안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
인사말
안녕하세요 아하에서 좋은 글들로 교류하면서 지식을 습득하고자
합니다전문가 소개
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박영주소속
엘리트공인중개사직무/직책
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부동산
Q. 일시적2주택 요건 갖추려면 어떻게 해야 돼요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일시적 2 주택 요건과 상생 임대인 제도에 대해 살펴보겠습니다. 일시적 2 주택 양도소득세 비과세 요건 :일시적 2 주택은 1세대가 소유한 상태에서 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 경우, 종전 주택을 양도할 때 1 세대 1 주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다. 본인께서 문의하신 조정 대상 지역 여부와 관계없이 2023년 1월 12일 이후 양도 분 부 터는 종전 주택의 양도 기한이 신규 주택 취득 일로부터 3년으로 통일되었습니다. 주요 요건은 다음과 같습니다. ==>종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득 :먼저 소유하고 있던 주택을 취득한 날로 부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 합니다.신규 주택 취득 일로부터 3년 이내 종전 주택 양도 :신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.거주 기간 요건 : 양도하려는 주택의 보유 기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정 대상 지역에 있었다면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 합니다.(다만, 상생 임대인 제도 등 특정 조건 충족 시 거주 요건 면제 가능)상생 임대인 제도 상생 임대인 제도는 임대인이 임대차 시장의 안정을 위해 기존 임대료 대비 5% 이내로 임대료를 인상한 경우, 양도소득세 비과세 혜택의 거주 요건(2년)을 면제해주는 제도입니다.주요 요건은 다음과 같습니다.==>임대 개시 시점 기준 주택 1채 소유 :임대차 계약 개시 시점에 1 주택만 소유한 상태여야 합니다. 이 요건은 2 주택 자도 기존 주택 매도 후 1 주택 자가 되어 임대차 계약을 하는 경우 상생 임대인 혜택을 적용 받을 수 있습니다. (단, 임대 개시 시점에 다주택 자였다면 혜택 적용 불가)임대료 5% 상한 준수 :기존 임대차 계약이 끝난 후 새로운 임대차 계약을 체결할 때, 직전 임대차 계약의 임대료 대비 5% 이내로 임대한 경우에 해당합니다.주택 종류 및 가액 제한 없음 :상생 임대인 제도는 주택의 종류(아파트, 빌라 등)나 가액에 제한이 없습니다.두 제도 모두 주택 거래 및 세금과 밀접하게 관련된 만큼, 개별 상황에 따라 요건이 달라질 수 있으니 최종적인 판단은 전문가와 자세히 상담하시길 권해드립니다.
부동산
Q. 국정 지지율, 실제 믿을만한 신빙성 있는 결과인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국정 지지율과 같은 여론조사는 현재의 분위기를 파악하는 데 중요한 도구이지만, 그 정확도와 신뢰성을 판단하기 이해서는 몇 가지 요소를 고려해야 합니다.조사 방식의 중요성 :신뢰할 수 있는 여론조사는 주로 전화 면접 조사 방식을 사용합니다. 단순히 ARS 등으로 무작위로 전화를 거는 방식보다 면접 원이 직접 질문을 통해 응답을 받는 방식이 더 신뢰를 높일 수 있습니다.응답 률 및 접촉 률 : 여론조사의 신뢰도를 가늠하는 중요한 지표 중 하나는 응답률과 접촉률입니다. 최소 6% 이상의 응답 률과 접촉 률을 보일 때 비교적 신뢰할 수 있는 조사라고 볼 수 있습니다. 이는 표본의 대표 성을 확보하는 데 기여합니다.표본 선정과 통계적 기법 :여론조사는 전체 국민의 의견을 모두 들을 수 없으므로, 모집 단을 잘 대표할 수 있는 표본을 선정하는 것이 핵심입니다. 성별, 연령, 지역 등 다양한 요소를 고려하여 대표 성 있는 표본을 추출하고, 개인정보를 위한 안심 번호 사용과 신뢰할 수 있는 통계적 기법을 적용하는 것이 중요합니다.'푸시 폴(Push Poll)과의 구분 :간혼 여론조사를 가장하여 특정 후보나 정책에 대한 부정적인 인식을 심어주려는 비 윤리적인 방식인 '푸시 폴'이 발생하기도 합니다. 이는 응답자의 의견을 듣는 것이 목적이 아니라 질문 자체를 통해 특정 정보를 응답자에게 주입하려는 의도가 있는 것으로, 선거 캠페인의 일환으로 이루어지는 합법적인 여론조사와는 구분되어야 합니다.복수의 조사 결과 비교 :하나의 여론 조사 결과 만으로 모든 것을 판단하기보다는, 여러 조사 기관에서 발표하는 다양한 지표 들을 비교하고 흐름을 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 엠브레인퍼블릭, 케이스탯리서치, 코리아리서치, 한국 리서치 등 4개 여론조사 회사가 공동으로 참여하는 전국 지표 조사(NBS)와 같은 조사는 종합적인 시각을 제공하기도 합니다.결론적으로 국정 지지율은 일정 부분 국민의 분위기를 반영하지만, 그 결과의 신뢰성은 조사 방식, 응답 률, 표본의 대표 성 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 비판적으로 바라보신다면, 여론조사 결과를 더욱 현명하게 받아들일 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 땅을 가지고 있을 시 집을 짓는 허가를 받는 조건은 무엇인가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집을 지을 때 필요한 행정 절차는 건축물의 규모, 용도, 그리고 땅의 종류에 따라 크게 '건축 허가'와 '건축 신고' 두 가지로 나뉩니다.건축 허가는 원칙적으로 특별 자치 도지사 또는 시.군.구청장에게 받아야 하며, 주로 규모가 크거나 도시 지역, 상업 지역과 같이 규제가 많 은 땅에 적용됩니다. 건축 신고 대상에 해당하지 않는 대부분의 건축물이 해당됩니다.건축 신고는 연면적 합계 100m2 이하의 건축물, 또는 관리 지역, 농림 지역, 자연환경보전지역에서 연면적 200m2 미만이고 3층 미만인 건축물 등 소규모 건물에 한해 간소화된 절차로 진행될 수 있습니다. 건축 신고 후 1년 이내에 공사를 시작하지 않으면 신고 효력이 사라지니 유의하셔야 합니다.집을 지으려면 기본적으로 토지의 '지 목'이 '대지'여야 합니다. 농지(전,답,과수 원)나 산지 (임야)에 집을 지으려면 먼저 '농지 전용 허가'나 '산지 전용 허가'를 받아 토지의 지목을 '대 지'로 변경하는 '개발 행위 허가'가 필요합니다.건축 허가를 받기 위해서는 토지 증빙 서류(토지 이용 계획 확인 원 등)를 준비하여 건축 사무소에서 설계를 진행하고, 건축 사가 설계 도면을 바탕으로 건축 허가 신청서를 허가 권 자에게 제출합니다. 허가를 받은 후에는 착공, 공사 진행, 그리고 공사 완료 후 사용 승인을 받아야 건축물 사용할 수 있습니다.건축 사가 허가 권자에게 신청서를 제출한다는 부분은, 실제 서류 작업과 설계도면 작성을 건축 사가 담당하고, 이 서류들을 세움터 시스템에 업로드하여 최종적으로 제출하는 주체가 됩니다. 건축 인허가 절차는 건축 주가 건축 계획을 수립하고 건축 사무소에 설계를 의뢰하고, 건축 사는 건축 주의 의뢰에 따라 건축 설계 도면 및 각종 허가 신청 서류를 작성합니다. 작성된 서류들은 건축 사가 '세움터'시스템'을 통해 시.군.구청 등 허가권 자에게 전자 적으로 제출하는 창구 역할을 합니다.