안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 부업 버숑 << 괜찮은가요???? 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'버 숑'은 (주) 그로스 체인이라는 회사에서 운영하는 마케팅 교육 및 수익 창출 플랫폼입니다. 주로 온라인 마케팅 스킬을 가르치고, 이를 통해 직접 콘텐츠를 생산하여 수익을 얻을 수 있도록 돕는 구조로 보입니다.'버 숑'은 어떤 부업인가요?==>'버 숑'은 마케팅 교육을 제공하고, 교육을 통해 배운 지식으로 직접 콘텐츠를 제작하여 수익을 창출하는 방식의 부업입니다. 블로그나 인 스타 그램 등 온라인 플랫폼을 활용하는 방법을 가르쳐 주며, 이를 통해 개인의 마케팅 역량을 키우고 수익으로 연결될 수 있도록 지원합니다.즉, 단순히 일감을 받아 수행하는 것이 아니라, 스스로 수익을 만들어 낼 수 있는 능력을 키워주는 것에 초점으로 맞추고 있습니다.'버 숑'의 신뢰도는 어떤가요? ==>'버숑'은(주)그로스 체인이라는 사업자 등록이 되어 있는 법인에서 운영하고 있으며, 통신 판매업 신고 번호와 사업자 등록 번호, 회사 주소 등 기본적인 사업자 정보가 공개되어 있습니다. 이는 법적으로 등록된 사업체임을 의미합니다.후기가 많지 않은 이유와 실제 사용자 경험 ==>본인께서 말씀하신 것처럼, 인스타 그램 광고는 많이 보이지만 상세한 후기를 찾기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 이는 특정 마케팅 채널에 집중하거나, 사용자들 사이에서 입 소문이 퍼지는 방식이 다를 수 있기 때문입니다.긍정적인 후기 :"이전에 했던 부업은 일감 예약 실패 시 수익이 없는데 버숑은 내가 직접 콘텐츠를 생산해 수익 창출이 가능했어요"와 같이, 직접 수익을 만들어 낼 수 있다는 점을 장점으로 꼽는 후기가 있습니다.학업과 병행하며 시작했으나, 나중에는 휴학하고 본업처럼 진행할 정도로 수익을 얻었다는 대학생의 후기도 있습니다.마케팅에 대한 지식이 없어도 멘토 의 도움으로 배울 수 있었다는 내용도 있습니다.초기 비용 및 수익 구조 ==>일반적으로 온라인 부업 중에는 초기 비용이 발생하는 경우가 많습니다. 일부 부업은 초기 비용을 지불하면 평생 일할 자격을 주거나, 일정 조건을 충족하면 환급 해 주는 방법도 있습니다.'버숑'의 경우 무료 체험을 통해 비용을 받으셨다고 하셨는데, 정식으로 활동하기 위한 추가적인 교육비나 가입비 등 초기 비용이 발생하는지 여부는 직접 상담을 통해 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다. 수익은 마케팅 교육을 통해 얻은 지식으로 콘텐츠를 생산하고, 이를 통해 발생하는 수익을 얻은 구조로 보입니다. 이는 블로그나 유튜브 채널 운영, 전자책 제작 및 판매, 온라인 강의 개설 등과 유사한 형태의 수익 모델로 볼 수 있습니다.결론적으로, 본인께서 무료 체험을 통해 직접 수익을 경험하셨다는 점은 긍정적인 신호로 보입니다. '버숑'은 정식 등록된 회사에서 운영하며, 마케팅 교육을 통해 스스로 수익을 창출할 수 있는 능력을 길러주는 형태의 부업으로 이해됩니다.다만 어떤 부업이든 꾸준한 노력과 학습이 필요하며, 단기간에 큰 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인스타 그램 광고 만으로는 모든 정보를 알기 어려우니, 만약 정식을 시작하실 의향이 있으시다면, 어떤 교육 과정을 제공하는지, 총 비용은 얼마인지, 그리고 수익 구조는 어떻게 되는지 등을 충분히 상담해 보시고 결정하시는 것을 권해드립니다.
Q. 다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.다주택 자의 경우 주택 담보 대출 규제가 강화되어 있어, 일반적인 1주택자와는 다른 기준이 적용됩니다. 특히 서울 송파구, 강동구, 노원구는 모두 규제 지역에 해당하므로 대출 심사가 더욱 까다로울 수 있습니다.다주택 자 아파트 담보 대출 가능성 분석 ==>전세 보증금 반환 대출의 어려움 :임차 중인 아파트의 전세 보증금을 반환하기 위한 대출은 '전세 보증금 반환 대출'의 성격을 띄게 됩니다. 현재 정부의 강력한 대출 규제로 인해 다주택 자가 이러한 목적으로 주택 담보 대출을 받는 것은 매우 제한적입니다.LTV(주택 담보 대출 비율) 및 DSR(총 부 채 원리 금 상환 비율) 규제 :다주택 자에게는 LTV가 매우 낮게 적용되거나, 투기 과열 지구 및 조정대상지역에서는 추가 주택 취득을 위한 주택 담보 대출이 원칙적으로 금지됩니다. 전세 보증금 반환 대출의 경우에도 주택 수에 따라 LTV가 차등 적용되며, DSR규제도 강화되어 기존 대출 소득을 종합적으로 심사합니다.6억 대출 규제 :최근 수도권 및 규제 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한되는 등 강력한 대출 규제가 시행되고 있습니다. 이는 주택 구입 목적의 대출에 주로 해당하지만, 전반적인 대출 시장의 경색 분위기를 반영합니다.기존 대출의 영향 :현재 자가 주택에 5억 원의 기존 대출이 있으시다고 하셨습니다. 이 대출은 본인의 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되어, 추가 대출 가능 금액을 산정할 때 큰 영향을 미칩니다.DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리 금 상환 액 비율을 의미하므로, 기존 대출이 많을 수록 추가 대출 한도는 줄어들게 됩니다. 다주택 자 대출 전략 :일반적인 주택 담보 대출이 어려울 경우, 다주택 자 분들이 고려하는 몇 가지 방법이 있습니다.사업자 대출 :주택을 임대 사업 목적으로 보유하고 계신다면, 사업자 대출을 통해 자금을 마련하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 사업자 대출은 주택 담보 대출과는 다른 기준으로 심사 되지만, 사업의 실질 성 및 상환 능력에 대한 증 빙 이 필요합니다.금융 사별 규제 확인 :은행마다, 지역마다, 그리고 시점마다 대출 규제가 유동적으로 적용될 수 있습니다. 따라서 여러 금융 기관에 직접 문의하여 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 찾아 보는 것이 중요합니다.결론적으로, 본인의 경우, 다주택 자이시며 규제 지역 내 임대 주택의 전세 보증금 반환 목적 대출이므로, 일반적인 주택 담보 대출을 받기는 매우 어려울 수 있습니다. 기존 자가 주택에 대한 5억 원의 대출도 추가 대출 한도에 영향을 미칠 것입니다. 가장 정확하고 현실적인 대출 가능 여부와 한도를 확인하기 위해서는 반드시 금융 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다. 여러 은행의 대출 담당자나 대출 전문 상담 사를 통해 본인의 소득, 기존 부채, 보유 주택 현황 등을 종합적으로 검토하여 맞춤형 전략을 세우는 것이 중요합니다.
Q. 제가 건축사무소장 부모님의 권유로 공인중개사 자격증을 공부하는데요. 제가 공인중개사가 된다면 첫 번째로 하고 싶은 것이 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 자체가 사유지 구매 절차를 법적으로 간소화하거나 특별한 혜택을 제공하지는 않습니다. 사유지 구매 과정은 일반인과 동일하게 매매 계약 , 등기, 세금 납부 등의 법적 절차를 거쳐야 합니다.하지만 자격증을 통해 얻게 되는 전문 지식과 실무 능력은 사유지 구매 과정에서 매우 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 이는 단순히 거래를 '쉽게'만드는 것을 넘어, 더 '안전하고 합리적으로'거래할 수 있도록 돕는다고 이해하시면 좋습니다.일반인보다 땅을 보는 안목이 생기는가?==>네 공인중개사 자격증을 취득하고 관련 지식을 쌓는 과정에서 일반인보다 훨씬 뛰어난 땅을 보는 안목을 갖추게 됩니다. 공인중개사 시험은 부동산 권리 분석, 민법, 공법, 세법 등 부동산과 관련된 광범위한 전문 지식을 요구하기 때문입니다.구체적으로 다음과 같은 부분에서 안목이 향상됩니다.권리 분석 능력 :토지의 소유권, 저당 권, 지상 권 등 복잡한 권리 관계를 정확하게 파악하고, 잠재적인 법적 분쟁 요소를 미리 식별할 수 있습니다. 이는 안전한 거래를 필수적인 능력입니다.공법 적 이해 :토지 이용 계획, 건축 법, 국토 계획 법 등 공법 적 규제를 이해하여 해당 토지에 어떤 건물을 지을 수 있는지, 개발 가능성은 얼마나 되는지 등 을 판단할 수 있습니다. 이는 토지의 가치를 평가하는 데 매우 중요합니다.세금 및 경제적 이해 :취득세, 재산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금에 대한 지식을 바탕으로 토지 구매 시 발생할 비용을 정확히 예측하고, 장기적인 투자 가치를 분석할 수 있습니다.시장 동향 파악 : 부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성을 이해하여 적절한 매수 타이밍을 잡고, 합리적인 가격으로 토지를 매입하는 데 유리합니다.문제 해결 능력 :부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성을 이해하여 적절한 매수 타이밍을 잡고, 합리적인 가격으로 토지를 매입하는 데 유리합니다. 결론적으로, 공인중개사 자격증은 사유지 구매 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 토지의 진정한 가치를 판단하며, 장기적인 관점에서 현명한 결정을 내릴 수 있도록 돕는 강력한 도구가 될 것입니다.부모님께서 건축 사무소 소장이시니, 건축 지식과 부동산 법률 및 시장 지식이 결합되면 시너지가 매우 클 것으로 생각됩니다.
Q. 서울의 토지거래허가구역이 확대된다면 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 투기적인 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역에 대해 투기를 막고 지가 안정을 도모하기 위해 지정하는 제도입니다. 이 구역으로 지정되면 특정 면적 이상의 토지를 거래할 때 시장.군수 도는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 무효가 되며, 2년 이하의 징역 또는 해당 토지 개별 공시 지가 의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.주요 특징은 다음과 같습니다.실 거주 의무 :허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 발생하며, 보통 2~5년 간 거주, 사업 등 정해진 용도로만 사용해야 합니다.대출 규제 :주택 담보 대출 비율(LTV)이 낮게 적용되거나 대출 자체가 어려워지는 등 자금 조달에 제약이 따릅니다.거래 제한 :투기 목적의 거래를 차단하여 실 수요자 중시의 거래를 유도합니다.서울 토지 거래 허가 구역 확대 시 예상되는 영향 ==> 현재 서울에는 강남구 압구정 동, 삼성 동, 대치 동, 청 담 동 등 일부 지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 만약 이 구역이 확대된다면 부동산 시장에 다음과 같은 여러 영향을 미칠 수 있습니다.거래량 감소 및 위축 :토지 거래 허가 구역으로 지정되면 주택 구매 시 실 거주 목적이 아니면 사실상 거래가 불가능해집니다. 이는 투자 목적의 수요를 크게 위축시키고, 매수 심리를 냉각 시켜 전반적인 거래량 감소로 이어질 수 있습니다. 6.27 대책에서 대출 규제가 강화된 상황에서 토지 거래 허가 구역 확대는 매수 자의 자금 조달을 더욱 어렵게 하여 시장 위축을 가속화할 가능성이 있습니다.거래 안정 화 또는 양극화 심화 : 토지 거래 허가 구역은 투기 수요를 억제하여 단기적으로 해당 지역의 가격 안정 화에 기여할 수 있습니다. 그러나 한편으로는 매물이 줄어들면서 오히려 희소성이 부각되어 가격 하락 폭이 제한되거나, 일부 지역에서는 가격이 오르는 현상이 나타나기도 했습니다. 비 규제 지역으로의 '풍선 효과'가 발생하여 서울 내 다른 지역이나 수도권으로 수요가 몰릴 가능성도 있습니다.매물 잠김 현상 :매도인 입장에서는 토지 거래 허가 구역 지정으로 인해 매수 자를 찾기 어려워지거나, 가격 하락을 우려하여 매물을 거둬들이는 '매물 잠김'현상이 발생할 수 있습니다. 이는 거래 가능한 주택의 씨를 밀려 실질적인 거래 절벽을 심화시킬 수 있습니다.실 수요자의 내 집 마련 기회 변화 :투기 수요가 억제되면서 실 수요자에게는 경쟁이 줄어들어 내 집 마련의 기회가 될 수 있다는 긍정적인 측면도 있습니다. 하지만 대출 규제와 복잡한 허가 절차는 실 수요자에게도 부담으로 작용하여, 자금력이 충분한 일부 실 수요자에게만 유리할 수 있습니다.시장 불확실성 증대 :정부의 강력한 규제 의지가 시장에 전달되면서 전반적인 투자 심리가 위축되고,부동산 시장의 불확실성이 더욱 커질 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 부동산 시장의 예측 가능성을 낮추고, 투자자들의 관망세를 심화시킬 수 있습니다. 결론적으로 6.27 대책과 더불어 토지 거래 허가 구역 확대는 정부의 강력한 부동산 시장 안정 화 의지를 보여주는 것으로 해석될 수 있습니다. 이러한 규제들은 단기적으로 시장에 큰 영향을 미치며, 특히 투자 목적의 거래를 어렵게 할 것입니다. 본인의 상황에도 이러한 변화들이 영향을 미칠 수 있으니, 시장 동향을 주의 깊게 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.
Q. 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 세입 자를 보호하기 위한 법률들이 때로는 집주인의 재산권 행사에 제약을 주어, 집주인이 '을'의 위치에 놓이는 것처럼 느껴지는 상황이 발생할 수 있습니다.이러한 상황은 주로 2020년 7월에 시행된 '임대차 3법'의 영향이 크며, 특히 '계약갱신청구권'과'전월세 상한 제' 조항에서 비롯됩니다.집주인이 '을'이 되는 상황이 의미 ==> 집주인이 '을'이 된다는 것은, 임대인이 자신의 주택을 자유롭게 처분하거나 임대 조건을 변경하는데 있어 임차인의 권리 행사로 인해 제약을 받는 상황을 의미합니다. 이는 주로 다음과 같은 경우에 해당합니다.주택 매매의 어려움 :임차인이 거주 중이고 계약갱신청구권을 행사할 경우, 집주인이 집을 팔고 싶어도 새로운 매수 인이 실 거주하기 어려워 매매가 쉽지 않거나 가격을 낮춰야 할 수 있습니다.본인 실 거주의 어려움 :집주인의 직접 해당 주택에 거주하고자 해도, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없습니다.(단, 집주인 본인이나 직계 존비속의 실 거주는 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있으나,이 경우에도 임차인에게 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 합니다임대료 인상의 제한 :시장 상황과 관계없이 임대료를 크게 올릴 수 없어 임대 수익에 제한이 생길 수 있습니다 전세 연장 관련 법률이 집주인에게 불리하게 작용하는 이유 ==>계약 갱신 청구 권 :임차인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 요구할 수 있는 권리입니다.임차인의 1회 연장 권리 : 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을ㄹ 2년 더 거주할 수 있습니다.제한적인 거절 사유 : 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 법에서 정한 극히 제한적인 사유( 예: 임대인 본인 또는 직계 존비속 의 실 거주, 임차인의 의무 위반 등)가 아니라면 이를 거절할 수 없습니다재산권 행사 제약 : 이로 인해 임대인이 자신의 주택을 매매하거나 직접 사용하려 할 때, 임차인의 계약 갱신 청구권 행사로 인해 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 특히, 실 거주 목적의 매수 인을 찾기 어려워지거나, 임차인이 있는 상태로 매매해야 하므로 가격 협상에서 불리해 질 수 있습니다. 전월세 상한제 :계약 갱신청구권 행사 시 임대료 증액을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다.시장 가격의 반영 어려움 :전세 시장의 시세가 급등하더라고, 임대인은 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다.수익성 제한 :이는 임대인의 임대 수익을 제한하여, 투자 대비 수익률이 낮아지거나 물가 상승률을 따라가지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다.묵시적 갱신 :임대인가 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보가 없으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 자동 연장되는 제도입니다.임대인의 주의 의무 :임대인이 계약 연장을 원치 않거나 조건을 변경하고 싶다면, 반드시 기간 내에 임차인에게 명확히 통보해야 합니다.자동 연장의 위험 :만약 임대인이 이를 놓치거나 깜빡하면, 원치 않게 기존 조건으로 2년이 더 연장되어 계획에 차질이 생길 수 있습니다.결론적으로, 이러한 법률들은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었지만, 동시에 임대인의 재산권 행사에 일정 부분 제약을 가하게 되어 집주인 입장에서는 '을'이 된 것 같은 상황을 경험할 수 있습니다.특히 주택 매매나 실 거주 계획이 있는 집주인에게는 큰 고민거리가 될 수 있습니다.