아파트+농가주택이 1가구 2주택에 해당하는지?

Question

2000년 수도권에 본인명의의 33평형 아파트를 분양받아 입주후 계속 거주를 하다가 2015년부터는 임대를 준상태이고 2011년에 경남의 인구10만 미만인 군단위지역에 배우자 명의로 농가주택을 지어서 농사철에만 이용을 해오다 2015년부터는 이주를 해서 현재까지 살고 있습니다.

이경우에도 1가구 2주택에 해당 되는지와 수도권에 있는 아파트 매도시 세제혜택이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.

아래 첨부해드린 소득세법 시행령 제155조 제7항의 1세대 1주택의 특례 적용여부가 문제되며, 질문자님께서는 아래 규정에서 영농을 목적으로 귀농주택을 취득한 경우에 해당됩니다.

이 경우에는 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에 기존 주택을 양도해야 1세대 1주택 특례가 적용되는데, 2011년에 귀농주택을 취득하신 후 벌써 10년이 지났기 때문에 특례가 적용되지 않습니다.

따라서 1세대 2주택으로 보아 양도세 중과가 될 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

김앤오 감정평가사 드림.

⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. <개정 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2008. 11. 28., 2016. 2. 17., 2021. 2. 17.>

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

Answer 2

안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.

농가주택이 주택수로 산입되지 않으려면 조건에 부합하는 농가주택이어야 합니다.

면적제한은 대지면적 기준 약 200여평이고 공동주택 전용이 35평을 넘지 않아야 합니다.

지역으로는 도시지역 및 토지거래허가구역에 속하지 않아야하고, 규제지역이어선 안되며 관광단지에 속하지 않아야합니다. 또, 15년 이후 취득 기준으로 수도권 및 광역시 등을 제외하고 면지역으로 인구 20만 이하의 동지역에 위한 주택이어야 합니다. 인천 옹진군,경기 연천군은 제외입니다.

취등당시 가액의 기준도 있으며 이는 년도 기준으로 상이합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

질문자님과 같은 경우에도 안타깝게도 1가구 2주택에 해당되어 양도소득세 부과대상입니다.

절세를 위한 방법은 농가 주택을 먼저 양도하여, 양도소득세를 부담 하시고 , 수도권 아파트는 차후에 요건을 충족하시어(보유조건, 거주조건) 1가구 비과세 혜택을 받으시길 추천드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 한용식 공인중개사입니다.
농어촌주택으로 아래의 요건이 충족된다면 수도권에 있는 아파트 매도시 1세대 1주택으로 간주하여 세금 혜택을 받으실 수 있습니다.

1.수도권지역 제외,도시지역(광역시 등)제외 조정대상지역 및 토지거래 허가구역 제외됩니다. - 적용됨

2. 읍, 면에 속해있으시면서 주택취득당시 2억원(한옥4억원)을 초과하지 않는 주택이여야합니다.
- 2011년 취득당시 토지 공시지가+ 주택 개별주택가격 의 합이 2억원 이하여야 합니다.- 확인필요

3. 3년이상 보유 후 수도권주택매도시 적용가능합니다.- 적용됨

질문자님은 2번 취득금액확인이 필요해 보입니다.

조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

중 략 -

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.