늘다정한자스민
- 부동산·임대차법률Q. 전세 갱신하며 반전세(월세 포함)로 전환 예정인데, 임대인 직거래 계약서(사진) 검토 부탁드립니다안녕하세요.현재 전세로 거주 중이고 갱신(계약 연장)을 하려는 상황입니다. 임대인과 협의하여 보증금을 일부 감액하고 월세를 신설(반전세 형태)로 전환하기로 했습니다. 임대인은 이번에는 부동산 중개 없이 임대인-임차인 직거래로 계약서를 작성하자고 합니다.제가 궁금한 점은 크게 아래 3가지입니다.1. 전세대출 관련은행에서 “갱신 계약”으로 보통 인정하는 조건이 무엇인지 알고 싶습니다.2. 직거래 계약서의 법적 효력부동산을 통하지 않고 임대인과 직접 계약서를 작성해도 법적으로 문제가 없는지요?3. 직거래 계약서 작성 시 주의사항(필수 기재 + 특약)제가 작성해 본 계약서 초안 사진을 첨부하니,누락되면 위험한 필수 기재 항목전세대출, 보증금 반환, 중도해지, 수리비, 관리비 등 관련 특약에 추가할 문구‘이렇게 쓰면 분쟁 소지 있음’ 같은 위험 표현이 있으면 지적 부탁드립니다.(첨부: 계약서 사진 1장 / 개인정보는 일부 가렸습니다)
- 대출경제Q. 전세 갱신 시 보증금 감액 + 월세 전환(반전세)도 전세대출 유지·재대출이 가능한가요?안녕하세요.전세 갱신을 앞둔 상태이며 기존에 전세대출을 이용하고 있습니다.갱신권은 이미 행사한 상태이고, 임대인 측 요청으로 보증금이 줄고 월세가 생기는 반전세 형태로 조정하기로 협의했습니다.이 경우 아래 사항들이 어떻게 처리되는지 정확히 알고 싶습니다. 1. 보증금이 줄어드는 반전세 형태(보증금 감액 + 월세 발생)에서도 전세대출을 그대로 이용하거나 재대출 받을 수 있는지? • 전세대출은 ‘전세 계약’이 기준인데, 반전세도 전세대출 범위에 포함되는지 궁금합니다. 2. 진행 절차가 어떻게 되는지? • 임대인과 먼저 갱신 계약서를 작성한 뒤 은행에 가서 대출 조정(감액 또는 재약정)을 하는지, • 아니면 은행에 먼저 문의 → 승인 확인 → 그다음 계약서 작성 순서로 해야 하는지 알고 싶습니다. 3. 보증금이 줄어드는 경우 기존 전세대출 금액을 먼저 상환해야 하는지? • 예: 기존 보증금 2억 → 갱신 후 1.5억일 때전세대출도 2억에서 1.5억으로 줄여야 하는지,줄여야 한다면 상환 절차가 계약서 작성 전에 필요한지, 아니면 계약 후에 처리 가능한지도 궁금합니다.반전세 형태로 조정되는 경우 전세대출 조정 또는 재대출이 가능한지, 그리고 은행·임대인·계약서 작성 순서가 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
- 부동산경제Q. 전세 갱신 시 월세 전환 제안 및 직접 계약서 작성 관련 질문안녕하세요.현재 전세로 살다가 갱신하려는 상황입니다. 임대인이 월세처럼 일부 금액을 조정하자고 해서 합의는 했습니다. 그런데 이번에는 부동산을 통하지 말고 임대인과 직접 계약서를 작성하자고 합니다. 여기서 궁금한 점이 있습니다. 1. 기존에 이용하던 전세대출을 그대로 유지한 채, 조정된 금액 기준으로 다시 전세대출로 진행이 가능한가요?(대출 은행에서 기존 계약 갱신으로 인정하는지 여부가 궁금합니다.) 2. 임대인과 직접 계약서를 작성해도 법적으로 문제는 없는지 알고 싶습니다. 3. 직접 계약서를 작성할 경우 주의해야 할 점(필수 기재 항목, 특약 등)이 있다면 알려주세요.
- 부동산경제Q. 전세 만기 2개월 전 월세 전환 요구, 계약갱신청구권으로 2년 더 거주 가능한가요?안녕하세요 현재 제가 경기권에서 주택 전세로 2년차 거주 중인데, 계약 만기 2개월 전 임대인이 “전세는 어렵고 반전세 또는 월세로 전환하자”고 요구했습니다. 저는 전월세 전환율(보증금의 월세 전환 상한) 기준으로 계산한 조건을 제시했는데, 임대인은 “그 정도는 안 된다”며 본인이 원하는 보증금과 월세 금액을 고집하고 있습니다. 양측 제시 금액 차이가 커서 합의가 잘 안 되고, 임대인이 경제적 사정을 이유로 강행할 가능성이 있어 보입니다. 현재 계약갱신청구권은 아직 사용하지 않은 상태입니다.질문1. 제가 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인과 관계가 틀어지더라도 2년 추가 거주가 가능한가요? (임대인이 정당한 거절 사유가 없는 경우 기준) 2. 갱신청구권 행사 시, 임대인이 요구하는 수준으로 보증금/월세를 강제로 올릴 수 있는지, 아니면 임대료 증액 상한(통상 5% 이내)과 전월세 전환 상한 범위 내에서만 조정되는지 궁금합니다.3. 현실적으로는 갱신청구권을 바로 행사해 제 의견을 밀고 가는 것이 나은지, 아니면 협상 여지를 더 두는 것이 나은지(분쟁조정 등 대응 포함) 조언 부탁드립니다.