세무상으로 오피스텔은 주거용, 업무용 두 가지 중 어느 걸로 봐야 하나요?

Question

요즘 부동산 시장에서 주택에 대한 규제로 인해 상업용 부동산이 각광을 받고 있습니다.

특히 1인 가구의 증가로 오피스텔을 주거용 또는 업무용으로도 사용하기 하기 때문에

주택에 해당하는 규제르르 피할 수 있다고 생각하는 거 같습니다.

세무상으로 오피스텔은 주거용, 업무용 중 어느 걸로 판단해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 건본회계사무소입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔은 세무상으로 주거용 업무용 두가지로 볼 수 있습니다.

다만 취득시에는 취득세를 내야 하기 때문에, 취득세 신고시에 업무용으로 신고할지, 주거용으로 신고할지를 매수자가 결정할 수 있습니다.

일반적으로 업무용으로 신고할 경우, 취득세가 적게 나온다는 장점이 있습니다.

하지만 그렇다고 전입자를 받아서 임대주택으로 사용할 경우, 해당 사항이 적발되면, 주거용으로 사용한 날을 주택취득일로 보아, 취득세만큼의 금액을 내지 않은것으로 가정하여 가산세를 크게 물게 될 리스크가 있습니다.

이를 피하기 위해 전입신고를 하지 말라는 오피스텔도 있으나, 그럴 경우 세입자가 보증금을 보장받을 수 없거나, 월세 혹은 전세보증금이자에 대한 절세혜택을 받지 못하여, 오피스텔의 소유자를 신고할 위험도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마준영세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

건축법상 오피스텔은 업무용 시설로 구분됨에 반해, 세법은

실제 사용여부에 따라 주택으로 구분하기도 합니다.

주거용으로 사용하는지 여부는 공부상 구분이나 사업자등록여부에

상관없이 주민등록 전입여부와 취사시설 등 주거를 위한 시설이 구비되어 있는지 등을

따져서 사실상 주거용인 주택으로 볼 수 있습니다.

만일 주거용으로 판정이 된다면,

종합부동산세, 재산세, 양도소득세에 영향을 미치게 됩니다.

특히나 1세대 1주택 판정시 주택수에 영향을 미치게 되니

신중하여야 할 것입니다.

또 하나 유의하여야 할 점은 부가가치세 공제 여부인데

대부분 업무용으로 생각하고, 부가가치세 매입세액공제를 받으나

주택으로 판정된다면 매입세액공제를 받을 수 없게 됩니다.

간혹, 명칭만 오피스텔이고 공부상으로는 도시형생활주택인 경우가

있을 수 있으니 유의하셔야 합니다.

도시형생활주택은 주거목적으로 만들어진 건축물이기 때문에

분양 광고시 오피스텔로 표현할 수 있으니 잘 확인해 보셔야 합니다.

도움이 되셨기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 정태인세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

세무상 오피스텔을 판단할때에는 그 사용구분의 실질을 따집니다. 오피스텔의 경우 등기부나 건축물대장상 업무용시설로 표기가 되나 실질적으로 통상 오피스텔 내부에 주방시설 , 화장실 ,샤워시설을 갖추고 주거하는 경우가 대부분인 것으로 알고있습니다.

이렇게 주거용으로 임대를 주고있다면 주택으로 판단되므로 주택수에 산입이 된다고 생각하시면 되고 , 만약 이러한 시설을 갖추고있으나 일반 비주거용 임대사업자를 내시고 업무용 사무실 등으로 부가세를 받으시면서 임대를 주게 되면 사용 실질이 주거용이 아니므로 주택수에서 제외가 가능합니다.

참고하시기바랍니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 정동호세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세 기준으로 오피스텔은 일단 업무용이나, 실질이 주거용이면 주거용으로 봅니다.

양도소득세의 절감을 위해서 업무용으로 보아 부가가치세를 공제받았다가 실제 주거용사용이 적발되는 경우

부가가치세 추징당할수도 있으니 유의하시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김태관세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔은 그 실질에 따라 주거용이나 업무용 신고가 가능합니다.

실질이 업무용이라면 부동산 임대사업자를 등록하게 되며, 주거용이라면 주택임대사업자를 등록합니다.

업무용으로 사용시에는 건물분에 대한 부가세 매입세액공제도 가능하며 부가세 신고 등 사업자 신고의무가 존재합니다.

실제 주거용으로 사용한다면 부가세 매입세액공제 대상은 아닙니다.

실질주의 과세 원칙에 따라 해당 오피스텔을 실질로 사용하는 용도대로 세금 신고하면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 변능수세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

세무상으로 여러 개별세법이 있겠지만 양도소득세의 기준이 되는 소득세법을 기준으로 답변드리겠습니다

소득세법 제88조 제7호에서는 공부상의 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의하고 있으므로 오피스텔의 경우 그 실제 사용목적에 따라 판단하므로 그 사용목적이 주거를 위한 것이라면 소득세법상 주택으로 판단하는 것입니다

[ 소득세법 제88조 제7호 : "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. ]

만약 해당 오피스텔을 분양받았으나 양도일 현재 공실 상태인 경우에는 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 승인받은 상태를 유지하고 있는 경우에는주택으로 보지 않는 것이며 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 보는 것입니다 (양도 집행기준 89-154-22)

단, 이는 사실판단의 문제이므로 구조상 상시 주거용으로 사용될 수 있는 경우에도 실제 정기적으로 업무용으로 사용되었음을 입증한 다면 주택으로 판단되지 않을 수 있는 점 참고하여 주시기 바랍니다

오피스텔의 경우 주택으로 판단되는 지의 여부에 따라 양도소득세 비과세 및 중과세 여부가 달리지므로 양도소득세 등 세법과 관련된 경우에는 그 판단에 주의하여 주시기 바랍니다

오늘도 좋은 하루되세요

감사합니다