안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 재개발이 진행중인 빌라를 취득하는 경우 취득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 진행 단계에 따라 빌라 취득 세율은 달라집니다.관리 처분인가 전 :이때는 주택을 매매하는 것으로 보아, 주택 매매 시의 취득 세율(1~3%)이 적용됩니다.실제로 납부할 때는 취득세의 부가세(농촌 특별 세 와 지방 교육세)에 따라 세율이 달라 질 수 있습니다.예를 들어, 주택 가격이 5억 원이고 전용 면적이 85 제곱 미터 이하인 경우, 취득세는 5억 원의 1%가 됩니다.관리 처분인가 이후(입주 권 취득 시) : 이 시점부터는 토지 만을 매수하는 것으로 간주하여 토지 매매 시 취득 세율인 4%가 적용됩니다.이는 '원시 취득'이 아닌 '토지 취득' 으로 보아 실 거래 가격을 과세 표준으로 합니다.과세 표준은 토지의 종전 권리 가액에 프리미엄이 더해진 금액으로 산정 될 수 있습니다.다 주택 자이신 경우에도 무허가 건축물이나 나대지 등 취득세 중 과세가 적용되지 않는 재개발 매물은 주택 수와 관계없이 고정된 취득 세율(4.6%)이 적용되는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 춘천지역에서 1만원에 낙찰된 토지?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 실제로 춘천에서 1 만원이라는 최저 금액에 낙찰된 토지가 있었습니다. 최저 금액에 낙찰된 토지가 있었습니다. 이 사건에는 특별한 사연이 있었습니다.해당 토지는 가로 세로 약 30cm에 불과한 아주 작은 면적의 땅이었습니다. 전체 1m2(약 0.3평)의 땅을 11명이 공동으로 소유하고 있었는데, 이 중 일부 지분이 경매에 나온 것이었습니다. 감정가는 5,670원 이었으나, 최종적으로 1 만원에 낙찰되었습니다. 이는 우리나라 경매 역사상 최소 면적과 최저 낙찰가를 기록한 이례적인 사례하고 합니다.왜 이런 일이 일어 났을 까요==>이처럼 매우 작고 다른 사람들과 공동 소유 된 토지는 사실상 단독으로 활용하기가 매우 어렵습니다. 건물을 짓거나 다른 용도로 사용하기에는 너무 작고, 다른 공동 소유자들과의 관계도 복잡할 수 있습니다. 이러한 특성 때문에 일반적인 부동산 거래 가치와는 다른 방식으로 가격이 형성되곤 합니다. 즉, 실질적인 활용 가치가 매우 낮기 때문에 경매 가가 낮게 책정된 것이라고 합니다.정말 1 만원으로 땅을 살 수 있을 까요? ==>이 사례는 특수한 상황 때문에 발생한 것입니다. 일반적으로 주거 지나 상업용, 농지 등으로 활용 가능한 땅은 최소 면적과 이치, 주변 시세 등에 따라 수 천만 원에서 수억 원 이상을 호가합니다. 따라서 춘천의 1 만원 낙찰 사례처럼 매우 작은 면적의 공유 지분 토지가 아닌, 일반적인 용도로 활용할 수 있는 땅을 1 만원에 구매하는 것은 사실상 불가 하시다고 보시면 됩니다.결론적으로, 부동산 시장에는 이처럼 이례적인 경매 물건들이 종종 나오기도 하지만, 대부분은 복잡한 권리 관계나 낮은 활용 가치를 가지고 있는 경우가 많으니, 항상 꼼꼼하게 확인하시고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
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Q. 세종시 아파트 가격은 어떻게 되고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀처럼 대선 전 대통령 실 이전 논의로 세종시 아파트 값이 크게 들썩였던 것이 맞습니다. 그때의 상황과 현재의 흐름에 대해 살펴보겠습니다.과거 세종시 아파트 가격 동향 ==>세종시는 행정중심복합도시의 특성 상 정부 정책이나 국가적인 프로젝트에 민감하게 반응하는 경향이 있습니다. 특히 대선 후보들이 세종시를 대통령 집무실 및 입법, 행정의 중심지로 이전하겠다는 공약을 내놓으면서, 국민적 관심이 집중되었고 투자자들도 빠르게 움직였습니다.이러한 분위기는 2020년 총선 당시에도 나타났었는데요, 당시에도 세종시 아파트 값은 연간 44~47% 급등했던 전례가 있습니다. 대선 직전에는 대통령 실 이전 논의와 맞물려 아파트 값이 4년 8개월 만에 최고 상승률을 기록하기도 했습니다.현재 세종시 아파트 가격 상황 ==>하지만 대선이 끝난 지금, 분위기는 많이 달라졌습니다. 본인께서 느끼시는 것처럼 대통령 실 이전에 대한 논의가 이전만큼 활발하지 않으면서, 세종시 아파트 시장은 침체기를 맞고 있습니다. 대통령 선거 전 공약으로 인해 크게 올랐던 집값이 대선 후에는 다시 매물은 늘고 가격은 내리막길을 걷는 등 대선 정국 이전 수준으로 회귀하는 모습도 보이고 있습니다. 현재는 다시 가격 변동성이 커진 상황이라고 볼 수 있습니다.결론적으로, 세종시 부동산 시장은 이처럼 '정치 테마 도시'라는 특성 때문에 정치적 이슈에 따라 가격이 출렁이는 경향이 있습니다.
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Q. 월세 임대차계약 세면대가 막혀서... 수리비 청구에 관하여
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세면대 막힌 수리 책임은 누가 부담하나요?==>민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 잇도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 이는 주로 보일러, 싱크대 파손, 누수, 벽 균열,수도 동파 등 주거 생활에 필수적인 주요 설비의 노후화나 불량으로 인한 고장을 포함합니다. 말씀하신 분께서 "제가 여기 들어오기 전 부터도 좀 물 빠지는 게 시원찮더니 어느 순간부터 완전히 막혔다" 고 말씀하신 점을 미루어 볼 때, 이는 임차인의 과실이 아닌 시설물의 노후나 원래의 불량으로 인한 고장일 가능성이 높습니다. 이러한 경우 , 임대인에게 수리 책임이 있습니다.임차인의 책임 범위 : 임차인은 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여야 하며, 임차인의 고의나 과실로 인한 파손 또는 간단한 소모품 교체 소규모 수리는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 건전지 교체나 전등 교체 등이 이에 해당합니다.세면대 막힘 업체 수리 비용 및 협의 방법==>세면대 막힘으로 업체를 부를 경우 비용은 막힘의 정도나 업체에 따라 다르지만, 일반적으로 배관 막힘 전문 업체는 5만원에서 10만원대 이상까지도 다양합니다. 이는 지역이나 시간대에 따라서도 차이가 있을 수 있습니다.계약서에 "소액 소모품은 임차인이 자가 수리하고, 특정 금액 이상은 임대인과 협의하여 수리한다"는 특약이 있으시네요. 세면대 막힘으로 업체를 불러야 하는 상황이라면, 단순한 소액 소모품 수리가 아닌 특정 금액 이상의 수리에 해당할 가능성이 높습니다.가장 좋은 협의 방법은 다음과 같습니다.==>명확한 책임 소재 :문제가 발생한 경위(입주 전부터 시원찮았다는 점)를 임대인에게 명확히 설명하시고, 임차인의 과실이 아님을 알립니다.비용 부담 합의 :업체를 부르기 전에 미리 임대인과 수리 필요성 및 비용 부담에 대해 논의하고, 어떤 업체를 부를지, 비용은 어느 정도 나올지 상의하여 동의를 얻는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 미리 합의되지 않으면 추후 정산에서 마찰이 생길 수 있습니다.증거 확보 :임대인과 소통한 내용(통화기록, 문자 메시지 등)을 잘 보관해 두시면 좋습니다. 먼저 수리하고 영수증으로 청구하는 방법은 신중해야 합니다. 임대인의 동의 없이 먼저 수리하고 영수증을 청구하는 경우, 임대인이 고장 원인이나 수리 비용에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.특히, 특약에 "특정 금액 이상은 임대인과 협의하여 수리 한다"고 명시되어 있으므로 이 방법은 권장하지 않습니다. 물론, 임대인이 신속하게 응답 하지 않거나 상황이 급할 경우 먼저 수리하고 청구하는 경우도 있지만 , 분쟁의 소지가 크니 가능하면 사전에 임대인과 충분히 대화하시는 것이 중요합니다.
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Q. 627 부동산 대책 전세대출 규제로 인해서 전세 가격 하락으로 이어질까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.6.27 부동산 대책의 전세 대출 규제가 전세 시장에 미칠 영향에 대해 살펴보겠습니다.현재의 전세 시장 상황과 규제의 목적을 종합적으로 고려했을 때, 전세 가격이 급격하게 하락하기보다는 전세 매물 감소로 인해 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 더 크다고 분석됩니다.전세 매물 부족 현상 지속 :최근 한국 부동산 원 자료에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 전세 값이 상승세를 보이며 오름폭을 키웠고, 서울 전세 시장은 매물이 사라지고 가격이 치솟는 상황입니다. 이러한 전세 매물 부족 현상이 규제와 무관하게 이미 심화되고 있는 상황입니다.규제의 목적 : 전세 대출 규제는 금리 하락에 따른 전세가 급등을 막기 위한 '속도 조절 장치'의 성격이 강합니다. 다시 말해, 규제가 없었다면 전세 가격이 훨씬 더 가파르게 올랐을 수도 있다는 의미입니다. 급격한 하락보다는 과도한 상승을 억제하려는 의도가 더 크다고 볼 수 있습니다.시장 심리 위축과 공급 감소 :고강도 대출 규제가 매수 심리를 위축시켜 수도권 집값 상승세는 한 풀 꺾이는 양상을 보였습니다. 이로 인해 집을 매매 하려 던 수요 중 일부는 다시 전세 시장에 머무를 가능성이 있습니다. 또한, 규제가 강화되면서 전세 공급자 입자에서도 물건을 내놓기 주저하게 되어 전세 매물 자체가 더욱 귀해질 수 있습니다.물론, 전세 시장에 대한 전망은 '전세 난이 올 것'이라는 의견과 '시장이 안정 될 것'이라는 의견이 엇갈리고 있습니다. 하지만 현재로서는 전세 대출 규제가 기존의 전세 매물 감소 추세와 맞물려 오히려 전세 가격 상승 압력을 유지하거나 더욱 키울 수 있다는 분석이 지배적입니다