안녕하세요 전주 리얼공인중개사사무소 대표 김승원입니다.
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Q. 제가 자영업을 하기 위해서 가게를 알아봐야 하는데 가게를 알아볼때, 주의할점은 무엇일까요?
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.상권분석 체크리스트에 대해서 간력하게 정리해드리겠습니다.## 1. 상권 분석1. 유동인구- 시간대별 유동인구 확인- 주말/평일 차이 파악- 실제 고객 전환율 예측2. 주변 환경- 주변 업종 구성- 경쟁점포 현황- 배후 주거지역 규모3. 개발 계획- 지역 개발 예정 사항- 교통 환경 변화- 상권 성장 가능성## 2. 점포 조건1. 계약 관련- 보증금과 월세 적정성- 권리금 여부- 계약기간 및 조건2. 시설 상태- 전기/수도 용량- 환기/배수 시설- 내부 인테리어 상태3. 공간 구성- 평수 대비 효율성- 주방/홀 비율- 창고 공간 유무## 3. 법적 확인사항1. 용도 제한- 업종 제한 여부- 영업 허가 가능성- 건물 용도 확인2. 각종 규제- 위생 관련 규정- 소방 안전 기준- 주차 공간 규정## 4. 비용 분석1. 초기 투자비- 인테리어 비용- 시설/장비 구입비- 보증금/권리금2. 운영 비용- 월세/관리비- 인건비 예상- 수도광열비 추정## 5. 실제 확인사항1. 현장 방문- 다양한 시간대 방문- 주변 상인 인터뷰- 실제 동선 체크2. 건물 상태- 누수/악취 여부- 해충 문제- 건물 노후도3. 편의성- 물품 반입 용이성- 쓰레기 처리- 주차 상황## 6. 미래 전망1. 상권 성장성- 지역 발전 계획- 인구 변동 추이- 업종 트렌드2. 위험 요소- 경쟁점 출점 가능성- 임대료 상승 우려- 정책 변화 예측## 7. 준비사항1. 서류- 사업자등록- 영업 허가- 위생 교육 이수2. 자금- 운영자금 확보- 예비비 준비- 대출 계획위 체크리스트 확인하셔서 창업준비 잘하시길 바랍니다 ^^
부동산
Q. 임장활동은 신규분양사무소만 다니는 행위를 말하는 건가요?
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.부동산 임장활동이란, 투자나 매매를 고려하는 부동산 물건이 있는 현장을 직접 방문하여 지역과 물건의 상태를 조사하고 분석하는 활동을 말합니다. 부동산 거래의 중요한 단계 중 하나로, 인터넷 정보나 서류상 자료만으로는 파악하기 어려운 현장의 실제 상황을 확인하기 위해 수행됩니다
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Q. 갭 투자라는 것이 있는데 이것은 어떤 것을 말하는 건가요
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.갭투자란 부동산 투자 방식 중 하나로, 전세가와 매매가의 차이(갭)를 활용하여 적은 자본으로 부동산을 매입하는 투자 방법입니다. 갭투자의 기본 구조전세를 낀 상태로 매매: 전세 세입자가 있는 부동산을 매입합니다.매매가 - 전세가 = 갭: 투자자는 이 갭만큼의 자본만 있으면 투자 가능합니다.매매가 상승 기대: 향후 부동산 가격이 상승하면 차익을 얻을 수 있습니다.전세 계약 종료 후 매도: 세입자가 나가거나 전세금을 돌려준 뒤, 매도하여 차익을 실현합니다.
부동산
Q. 8천에20이면 중계비얼마인가요.
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.계산: 보증금 8000만 원, 월세 20만 원월세 환산월세 20만 원 × 100 = 2000만 원총액 = 보증금 8000만 원 + 환산금 2000만 원 = 1억 원요율 적용총액 1억 원은 1억 원 이하 구간(0.4%)에 해당합니다.중개수수료 = 1억 원 × 0.4% = 40만 원1억 원 이하 구간에서는 중개수수료 상한이 30만 원으로 제한됩니다.따라서, 실제 중개수수료는 30만 원입니다.
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Q. 아파트 청약 자격 조건은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김승원 공인중개사입니다.1. 기본 청약 자격다음 조건을 충족해야 기본적으로 청약 신청이 가능합니다.1) 세대주 여부대부분의 경우 세대주만 청약 신청이 가능합니다.예외적으로 세대원도 청약이 가능한 경우가 있지만, 일반적으로 세대주가 더 유리합니다.2) 주택 소유 여부무주택자여야 청약에 유리하며, 가점제와 순위에서 혜택을 받을 가능성이 높습니다.민영주택의 경우 1주택 소유자라도 청약이 가능할 수 있으나, 가점 및 당첨 확률이 낮아질 수 있습니다.3) 청약통장 가입청약통장(주택청약종합저축, 청약예금 등)에 가입해야 합니다.가입 기간과 납입 금액이 중요한 기준이 됩니다.예: 투기과열지구에서는 청약통장 가입 후 24개월 이상이 되어야 1순위 자격이 됩니다.납입 금액은 공급 지역별로 다르게 요구됩니다.4) 거주 요건청약하는 아파트가 있는 지역에 일정 기간 이상 거주해야 합니다.예: 수도권 청약 시 서울, 경기, 인천 중 해당 지역에 일정 기간(6개월~2년) 거주해야 합니다.특별공급(신혼부부, 생애최초 등)의 경우 거주 기간 요건이 더 구체적으로 적용될 수 있습니다.2. 청약 유형별 자격 조건아파트 청약은 크게 민영주택과 공공주택으로 나뉘며, 각각의 자격 조건은 다소 차이가 있습니다.1) 민영주택1순위 조건청약통장 가입 기간 및 예치금 충족무주택자(또는 1주택자) 우선지역 거주 요건 충족투기과열지구 및 조정대상지역의 경우 2주택 이상 보유자는 청약 불가2순위 조건청약통장에 가입되어 있지만 1순위 조건을 충족하지 못한 경우2) 공공주택 (국민주택)소득 및 자산 요건가구당 소득이 기준 중위소득의 일정 비율(100%~130%) 이하이어야 합니다.가구 총 자산 및 자동차 기준 자산이 제한 조건을 초과하면 신청할 수 없습니다.예: 생애최초 특별공급의 경우 가구 소득 130% 이하 조건우선순위무주택 기간이 길수록 유리청약통장 가입 기간 및 납입 금액에 따라 점수 가산3. 특별공급 자격특정 조건을 충족하면 특별공급 청약을 신청할 수 있습니다.신혼부부 특별공급: 혼인기간 7년 이내의 신혼부부로서 소득 기준 충족다자녀 특별공급: 미성년 자녀 3명 이상을 둔 가구생애최초 특별공급: 생애 처음으로 주택을 구입하려는 무주택 세대주노부모 부양 특별공급: 3년 이상 부모를 부양한 만 30세 이상의 무주택 세대주기관추천 특별공급: 국가유공자, 장애인 등 특별 공급 대상자4. 청약 가점제와 추첨제가점제: 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 환산하여 우선순위를 정함.추첨제: 일정 물량을 추첨으로 배분하며, 가점이 낮아도 당첨 가능성이 있음.투기과열지구에서는 가점제가 우선 적용되고, 가점제가 불리하면 추첨제를 노릴 수 있습니다.5. 추가 고려 사항조정대상지역 및 투기과열지구에서는 자격 조건이 더욱 강화됩니다.예: 1주택자의 경우 주택 처분 조건부 청약 가능.사전청약: 본청약 이전에 진행되는 사전청약의 경우, 사전 요건을 충족해야 신청 가능합니다.청약 준비 팁청약통장 점검: 가입 기간과 납입 금액을 정기적으로 확인하세요.무주택 유지: 청약 가점에서 무주택 기간이 중요하니 유지하는 것이 유리합니다.소득 및 자산 관리: 공공주택 청약 시 소득과 자산이 초과되지 않도록 관리하세요.지역 규정 확인: 청약하려는 지역의 거주 요건과 추가 규정을 꼼꼼히 확인하세요.