안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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부동산
Q. 전세기간을 연장할 때 어떤 시기에 집주인에게 알려야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장할 때 집주인에게 언제 알려야 하는지, 그리고 가만히 있으면 자동으로 연장 되는 지에 대한 궁금증은 많은 분들이 가지고 계신 부분입니다. 주택 임대차 보호 법에 따라 정해진 시기와 조건들이 있습니다.전세 계약 연장 통보 시기 :주택 임대차 보호법 에 따르면, 임대인(집주인)과 임차인(세입 자)이 계약 만료에 대한 의사를 통보해야 하는 시기가 정해져 있습니다.임대인의 통보시기 :계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절 또는 계약 조건 변경 통보를 해야 합니다.임차인의 통보시기 :계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 통보를 해야 합니다.만약 임차인이 계약 갱신청구권을행사하여 계약을 연장하고자 한다면: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 이 권리를 행사하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.자동 연장 (묵시적 갱신)여부 :말씀 하신 분 께서 말씀하신 "말하지 않고 가만히 있으면 자동으로 전세 계약 연장이 되는지"에 대답은 '조건부'로 그렇다 입니다 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.묵시적 갱신 조건:임대인과 임차인 모두 위에서 언급된 통보 기간 내에 계약 갱신 거절이나 조건 변경에 대한 통보를 하지 않으면, 기존 전세 계약과 동일한 조건으로 2년간자동 연장됩니다.주의 사항 :만약 임차인이 집주인에게 " 더 살 것 같아요"와 같이 구두로 라도 계속 거주할 의사를 표현했다면, 이는 묵시적 갱신으로 보지 않을 수 있다는 판례도 있으니 주의가 필요합니다. 따라서 단순히 가만히 있는 것보다는 명확한 의사 표현이 중요합니다.계약 갱신 청구 권 행사 :본인께서는 이전에 계약갱신청구권을 사용하신 경험이 있으시니 잘 알고 계시겠지만, 다시 한번 강조해 드립니다. 권리 내용:임차인은 1회에 한하여 계약 갱신 청구권을 행사하여 2년간 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이때 임대료는 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다.행사 시기 : 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 의사를 전달해야 합니다.행사 방법 :계약 갱신 요구권 행사에 특별한 방식 제한은 없습니다. 구두, 문자 메시지, 이메일 등으로도 가능하지만, 나중에 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 내용 증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 활용하는 것이 가장 안전합니다.실직 적인 조언 :명확한 의사 전달 :계약 만료가 몇 달 남지 않았다면, 임대인에게 전세 계약을 연장할 것인지, 아니면 이사할 것 인지에 대한 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.계약서 재 작성 여부 :동일 조건 연장 시는 묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구 권 행사로 동일한 조건으로 연장되는 경우, 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다만약 조건이 변경된 경우라면, 보증금 증액이나 감액 등 계약 조건에 변경이 있다면, 이를 명시하여 새로운 계약서를 작성하고 확정 일자를 다시 받는 것이 분쟁 예방에 좋습니다. 특히 보증금 증액이 있다면 증액 분에 대한 확정 일자를 받아야 합니다.결론적으로, 말씀 하신 분 께 서 상황에 맞춰 가장 안전하고 현명한 방법으로 전세 계약을 연장하시길 바랍니다
부동산
Q. 7월 26일 토요일 계약 만기로 인한 이사 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인의 이사 날짜 변경 요구 거절 가능 여부===>본인의 전세 계약 만료일은 7월 26일 토요일입니다. 임대차 계약은 계약 기간이 종료되면 효력이 소멸되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약 만료일인 7월 26일까지는 본인이 해당 주택에 거주할 권리가 있습니다. 계약 기잔 중 해지 :임대인이 계약 만료일 이전에 이사를 요구하는 것은 사실상 계약의 중도 해지를 의미합니다. 임대차 계약을 중도에 해지하려면 임대인과 임차인 양측의 합의가 필요합니다.거절 가능 :따라서 임대인이 7월 26일 이전에 이사하게 된다면, 이는 임대인의 사정으로 인한 중도 해지에 해당하므로, 이사 비용이나 새로운 집의 중개 보수 등 본인께 발생하는 손해에 대해 임대인과 협의하여 보상을 요구하실 수 있습니다.계약 만기일(7월 26일)에 보증금 반환을 요구했을 때 임대인의 불이익 :임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차 주택을 반환할 의무를 지고, 임대인은 임차 보증금을 반환할 의무를 집니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다.본인께서 계약 만기 일인 7월 26일에 보증금 반환을 받겠다고 강력히 요구하실 경우, 임대인에게 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다주택 점유 및 사용 불가 :임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 본인께서는 보증금을 돌려받을 때 까지 해당 주택에서 이사를 가지 않고 계속 거주할 수 있습니다. 이 경우 임대차 관계는 보증금을 반환 받을 때까지 존속하는 것으로 간주됩니다. 이는 임대인이 새로운 세입 자를 들이거나 주택을 매도하는 데 큰 지장을 초래합니다.임차 권 등기 명령 신청 가능성 :본인께서 이사를 가야 하는 상황인데도 인대 인이 보증금을 돌려주지 않는 다면 , 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있도록 해주는 제도입니다. 이 등기가 완료되면 해당 주택의 등기부 등본에 임차 권이 설정된 사실이 기재되어, 임대인이 주택을 매매하거나 새로운 전세 계약을 맺는 데 어려움을 겪게 됩니다.지연 이자 발생 가능성 :보증금 반환이 지연될 경우, 임대인은 지연된 기간에 대한 이자를 지급해야 할 수도 있습니다. 이는 법적으로 명시된 부분은 아니지만, 손해배상의 일환으로 청구될 수 있습니다.새로운 계약 지연으로 인한 손실:임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 이사를 가지 못하면, 임대인은 새로운 세입 자로부터 월세나 전세금을 받지 못하게 되어 금전 적인 손실을 입을 수 있습니다.결론적으로, 7월 26일(토요일)에 보증금을 받지 못할 경우, 7월 28일(월요일)에 새로운 계약을 진행하시더라도 기존 주택에 계속 거주하면서 보증금 반환을 요구하실 수 있습니다. 다만, 주말에는 은행 업무가 어려울 수 있으니, 임대인과 보증금 반한 시점 및 방법에 대해 명확히 소통하시는 것이 중요합니다. 현재 상황이 많이 답답하고 힘드시겠지만, 본인의 권리를 잘 지키시면서 현명하게 대처하시기를 응원하겠습니다.
부동산
Q. 아파트 로얄층보다 탑층이 분양가가 비싼 이유가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 아파트의 '로 얄 층'은 전체 층 수에서 3분의 2지점이나 70% 이상의 층을 의미하며, 채광, 조 망, 소음 등 여러 면에서 가장 선호도가 높아 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.하지만 최근에는 탑 층(최상 층)이 로 얄 층보다 더 높은 분양가를 형성하는 경우 늘고 있는데, 이는 탑 층이 가진 여러 가지 독점적인 장점들 때문입니다.탑 층의 주요 장점 :층 간 소음 해방 :가장 큰 장점 중 하나는 위층에서 발생하는 층 간 소음으로부터 완전히 자유롭다는 점입니다. 층 간 소음 문제가 사회적 이슈로 부각되면서 조용한 주거 환경을 선호하는 수요 층에게 탑 층은 매우 매력적인 선택지가 됩니다.탁 트인 층 고 및 특화 설계 :일부 아파트의 탑 층은 일반 층보다 층 고를 높게 설계하거나, 다락방, 테라스, 옥상 정원 등으로 연결되는 특화된 공간을 제공하기도 합니다. 이는 펜트 하우스와 같은 고급 주거 공간의 느낌을 주어 희소성과 가치를 높입니다.사생활 보호 :외부 시선으로부터 비교적 자유롭고, 위층 거주자가 없어 사생활 침해 우려가 적습니다.희소성 및 특별함 :한 동에 단 하나 뿐인 최상 층이라는 희소성은 특별한 가치를 부여하며, 이러한 점을 선호하는 고정 수요 층이 존재합니다.탑 층의 단점과 개선 노력 :과거 탑 층은 여름철 더위와 겨울철 추위 , 누수 등의 단점이 지적되기도 했습니다. 그러나 최근에는 건축 기술의 발달로 단열재 성능이 향상 되고 옥상 방수 기술이 발전하면서 이러한 문제점들이 상당 부분 개선되고 있습니다.분양가 책정의 이유 :건설사는 이러한 탑 층의 독점적인 장점과 개선된 주거 환경을 바탕으로, 특정 수요 층의 니즈를 충족시키고 높은 가치를 인정받기 위해 로 얄 층보다 더 높은 분양가를 책정하는 경우가 많습니다. 특히 층 간 소음 문제에 민감하거나, 탁월한 조 망과 특별한 공간을 원하는 수요자들은 기꺼이 프리미엄을 지불할 의사가 있기 때문입니다.결론적으로, 로 얄 층이 대중적인 선호도를 바탕으로 높은 가격을 형성한다면, 탑 층은 층 간 소음 해방 , 탁월한 조 망, 특화된 공간 등 차별화된 프리미엄 요소를 통해 수요 층에게 더 큰 가치를 제공하며 높은 분양가를 정당화하고 있다고 볼 수 있습니다.