안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집주인이 갑자기 월세를 올려 달라고 하셨군요.많이 당황스럽고 속상하시겠어요 다음과 같이 살펴보겠습니다.말씀하신 분의 말씀처럼 계약 기간이 끝나기 전이라면 집주인이 월세를 아무리 올려 달라고 하셔도 거절하실 수 있습니다. 법적으로 집주인 마음대로 올릴 수 없게 되어 있습니다. 지금 집주인 분과 계약서 쓰고 살고 계신 거잖아요? 그 계약 기간 동안에는 집주인께서 월세를 마음대로 올릴 수 없습니다. 이건 법으로 정해진 내용이라서, 혹시 올려 달라고 하시면 "아직 계약 기간인데요?"라 고 단호하게 거절할 권리가 있으십니다. 너무 걱정하지 마세요다만, 만약 계약 기간이 다 끝나서 재계약을 해야 할 시점이라면, 그 때는 집주인께서 월세를 올리실 수도 있습니다. 그런데 이것도 막무가내로 올리는 게 아니고요, '전 월세 상환 제'라고 해서 보통 기존 월세의 5%이상은 못 올리게 되어 있습니다. 그러니까 막 다 올리고 싶다고 다 올릴 수 있는 건 아닙니다.그러니 일단은 말씀하신 분께서 지금 집 계약서에 계약 기간이 얼마나 남았는지 다시 한번 확인해보시는 것이 가장 중요할 것 같습니다. 계약서가 가장 중요합니다. 그리고 집 주인 분께도 당당하게 이야기 하셔도 됩니다.갑자기 이런 일이 생기면 정말 답답하고 짜증 나실 텐 데, 너무 스트레스 받지 마세요!
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Q. 노후 준비는 어떻게 해야 잘하는 걸까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.사실 노후 준비는 '이게 정답 입니다'라고 단정해서 말씀드리기가 정말 어렵습니다. 사람마다 상황도 다르고, 무엇을 중요하게 생각 하시는 지도 다르니까요! 그런데 보통 제일 중요하게 생각하는 점은 몇 가지 있는 것 같습니다.현금 흐름 확보 : 월세 같은 것을 받아서 생활비를 충당하는 것이 좋습니다. 부동산이든 연금이든 무언가를 만들어 두시는 것이죠유동성 있는 자산 :응급 상황에 대비해서 바로 쓸 수 있는 현금이나 쉽게 현금화 할 수 있는 자산도 필요합니다. 너무 부동산에만 몰 빵 하시면 발이 묶이실 수 도 있거든요건강 관리 : 이것이 정말 최고가 아닐까 싶습니다. 노 년에 아프시면 돈이고 뭐고 다 의미 없다는 사실입니다. 운동도 좀 하시고 건강하게 지내시길 바랍니다.연금 활동 :국민 연금이나 개인 연금 같은 것을 최대한 잘 활용하시는 것이 기본 중의 기본입니다.본인께서는 노후에 구체적으로 어떤 삶을 살고 싶으신가요? 조용하게 시골에서 살고 싶으신지, 아니면 도시에서 문화 생활을 즐기면서 살고 싶으신지 본인의 결정 따라 달라 질 것입니다.. 그리고 지금 재정 상황이나 위험 감수 정도에 따라서도 계획이 많이 달라질 수 있습니다. 좋은 결정과 판단으로 노후가 풍부하고 즐거운 삶이 되시길 응원합니다.
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Q. 처음 내 집 마련할 때 중요한 요소는 뭘까?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.첫 내 집 마련 로드 맵 ==>예산 짜기 및 자금 계획 :재정 상태 파악 : 현재 순 자산과 부채를 정확히 확인하여 실질 적인 구매력을 파악하고, 구입할 아파트의 시세와 대출 한도를 충분히 알아보셔야 합니다.주택 담보 대출, 보금자리론, 디딤돌 대출 등 정부 지원 대출 상품의 종류와 받을 수 있는 최대 한도를 미리 확인하는 것이 중요합니다.총 비용 고려 :대출 금리, 매달 상환할 원리 금 뿐만 아니라, 주택 가격 외에 발생하는 취득세(생애 최초 감면 혜택 확인), 중 개 보수, 법무 사 비용, 이사 비, 인테리어 비용, 그리고 입주 후 발생할 월 관리비 등 모든 부대 비용을 종합적으로 고려한 자금 계획을 세워야 합니다. 정부 및 지자체의 생애 최초 주택 구매 지원 혜택도 적극적으로 활용하세요타이밍 로드 맵 : 납부 일정 및 대출 조율 :계약금 납부 이후 중도금과 잔금 납부 일정을 철저히 확인하고, 해당 자금을 언제, 어떻게 마련할지 구체적인 계획을 세워야 합니다. 대출을 활용할 경우, 대출 실행 시기와 조건을 미리 금융기관과 조율하는 것이 중요합니다.입주 절차 준비 :아파트 완공 후 입주 전 사전 점검 기간을 활용하여 하자를 꼼꼼히 확인하고 보수를 요청하세요. 잔금 완납 후에는 본인 명의로 소유권 이전 등기를 진행하고 취득세를 납부한 뒤 입주하게 됩니다.이 과정에서 필요한 서류와 절차를 미리 파악하고 준비하는 것이 성공적인 입주에 도움이 됩니다.
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Q. 오피스텔전세권설정비용에 대해 문의합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 권 설정 시 주로 발생하는 비용은 다음과 같습니다.등록 면허 세 :전세 보증금의 0.2%가 부과됩니다.115,000,000원 X 0.002= 230,000원지방 교육세 : 등록 면허 세액의 20%가 부과 됩니다.230,000원 X 0.2 = 46,000DNJS증지 세 : 1,5000원이 부과됩니다. 총 1,500원이 세 가지 공과 금은 총 230,000원 + 46,000원 + 1,500원 = 277,500원이 예상됩니다.법무 사 수수료의 경우, 전세 권 설정은 개인이 직접 진행할 수도 있지만,많은 분들이 전문성을 가진 법무 사를 통해 진행하십니다. 법무 사 수수료는 고정된 금액이 아니라, 각 법무 사 사무실마다 또는 업무 난이도에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 수 십만 원 내외에서 형성될 수 있으니, 정확한 금액은 여러 법무 사 사무실에 문의하여 견적을 받아 보시는 것이 가장 좋습니다.오피스텔의 경우 전입 신고가 어려운 상황에서 전세 권 설정은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 방법이 될 수 있습니다. 안전한 전세 거래를 위해 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 구입시기 언제가 적절할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 불안정성이 지속되고 2025년까지 안정 화가 어렵다는 전망이 있습니다. 특히 지역과 유형에 따라 가격 양극화가 심화될 수 있습니다. 수도권은 매매 및 전세 가격이 소폭 상승할 수 있고, 지방은 보합세 도는 전세가 상승을 예상하고 있습니다. 매수세가 몰리는 시기는 가격이 고정일 수 있으니 유의해야 합니다.하지만 무 주택 실 수요자라면 단기적인 가격 변동보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 몇 가지 조언을 드립니다.장기적 관점 유지 : 주거 안정 목적의 첫 집 마련이라면, 5년 , 10년 이상을 내다보는 장기적인 시각으로 접근하시면 좋습니다. 재 정 상황 점검 : 본인의 소득, 저축, 대출 상환 능력을 면밀히 검토하여 무리하지 않는 선에서 구입하고, 금리 변동에 대비한 여우 자금 확보가 중요합니다.정보 탐색 및 임 장 활동 :관심 지역의 시세, 개발 호재 등을 꾸준히 살펴보고, 직접 발품을 팔아 실 거주 환경을 확인하는 것을 추천합니다.정부 정책 및 금융 상품 확인 :생애 첫 주택 구매자를 위한 정부 지원 대출 상품이나 세금 혜택 등을 꼼꼼히 확인해 보세요.결론적으로, 2025년 수도권 부동산 시장의 상승 가능성이 있지만, 말씀 하신 분의 개인 재정 상황을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 가장 중요합니다.
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Q. 집값이 오를까요? 떨어질까요? 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 높은 집값의 안정 화를 바라는 마음을 충분히 이해라며, 앞으로 집값 방향에 영향을 미칠 주요 요인들을 간결하게 정리해 보겠습니다.집값 하락 / 안정 화 요인 ==>정부의 강력한 규제 목표 감축이나 대출 한도 규제 등 정부의 강력한 정책들이 시장 안정 화에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 과거 대책들도 효과를 보이기도 했습니다.금리 인상 :말씀 하신 분께서 우려하시는 금리 인상은 대출 부담을 가중 시켜 구매 심리를 위축시키고 집값 하락 압력으로 작용합니다.수도권 아파트 입주 물량 감소 :올해부터 내년까지 수도권 아파트 입주 물량이 지속적으로 줄어드는 것은 공급 측면에서 가격 하방 압력이 될 수 있습니다.집값 상승 / 유지 요인 ==>서울 및 수도권 특정 지역의 상승 가능성 :DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)과 같은 대출 규제에도 불구하고, 서울 특정 지역은 최대 10%까지 상승할 가능성도 전문가들이 언급했습니다. 강남 3 구 같은 인기 지역은 '대마 불 사' 라는 인식으로 가격이 쉽게 하락하지 않을 수 있다는 시각도 있습니다.거시 경제 상황 :한국과 미국의 경제 상황, 물가 상승, 금리 변동 등이 부동산 시장에 복합적으로 영향을 미쳐 긍정 적일 경우 집값 상승을 견인 할 수 있습니다.공급 부족 문제 :특정 지역의 신규 주택 공급이 충분하지 않다면 수요 대비 공급 부족으로 인해 가격이 유지되거나 상승할 수 있습니다.결론적으로, 종합적으로 볼 때 시장은 다양한 요인에 의해 변동 하므로 현재 높은 집값이 안정 화 되기를 바라지만, 전문가들 사이에서도 2025년까지 안정 화가 어려울 수 있다는 전망도 있습니다.주택 구매나 대출 계획 시에는 이러한 다양한 시장 의견을 참고하시고, 본인의 재정 상황과 생애 첫 주택 구매 목표를 면밀히 고려하여 신중하게 접근하시는 것이 중요하다고 생각됩니다.
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Q. 부동산 복비는 언제 지급하는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인 중 개 사 법 시행령에 따르면, 중 개 보수의 지급 시기는 원칙적으로 개업 공인중개사와 중 개 의뢰인 간의 '약정'에 따릅니다. 만약 별도의 약정이 없다면, 중 개 대상물의 거래 대금 지급이 완료된 날, 즉 잔금을 치르는 날에 지급하는 것이 일반적입니다.일부 부동산 에서는 계약 시점에 수수료를 요청하는 경우가 있는 것은 , 계약서 수수료를 요청하는 경우가 있는 것은, 계약서 작성으로 중 개 행위가 완성되었다고 보며, 만약 계약이 파기 되더라도 공인중개사의 고의나 과실이 없는 경우에는 중 개 수수료를 지급해야 하는 경우에는 중 개 수수료를 지급해야 하는 경우가 있기 때문입니다. 따라서 계약 시 공인 중 개 사와 충분히 협의하여 지급 시기를 계약 시로 약정 할 수도 있습니다.매도 인과 매수인 양쪽 모두 각각 법정 요 율에 따라 중 개 보수를 지불하게 됩니다.중 개 보수 료는 계약 시 또는 잔금 완 납 시 매도 자와 매수 자의 약정에 따르므로 충분히 협의하여 결정하시면 되며, 특별한 약정이 없다면 잔금 일에 지급하시는 것이 법률적 기준입니다.
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Q. 지방에 아파트들 신축은 미분양이 많습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국내 아파트 시장 상황 분석 ==>현재 대한민국 주택 시장은 지역 별, 유형 별로 다소 다른 상황을 보이고 있습니다.지방 아파트 시장의 과잉 공급 :말씀하신 대로, 수도권을 제외한 대부분의 지역에서는 주택 공급이 수요를 초과하거나 균형을 이루고 있는 상황입니다 특히 지방 신축 아파트의 미분양은 심화되고 있으며, 지난 4월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만 6422가구로 140개월 만에 최대치를 기록하기도 했습니다. 이는 주택 수요 부진과 더불어 건설사 자금 경색으로 이어지고, 심지어 폐업이나 부동에 대한 우려까지 제기되는 배경이 되고 있습니다.부동산 시장의 양극화 심화 :그럼에도 불구하고 일부 지역, 특히 수도권 아파트의 수급 지수는 100을 넘어서며 수요가 공급을 앞서는 현상을 보이는 등 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 특정 지역과 유형에서는 여전히 수요가 견고한 반면 , 지방은 미분양으로 어려움을 겪고 있는 것입니다.미분양에도 불구하고 건설이 지속되는 이유 ==>말씀 하신 분께서 궁금해 하시는 것 처 럼, 미분양이 쌓이는데도 건설사 들이 여전히 주택을 짓는 데는 여러 복합적인 요인이 있습니다.주택 건설은 단기간에 이루어지는 사업이 아닙니다. 보통 수년 전부터 토지 매입, 인 허가,금융 조달 등의 과정을 거쳐 계획되고 시작됩니다. 경기가 좋았던 시기에 계획된 사업들이 현재까지 진행되고 있거나, 이미 상당한 자금이 투입되어 중간에 멈추기 어려운 상황들이 많습니다.건설사의 리스크 관리 및 생존 전략 :건설사는 미분양으로 인한 재정적 어려움에 직면할 수 있지만, 사업을 아예 중단하기보다는 어떻게 든 프로젝트를 완수하고 판매를 시도하는 것이 더 큰 손실을 막는 길일 수 있습니다. 미분양 주택을 할인 판매하거나 자체적으로 보유하는 등 여러 방법을 모색하기도 합니다.수도권 및 일부 지역의 여전한 수익성 :전체적으로 공급이 넘쳐 보이는 상황에서도, 교통 여건이 좋거나 학 군 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 수도권이나 특정 지역은 여전히 수요가 많아 수익을 기대할 수 있습니다. 건설 사 들은 이러한 유망 지역을 중심으로 사업을 이어나가는 경향이 있습니다.정책 및 규제 변화의 영향 :정부의 부동산 정책이나 대출 규제, 세금 변화 등도 건설사의 공급 결정에 영향을 미칩니다. 예상치 못한 정책 변화로 인해 시장 상황이 급변하기도 합니다.결론적으로, 본인의 말씀처럼 현재의 미분양 현황은 건설사 들의 어려움을 가중 시키고 있으며, 과잉 공급에 대한 우려를 낳는 것이 사실입니다. 이러한 상황이 전반적인 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 앞으로 도주의 깊게 지켜보아야 할 것 같습니다.
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Q. 일본의 도쿄가 아파트값이 폭등한다는데요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도쿄의 아파트값 폭등 소식과 함께 그 원인 중 하나로 우리나라가 언급되고 있는 이유에 대해 궁금해하고 계시는더, 심도 있는 질문에 대해 제가 아는 정보를 바탕으로 살펴보겠습니다.최근 도쿄의 아파트 가격이 급등하고 있는 것은 사실입니다. 일부 보고서에 따르면, 지난 5년 동안 도쿄의 아파트값이 거의 90% 가까이 폭등하여 외국인 구입 규제까지 검토될 정도로 심각한 상황이라고 합니다 . 이러한 급등세는 주로 외국인 방문객 증가와 해외 투자 자금 유입이 배경으로 꼽히고 있습니다.우리나라가 원인 중 하나로 언급되는 이유 또한 이러한 '외국인 투자'의 일환으로 해석될 수 있습니다. 고소득 맞벌이 가구 등 한국인들의 투자도 도쿄 부동산 시장 과열에 영향을 미친다는 분석이 존재합니다. 즉, 한국뿐만 아니라 다양한 국가의 해외 투자자들이 도쿄 부동산 시장에 자본을 유입하면서 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다는 것입니다.도쿄는 일본 내에서도 '도쿄 일극 현상'이라 불릴 만큼 모든 것이 집중되어 있어 부동산 가치가 지속적으로 높게 평가받는 경향이 있습니다. 여기에 외국인 투자 수요까지 더해지면서 도쿄의 아파트값이 폭등하는 현상이 심화되고 있는 것으로 보입니다.
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Q. 4년 전세 살이 후 계속 산다면 계약 새로 해야 되는지
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2021년 10월에 시작된 전세 계약이 4년 만기를 앞두고 계속 거주하고 싶으신 상황에서 궁금한 점을 살펴보겠습니다.전세 계약 4년 만기 후 계약 갱신 관련 안내 ==>4년 전세 살이 후 계속 살 경우 , 계약을 새로 해야 하나요? :네 , 법적으로 새로운 계약을 체결하는 것이 맞습니다. 주택 임대차 보호 법에 따른 계약 갱신 청구 권은 임차인이 원할 경우 기존 전세 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리로, 이 권리를 행사하면 최초 계약 2년에 추가 2년이 보장되어 총 4년까지 거주할 수 있습니다. 말씀하신 분의 경우 2021년 10월 부 터 시작하여 2년 계약 후 한 번의 갱신 청구 권을 사용하셨다면, 2025년 10월이면 총 4년의 계약 기간이 만료됩니다. 계약 갱신 청구 권 은 1회만 사용할 수 있기 때문에 그 이후에도 계속 거주하시려면 임대인가 임차인이 협의하여 새로운 전세 계약을 맺어야 합니다.기존 계약 그대로 또 갈 수는 없나요?'기존 계약 그대로' 갱신 청구권으로연장하는 것은 1회로 제한됩니다. 따라서 4년 만료 후에는 기존의 갱신 청구 권 제도에 기반하여 계약을 이어나가는 것은 불가능합니다 하지만 임대인과 임차인이 새롭게 계약 조건을 합의하여 기존 계약과 동일하거나 유사한 조건으로 '새로운' 계약을 체결하는 것은 가능합니다.서로 합의 하에 괜찮다면 실제 법적으로 문제 없나요? 네, 임대인과 임차인이 모든 조건에 합의하여 새로운 전세 계약을 체결한다면 법적으로 전혀 문제가 없습니다. 중요한 것은 4년이 만료된 시점에서는 갱신 청구 권에 의한 연장이 아니라, 임대차 당사자 간의 합의에 의한 새로운 계약이라는 점입니다.새로운 계약 시 주의 사항 ==>새로운 계약서 작성 : 반드시 새로운 전세 계약서를 작성하시고, 확정 일자를 다시 받으시는 것이 좋습니다. 이는 보증금 보호를 위한 중요한 절차입니다.보증금 증액 여부 :새로운 계약서는 보증금 증액에 대한 제한(기존 계약의 5%이내)이 적용되지 않을 수 있습니다. 임대인과 자유롭게 협의하여 정하되, 합리적인 수준인지 검토하시는 것이 좋습니다.묵시적 갱신 : 만약 4년 만기 후 임대인과 임차 인이 별다른 의사 표현 없이 기간이 지나면 '묵시적 갱신'이 될 수 있습니다.묵시적 갱신 시에는 기존 계약과 동일한 조건으로 재계약 된 것으로 보며, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 3개월 후 효력이 발생합니다. 다만, 임대인은 기간 해지를 주장할 수 없습니다. 안전을 위해 구도 합의보다는 서면 계약을 권장합니다.