개인회생 도움이 절실하게 필요합니다.

Question

안녕하세요 사연이 길지만 구구절절 길게 쓰면 가독성이 떨어질거 같아 핵심만 쓰는 점 양해부탁드립니다.

1. 어머니께서 떳다방에서 부동산 사기를 당하셨습니다.( 쓰레기 땅을 3배 이상 주고 사셨습니다 )

2. 추후에 빚이 부담돼서 저금리 대출을 알아보시던 중 보이스피싱까지 당하셨습니다.

3. 현재 요양보호사로 근로소득은 있지만 빚을 상환하기에는 턱없이 부족합니다.

일단 대출이 총 3개 입니다.

1.iM뱅크 집 담보 대출 ( 집은 아버지 명의이고 대출은 어머니 명의로 했습니다 )- 남은 원금 6천만원

2.토지(개별공시지가 기준 계산했을때 3천만원정도) 담보 대출- 잔여 원금 2천만원

3.토지(개별공시지가 기준 계산했을때 4천7백만원정도) 담보 대출- 잔여 원금 5천만원

토지는 팔아보려고 했지만 정말 가치없는 땅이라 구매자가 나타나지 않습니다.

Q1. 집 담보는 계속 상환할 예정이며 땅 담보 대출을 개인회생 하고 싶은데 보통 개인회생은

담보 대출이 아닌 신용대출이나 카드론같은 대출에 대해서 진행된다고 알고있습니다. 담보대출도 개인회생이

가능할까요?

Q2. 개인회생이 안된다면 대출기관에게 땅 소유권을 포기하면 땅이 경매로 넘어가고 그 낙찰 금액만큼 빚이 탕감 될

까요?

Q3. 만약 땅이 경매로 넘어간다면 공시지가 기준 7천 7백만원에서 최저금액으로 낙찰될 경우 얼마정도일까요?

전문적으로 상담받기전에 그래도 어느정도는 알고있어야 추후에 상담이 수월할거 같아서 이렇게 전문가 선생님들이 많이 계신곳에 우선 질문을 하게됐습니다. 답변 부탁드리겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   담보대출도 개인회생 절차에 포함될 수 있습니다. 다만 담보가 설정된 부동산이 있다면 그 담보물의 가치를 초과하는 ‘초과 채무 부분’만이 회생채권으로 조정됩니다. 즉, 담보물 가액(토지 감정가)을 초과하는 금액은 탕감·조정 대상이 되고, 담보물 자체는 회생 중 경매·변제 절차로 정리될 수 있습니다. 따라서 토지담보대출도 회생 신청이 가능합니다.

2. 법리 검토
   개인회생은 담보권이 설정된 채무라 하더라도 그 채권을 ‘별제권부채권’으로 구분해 처리합니다. 담보물(토지)의 시가가 3천만원인데 채무가 5천만원이라면, 담보로 변제 가능한 3천만원을 제외한 2천만원이 회생채권이 됩니다. 주택담보대출처럼 계속 변제할 의사가 있는 경우는 제외 가능하지만, 담보권이 실행될 경우 낙찰가에서 미회수분은 탕감 대상이 됩니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   토지담보대출이 두 건이므로, 감정평가서를 토대로 시가를 산정해 회생계획안을 세워야 합니다. 만약 경매로 넘어간다면 낙찰금은 공시지가 대비 보통 70~80% 수준에서 형성되는 경우가 많습니다. 즉 공시지가 7천7백만원이면 약 5천4백만~6천만원 정도 낙찰될 가능성이 있습니다. 그보다 낮게 낙찰되면 잔여 채무는 회생절차에서 탕감 청구 가능합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   집담보대출은 유지하되, 토지담보대출을 중심으로 회생을 신청하는 것이 바람직합니다. 회생은 법원 결정으로 채권자 독촉이 중단되며, 월소득 대비 변제율을 고려해 3년 내 상환계획을 세울 수 있습니다. 요양보호사 소득 증빙, 부양가족 현황, 재산목록을 명확히 준비해야 합니다. 가능하다면 법원 접수 전 변호인 상담을 통해 재산·채무 구조를 정리하십시오.