공인중개사법 위반으로 신고나 조사를 걱정하고 있다면, 지금 상황을 구조적으로 정리할 필요가 있습니다.수사에서는 단순 실수인지, 위반으로 평가되는지가 구체적인 기준에 따라 판단됩니다.지금 단계에서의 대응 방식에 따라 이후 절차와 결과가 달라질 수 있습니다.“이 정도 설명 안 한 게 그렇게 큰 문제가 되나요?”실제 상담실에서 공인중개사법 위반과 관련해 가장 자주 듣는 말입니다.처음에는 단순한 민원이나 오해로 생각했다가,조사 통지나 자료 제출 요구를 받고 나서야 상황의 무게를 느끼는 경우가 적지 않습니다.특히 공인중개사법 위반은 의도보다 ‘설명·고지·표시의 방식’이 어떻게 보이느냐가 중요해,스스로 판단하기 어려운 지점이 많습니다.현재 수사·조사의 흐름“모든 위반 의심이 곧바로 처벌로 이어지는 구조는 아닙니다.”최근 공인중개사법 관련 사건은민원·신고 → 행정기관 검토 → 수사기관 이첩이라는 흐름으로 진행되는 경우가 많습니다.이 과정에서 실제로 문제 삼는 것은형식적 하자가 아니라 거래 상대방이 어떤 정보를 어떻게 인식했는지입니다.같은 행위라도설명 자료, 계약서 문구, 당시 정황에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.사람들이 가장 많이 오해하는 지점“한 번뿐이었고, 고의가 없었다는 점만으로 정리되지는 않습니다.”가장 흔한 오해는가입만 했거나, 한 번 중개했거나, 초범이라는 이유로문제가 되지 않을 것이라고 생각하는 경우입니다.하지만 수사에서는횟수보다 중개 과정에서의 설명 여부와 오인 가능성을 더 중요하게 봅니다.선의로 했던 설명이라도상대방이 다르게 이해할 여지가 있었다면 문제가 될 수 있습니다.실제로 불리해지는 순간“조사 초반의 말 한마디가 판단 기준이 되는 경우도 있습니다.”조사 과정에서 가장 위험한 지점은사실관계를 정리하지 않은 상태에서 즉흥적으로 설명하는 순간입니다.휴대폰 메시지, 광고 문구, 중개대상물 설명 자료 등은의도와 무관하게 불리하게 해석될 수 있습니다.‘기억이 잘 나지 않는다’는 표현이나앞뒤가 맞지 않는 진술 역시 상황을 어렵게 만들 수 있습니다.실제 상담·수사 사례를 재구성한 예시“같은 중개였지만, 판단은 다르게 나뉘었습니다.”한 사례에서는중요한 제한 사항을 구두로만 설명했고,서면 자료에는 명확히 남기지 않았습니다.다른 사례에서는유사한 상황이었지만,설명 자료와 계약서 문구에 관련 내용이 정리되어 있었습니다.결과의 차이는‘설명을 했느냐’가 아니라설명이 입증되느냐에서 갈렸습니다.지금 단계에서의 대응 전략“지금 하지 말아야 할 행동을 먼저 구분해야 합니다.”이미 신고나 문의가 들어온 상황이라면상대방과 추가로 연락해 해명하려는 시도는 주의가 필요합니다.관련 자료를 임의로 삭제하거나 수정하는 행동도의도와 다르게 해석될 가능성이 있습니다.현재 단계에서는사실관계, 설명 방식, 자료 흐름을 정리한 뒤전문적인 판단을 통해 대응 방향을 잡는 것이 중요합니다.상황별 추가 설명“절차 단계에 따라 주의할 점이 달라집니다.”아직 통지서를 받지 않은 단계라면자료 정리와 상황 정리가 우선입니다.출석 요구를 받은 이후라면진술 범위와 표현 방식이 중요해집니다.조사 단계에서는혼자 판단한 대응이 오히려 불리해지는 경우도 적지 않습니다.마무리 공인중개사법 위반 문제는겉으로 보기에 단순한 실수처럼 보여도절차가 진행될수록 평가 기준이 달라질 수 있습니다.과도하게 걱정할 필요는 없지만,반대로 가볍게 넘기는 판단 역시 위험할 수 있습니다.이 단계에서의 대응 방식이이후 절차와 해석에 영향을 줄 수 있다는 점만은 분명합니다.

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공인중개사법 위반, 수사에서 문제 되는 판단 기준

공정대표의무 위반과 관련된 노조법 조항은 다음과 같습니다. 노조법 제29조의4(공정대표의무 등) ① 교섭대표노동조합과 사용자는 교섭창구 단일화 절차에 참여한 노동조합 또는 그 조합원 간에 합리적 이유 없이 차별을 하여서는 아니 된다. ② 노동조합은 교섭대표노동조합과 사용자가 제1항을 위반하여 차별한 경우에는 그 행위가 있은 날(단체협약의 내용의 일부 또는 전부가 제1항에 위반되는 경우에는 단체협약 체결일을 말한다)부터 3개월 이내에 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 노동위원회에 그 시정을 요청할 수 있다.그런데 다들 공정대표의무인지 알쏭달쏭하다고 말합니다. 합리적인 이유 없이 차별하는 것은 어떤 경우를 지칭할까요? 공정대표의무가 발생할 수 있는 상황은 '단체교섭과정 중'과 '단체협약 내용'으로 구분할 수 있습니다. 이를 체크리스트로 만들어 공정대표의무를 준수했는지 확인하시기 바랍니다.상대를 처벌해 압박하며 교섭에서 우위를 차지하기 위한 목적으로 체크리스트를 활용하기 보다, 해당 체크리스트를 전부 만족하면 공정대표의무를 충실히 이행했고, 우리 노조의 권익도 더불어 신장되었으니 아쉽지만 더 조직화를 열심히 해 다음에는 교섭대표노조가 돼야겠다는 마음으로 활용하는 것이 가장 좋습니다.[공정대표의무 체크리스트 항목]1. 단체교섭과정 중- 소수노동조합의 단체협약 요구안에 대한 의견 청취를 했는가?- 의견 청취 후 마련된 단체협약 요구안을 설명했는가?- 교섭일시 등 교섭 사실과 이후 일정, 노사의 주장 내용, 향후 예상 등 단체교섭 경과 설명했는가?- 구체적으로 회의록 전달, 소식지 등의 비치 열람할 수 있도록 했는가?- 회사 요구안 전달했는가?- 단체협약잠정합의안의 내용 통보(노동조합 사이에 논란이 된 사항에 대한 자세한 설명)를 했는가?- 교섭요구안 의제를 선택함에 있어 별다른 이유도 없이 제2노조가 제시한 교섭요구안을 묵살했는가?- 소수노동조합의 단체협약 요구안에 대한 의견 청취 시간을 가졌는가?- 단체협약잠정합의안에 관해 소수노동조합과 의논, 소수노동조합 조합원도 참여한 질의응답시간을 가졌는가?2. 단체협약 내용- 교섭대표노동조합에게만 근로시간 면제를 인정하면서 교섭대표노동조합이 아닌 노동조합에게는 이를 부여하지 않았는가? 혹은 지나치게 많은 차등을 두었는가?- 교섭대표노조의 창립기념일만을 유급휴일로 지정했나?- 모든 노동조합이 동일한 신입사원 교육시간을 가졌는가?- 사업장 내 근로조건에 대해 추후 교섭대표노조가 사용자와 합의, 협의, 심의하기로 한 내용이 있는가?- ①휴직 사유가 발생할 경우 "노사가 협의"해 결정할 수 있도록 한다 ②"노사" 각 5인으로 구성되는 고용안정위원회를 설치하도록 한다 ③생산 부문의 일부를 용역 또는 외주, 하도급으로 전환하고자 할 때는 사전에 "조합"과 합의하도록 한다는 등의 조항을 두고 다른 조항에서 '심의결정 및 노사협의, 노사합의의 주체가 되는 노동조합은 교섭대표노동조합을 말한다'고 규정했는가?- 사무실 임대료, 비품 구입비, 전기세, 통신비, 상하수도요금 인상분이 확연히 차이가 나는가?- 조합비 공제, 유급 조합활동 인정요건, 노사협의회 위원 선정, 노조 사무실, 노조 게시판 편의제공이 적절한가?- 노동절 상품권, 자녀학자금, 겨울 잠바 구입비를 교섭대표노조 조합원에게만 지급했는가?- 회사의 명예를 실추시키거나 인사위원회 시말서 이상의 징계를 받은 근로자는 격려금이나 성과급에서 제외한다는 징계에 적용 대상자 대다수가 소수노조인가?- 징계위원회에 참석하는 근로자 대표가 교섭대표노조 뿐인가?- 정년규정이 교섭대표 노조에게만 적용되는가? 정년 후 재고용계약 거절이 소수노조원에게만 집중되는가?- 임금피크제에 따른 근로시간 감축 등 편의 조치가 교섭대표노조원에게만 집중되는가?

고용·노동

노무사

공정대표의무 확인 체크리스트

﻿얼마 전 지인분의 질문이 있었습니다. 대금지급기한이 생각보다 빨리 잡혔다는 내용인데요. 대금지급기한은 언제까지 어떻게 법원에서 결정을 할까요?1. 민사집행법 등 관련 규정1) 민사집행법제142조(대금의 지급) ①매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.②매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.③매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.④매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.⑤제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다.⑥차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.대금지급기한은 과거 민사소송법 시절에는 대금지급기일이었다가 민사집행법이 제정되면서 대금지급기한으로 변경되어 매수신고인에게 더 유리하게 규정이 실시중입니다. 대금지급기일 시절에는 날짜를 하루 지정해서 법원에서 매각대금을 받았었습니다. 매각허가결정이 확정된 후 법원은 대금지급기한을 통지하게 됩니다. 통상 매각허가결정 확정일로부터 3일안에 대금지급기한을 잡아 통지를 해 주고 있습니다.2) 민사집행규칙제78조(대금지급기한)법 제142조제1항에 따른 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다. 다만, 경매사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다.대금지급과 관련하여 좀 더 자세한 내용은 민사집행규칙에 나와 있습니다. 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1월 안의 날로 정하도록 되어 있습니다. 1월안이기 때문에 매각허가결정 확정일로부터 1개월을 잡아주기도 하고 어떤 법원은 좀 일찍 날짜를 잡아주기도 합니다.2. 경매사건 내용지인분이 문의하셨던 내용은 25년 12월 23일에 낙찰된 사건으로 매각허가결정이 1주일뒤인 25년 12월 30일에 되었고 그 다음 일주일인 26년 1월 6일이 매각허가결정의 확정일이 됩니다. 그렇다면 26년 2월 6일 안에 대금지급기한을 잡게 될것인데요. 상기 사건의 경매법원에서는 1개월 보다 약간 일찍 잡아준 셈입니다. 절차적으로는 전혀 문제가 없는 상황이었습니다.3. 대금지급의 효과낙찰자는 대금지급기한안에 대금을 납부하게 되면 등기없이도 소유권을 취득하게 됩니다.(민사집행법 135조, 민법 187조) 낙찰자가 매각대금을 법원에 납부하면 법원은 경매의 마지막 절차인 배당절차를 준비하게 되고 낙찰자는 소유권을 취득했으므로 점유자 명도를 하게 됩니다.만약 대금지급기한까지 대금납부를 못한 경우 어떻게 될까요? 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 못하면 차순위매수신고인이 있다면 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 하고 경매절차를 진행하게 됩니다. 차순위 매수신고인이 없다면 재경매로 경매가 진행이 됩니다. 이때 낙찰자는 재경매 기일 3일전까지 지연이자(연12%)를 포함한 금액으로 매각대금을 납부할수 있습니다.4. 매각대금을 빨리낼 필요가 있을까?마지막으로 대금지급기한이므로 정해진 날짜 안에 납부가 가능한데요. 가장 빠르게 납부가 가능한 시점은 언제일까요? 매각대금을 빨리 납부할수 있는 시점은 대금지급기한이 잡힌 후 입니다. 매각허가결정 확정일로부터 3일안에 경매법원에서 결정하게 되므로 매각대금을 빨리 납부한다면 경매법원에 전화하여 대금지급기한이 언제 잡히는지 확인 하시고 대금지급기한이 잡히는 날 부터 대금납부가 가능합니다.그렇다면 매각대금을 빨리 납부할 필요가 있을까요? 당연히 있습니다. 채권금액이 작아 채무자가 경매취소를 할수도 있고(경매취소는 매각대금납부전까지 가능하므로) 대위변제 가능성이 있는 물건들도 있습니다. 그리고 명도를 빨리하고 입주를 해야 하는 경우에도 대금납부를 빨리하여 명도 등 절차를 최대한 빨리 시작하고 끝내야 할수도 있을 것입니다.대금지급기한과 매각대금 납부에 대해 알아 봤는데요. 경매공부 하면서 절차에 관한 부분도 알아놓는다면 도움이 많이 될 것입니다.