안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
질문자님의 말씀대로 금리가 상승하게 되면 집 값이 하락하게 되는 원이는 집을 구매하면서 받게 된 대출의 원리금 부담이 커지게 되면서 신규로 집을 구매하려는 사람은 감소하게 되고 원리금을 부담할 능력이 부족하게 되는 분들은 집을 매도하려고 하다 보니 매도는 많아지고 매수는 감소하게 되면서 집 값이 하락하게 되는 결과로 이어지게 됩니다.
과거에도 금리가 상승하게 되면 집 가격이 하락하게 된 것은 맞으나 최근의 집 가격의 하락은 지난 시기보다 더 빠르게 하락하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 이러한 빠른 집 가격의 하락의 원인에는 아무래도 예전보다 집의 구매가 늘었으나 이 구매가 모두 대출로 이루어져 대출이 급증한 탓으로 보입니다. 게다가 이러한 대출의 80%가 변동금리이다 보니 금리인상에 따른 원리금 부담이 계속해서 증가할 수 밖에 없는 상황입니다.
예를 들어서 10억원의 집을 구매하기 위해서 6억원의 대출 30년 만기로 3%의 대출을 받았습니다.
금리가 2%가 오르면서 원리금 부담비용이 100만원이 증가하였습니다. 그런데 여기서 더 중요한 것은 금리만 오른 것이 아니라 '물가도 상승'했다는 것입니다. 대출 원리금 부담이 고정비라서 줄일 수 없는데 물가 상승으로 교통비, 식비등 모든 것이 오르다보니 대출 원리금을 내는 것이 점점 힘들어지기 시작한합니다. 그렇게 되면 연체가 되거나 혹은 빚을 더 늘려서 돌려막기를 해야하는데 금리가 내려가지 않는다면 결국 연체로 이어지고 집을 내놓을 수 밖에 없는 상황으로 내몰리게 됩니다.
반대로 집을 사는 사람도 위와 같이 대출 원리금 부담도 심각하고 물가 상승으로 가계 비용도 올라가는 상황이다보니 집을 구매하려고 하지 않게 됩니다.
이렇게 매도세는 증가, 매수세는 감소하게 되면서 집 가격은 점점 하락할 수 밖에 없는 상황이 되는 것입니다.
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