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안녕하세요 한용식 전문가입니다.
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한용식 전문가

인사말
인사말안녕하세요 하남미사지구에서 공인중개사로 활동을 하고 있습니다.
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한용식
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Q.  집주인 변경후 전세 퇴거시 원상복구 요청
안녕하세요. 한용식 공인중개사입니다.생활중 발생하는 생활기스 및 자연마모는 통상 임차인의 손해배상범위에 들어있지 않습니다. 하지만 심한 마루찍힘이나 벽지손상(낙서 및 찢어짐등)임대인과 합의되지않은 정수기구멍 및 벽걸이 tv설치 등은 원상복구 및 배상 분쟁이 흔하게 발생되고 있습니다. 본인의 과실과 무관한 부분까지 배상책임에 휘말리는 경우도 흔하게 발생되니 최초 입주시 집상태를 꼼꼼하게 체크하셔서 사진 및 동영상 촬여해 두시면 예상못한 분쟁에서 큰 도움이 될 수 있습니다. 특히 임차기간 중 집주인이 바뀌는 상황에서는 임차가 계약시작시점 입주시 상태를 알 수있는 사진과 동영상 등은 더욱 유용하게 쓰일 수있습니다. 질문자님은 새로운 집주인은 새 집이 아닌 사용중인 현 시설물상태를 매수한것으로 집주인이 바뀐시점 이전에 발생한 하자부분에 대해서는 세입자는 배상책임이 없다 생각하실 수 있지만, 매수인은 매도인에게 현 임대차계약을 인계받아 그 지위가 그대로 유지되기 때문에 임차인 본인이 스스로 본인의 과실이 없음을 밝히지 못한다면 새로운 집주인에게 원상복구 및 배상을 요구받을 수 있습니다. 분쟁은 발생되면 어떠한 합의점을 찾더라도 찝찝함이 남습니다. 요즘은 생활하자 부분을 손쉽게 보수 할 수 있는 여러 종류의 공구를 쉽게 구할 수 있으니 임대차 계약 종료전 분쟁이 될 수 있는 부분은 미리 수리 및 보수 해 두셔서 분쟁발생을 미연에 방지하는 방법이 가장 현명한 방법이라생각됩니다.
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Q.  아파트+농가주택이 1가구 2주택에 해당하는지?
안녕하세요. 한용식 공인중개사입니다.농어촌주택으로 아래의 요건이 충족된다면 수도권에 있는 아파트 매도시 1세대 1주택으로 간주하여 세금 혜택을 받으실 수 있습니다. 1.수도권지역 제외,도시지역(광역시 등)제외 조정대상지역 및 토지거래 허가구역 제외됩니다. - 적용됨2. 읍, 면에 속해있으시면서 주택취득당시 2억원(한옥4억원)을 초과하지 않는 주택이여야합니다. - 2011년 취득당시 토지 공시지가+ 주택 개별주택가격 의 합이 2억원 이하여야 합니다.- 확인필요 3. 3년이상 보유 후 수도권주택매도시 적용가능합니다.- 적용됨 질문자님은 2번 취득금액확인이 필요해 보입니다. 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것중 략 -③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
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