상속으로 인한 2주택의 양도소득세?

Question

어머님께서 20년전 구입한 서울집 소유하고 계신 상태에서 아버님 사망으로 아버님이 소유하셨던 60년이상 된 무허가 시골주택을 2020년 5월 상속받으셨습니다. 문의사항은 1. 어머님 기준으로 시골주택이 상속주택으로 인정되어 서울집을 먼저 매도할때 양도소득세 비과세가 적용될 수 있는지?(아버님 사망시까지 어머님과 아버님의 거주지 주소가 달랐음) 2. 시골집을 멸실하거나 자녀에게 증여했을시 양도소득세 비과세 적용을 받기위해 매도까지 일정기간이 필요한가요?

손승현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.배우자는 주소지가 달라도 동일세대로 봅니다. 따라서 동일세대 상속주택이라서 상속주택 비과세특례를 적용받을수 없습니다. 시골집을 멸실할 경우에는 비과세보유기간을 재산정하지않기 때문에 취득일은 해당주택의 실제취득일이 됩니다. 따라서 실제취득일을 기준으로 비과세 판단하시면 됩니다.시골집을 증여할 경우에는 증여시점으로 최종1주택이 되기때문에 다시 보유기간이 재산정되는 겁니다.따라서 또다시 2년이상을 보유해야 비과세가능합니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

김중택 세무사 · Answer

안녕하세요. 김중택 세무사입니다.1. 부부가 주민등록상 각각 다른 세대로 등재되어 있더라도 같은 세대로 보는 것으로서,2. 귀 질의의 경우,  취득 당시부터 1세대2주택자로서, 그 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 나머지 주택을 양도한 경우에도 1세대1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 경우에만 그 양도소득세가 비과세되는 것임.3. 최종 1주택을 보유한날로부터 2년이후 양도해야 합니다. ○소득세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정된 것, 이하 같음) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.1. 동일 가구원이 아닌 피상속인에게서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속개시일(사망일) 전에 소유하고 있던 일반주택을 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주)을 갖춰 먼저 양도하면 2주택 상태에서 팔더라도 양도소득세를 비과세하는 것입니다. 즉, 배우자는 거주자 주소지가 달라도 기본적으로 하나의 세대를 구성한다고 보기 때문에 비과세 요건은 충족하지 못하십니다.2. ‘법령해석과-487. 2021.2.8.’을 보면 1세대 2주택자가 1주택을 멸실 후 남은 1주택을 매도할 때 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 기산한다고 되어 있습니다. 다만 증여 시에는 증여일로부터 다시 2년 이상 보유 및 거주하셔야 비과세가 가능합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.상속주택과 일반주택이 있는 상태에서 일반주택 처분시 비과세받을 수 있는 특례가 있습니다. 시골집을 멸실하거나 증여할 경우 기존주택의 비과세 적용을 보유기간은 초기화됩니다

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현세무사입니다.1. 가능합니다. 별도세대원으로부터 주택을 상속받을 경우, 상속당시 1세대 1주택이라면 해당 1주택을 양도할 때 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능한 것입니다.2. 멸실은 관계 없으나, 자녀에게 증여했을 경우 증여한 날로부터 새롭게 2년 이상을 보유하셔야 될 것으로 보여집니다. 현실적으로 60년 이상된 무허가 시골주택을 자녀에게 증여하는 것은 큰 의미는 없을 것으로 보여집니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.