임대사업자등록 주택을 의무보유기간 내에 팔수 있을까요?

Question

친한 지인이 현재 조그만한 임대사업주택(오피스텔)을 임대해서 운영하고 있는데 (약 2년간 운영중) 개인사정상으로 해당 임대사업주택을 매도를 하려고 합니다.

아직 의무보유기간이 적용되는것으로 보이는데 매도가 가능 한가요? 만약 매도가 가능하다면 아직 의무보유기간내인데 과태료나 이런것이 부과되지 않을까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Nick변호사입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

기본적으로 임대사업자 등록 주택은 의무보유기간 (장기일반민간임대주택: 8년, 단기민감임대주택: 4년)내에는 양도가 금지되며, 규정을 위반시 현행법상 1천만원의 과태료가 부과됩니다 (현재 과태료 인상을 추진중인데 입법확정될경우 최대 5천만원으로 인상될것임).

이같은 경우에는 '민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도)'에 의거 '임대사업자 포괄승계' 조건으로 다른 임대사업자에게 매도를 하시면 과태료 부과없이 의무임대기간 내에 팔수 있습니다.

아래가 '임대사업자 포괄승계'를 통해서 민간임대 주택을 다른 임대사업자에게 양도할대 유의할 점입니다:

• 매매 계약서에 '포괄적 승계'문구를 삽입해야 합니다.

• 관할 자치단체 주택과 방문과 후 민간임대주택 양도신고를 각 지자체장(시장, 군수, 구청장)에게 하고 허가를 얻어야 합니다.

• 반드시 양도자 및 양수자간소유권 등기 이전이 처리.완료 되기전에 양도신고 및 처리가 완료되어야합니다.

• 양도자가 양도신고를 한 후에 양수자는 임대물건 등록을 해야하고 매매계약 잔금을 치른 후 등기이전을 하면됩니다 (등기이전 완료전에 양도자의 양도신고만 제대로 신고 및 처리완료 되어 있으면 문제없고 과태료도 부과되지 않음).

• 하지만 등기이전 처리 완료 이후에 양도신고 처리가 되면 매도자에게 과태료가 부과될수 있습니다.

그럼 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다 .

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

감면받은 국세 및 지방세 등 세제혜택을 추징당하며 민간임대주택법상 과태료가 부과됩니다.

과태료 부과 기준은 임대주택 등록 후 4년 임대기간 충족 전에 임대하지 않거나 양도하는 주택 1채당 3천만원입니다. (민간임대주택법 제67조 1항 2호)

다만, 다음의 경우에는 의무임대기간 내에 양도할 수 있습니다.

1. 지방자치단체장에게 신고한 후 임대주택을 다른 임대사업자에게 포괄적 양도양수한 경우(과태료x)

2. 부도, 파산, 경제적 사정 등으로 지방자치단체장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도한 경우(과태료x, 지방세x)

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

구청에 등록한 주택임대사업자가 의무기간 내에 양도허가의 사유로 양도하지 않았을 경우에는 과태료가 부과됩니다. 과태료는 임대주택당 3천만원입니다.

양도허가의 사유는 임대사업자의 파산, 부도, 2년 연속 적자가 발생한 경우 등이 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.