉 공급, 그리고 임차인 보호 문제와 관련이 있습니다. 각각의 이유를 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.1. 법적 지위와 규제 문제생활형 숙박시설은 호텔과 비슷한 상업용 시설로 등록되었지만, 실제로는 주거용으로 사용되는 경우가 많습니다. 이는 법적으로 허용된 사용 방식이 아니기 때문에, 주거로 사용할 경우 관련 법령에 위배될 수 있습니다.주택임대차보호법 적용 제외: 생활형 숙박시설은 주거용 건물이 아니라 상업용 시설로 간주되어, 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 따라서 임차인은 계약 종료나 임대료 인상 등에서 불리한 입장에 처할 수 있습니다.용도 변경 문제: 많은 생활형 숙박시설 소유자들은 이를 주거용으로 사용하기 위해 용도 변경을 시도하고 있지만, 법적 절차가 복잡하고 까다로우며, 모든 건물이 용도 변경이 가능하지 않습니다. 이로 인해 불확실성이 높아지고, 투자 리스크가 커집니다.2. 과잉 공급과 수익성 저하생활형 숙박시설의 인기가 상승하면서, 최근 몇 년간 대규모로 공급이 증가했습니다. 하지만 이는 수요를 초과한 공급을 초래하여 공실률이 증가하고, 수익성이 저하되고 있습니다.공실 문제: 공급이 과잉된 지역에서는 공실률이 높아져 임대 수익이 감소할 수 있습니다. 이는 특히 코로나19 팬데믹으로 인해 여행객 수가 감소하면서 더욱 심화되었습니다.임대 수익 하락: 생활형 숙박시설의 투자자들은 주거용 아파트보다 높은 임대 수익을 기대하지만, 수익률이 기대에 미치지 못하는 경우가 많습니다. 과잉 공급과 함께 임대료가 하락하면서 기대한 수익을 얻지 못하는 경우가 빈번합니다.3. 금융 리스크와 투자 안정성 문제생활형 숙박시설에 대한 과도한 투자가 금융 리스크로 이어질 수 있습니다.금리 상승: 최근의 금리 상승은 대출을 통한 투자의 비용을 증가시킵니다. 많은 투자자들이 대출을 이용해 생활형 숙박시설을 구매했는데, 금리가 오르면서 상환 부담이 커졌고, 수익성 악화로 이어지고 있습니다.담보 가치 하락: 생활형 숙박시설의 수익성이 저하되면 담보로 제공된 자산 가치도 하락할 가능성이 있습니다. 이는 금융권에서 대출 회수 압박을 높일 수 있으며, 부실 채권 증가로 이어질 수 있습니다.4. 부동산 시장의 신뢰도 저하생활형 숙박시설에 대한 투자 과열은 부동산 시장의 신뢰도에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.투기성 투자: 많은 투자자들이 실수요보다는 투기 목적으로 생활형 숙박시설에 투자하면서 가격 거품이 형성되고 있습니다. 이는 부동산 시장의 안정성을 위협하는 요인이 됩니다.법적 불확실성: 주거용으로 사용할 수 없는 시설을 주거용으로 사용하거나 매도하는 경우, 투자자들이 법적 문제에 직면할 수 있습니다. 이로 인해 시장 신뢰도가 떨어지고, 투자 위험이 증가할 수 있습니다.결론생활형 숙박시설은 초기에는 높은 임대 수익과 비교적 자유로운 규제로 인해 인기를 끌었지만, 법적 리스크, 과잉 공급, 수익성 악화, 그리고 금융 리스크 등의 문제로 인해 점점 더 큰 위험 요소로 인식되고 있습니다. 부동산 시장에서 이러한 문제들이 해결되지 않으면 생활형 숙박시설이 전체 시장에 미칠 부정적인 영향이 커질 가능성이 있습니다.
Q. 깡통전세라 함은 무슨 뜻인지 알수 있을까요?
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다. 깡통전세란 전세보증금이 매매가를 웃도는 집으로 보증금과 대출금이 매매가의 70% 이상인 경우를 말합니다.
Q. 세입자인데요 일요일에도 집보러 오나요?
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.보통 집을 보여주러 가는 경우는 평일 퇴근 이후거나 출근을 하지 않는 주말에 집을 보여주는 경우가 많습니다. 일일요일 집 보여주는 게 스트레스 시라면 일요일 말고 편한 날짜로 약속을 잡으시는 게 좋을 거 같습니다.
Q. 역전세 깡통전세 라는 뜻이 무었인가요?
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다. 역전세란 전세 시세가 계약 당시보다 내려가 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 걸 말합니다.또 전세 수요의 감소로 임차인이 구해지지 않는 상황을 가리키기도 합니다.깡통전세란 전세보증금이 매매가를 웃도는 집으로 보증금과 대출금이 매매가의 70%를 이상인 경우를 말합니다.