1가구 2주택 양도세 문의 드립니다

Question

2009년 7월 A주택 등기 거주

2018년 3월 배우자명의 B오피스텔(30m2 6억 이하) 등기 주택임대사업자(4년) 등록

2018년 11월 C분양주택(비규제지역) 등기 거주

2019년 5월 A주택 매도 (양도세 비과세 됨)

문의사항

1. A주택 매도 때 일시적 1가구1주택 비과세로 알고 있으나 세무서에서는 1회에 한정된 거주주택비과세 특례로 비과세라고 하더군요 어떤게 맞을까요?

2. 1번)1가구1주택 비과세 였다면 B오피스텔을 주임사 만료 후 보유한 상태(5%이내 임대유지, 세무서 사업자등록 유지)에서 C분양주택(3년 거주)을 언제든지 먼저 매도해도 비과세가 될까요?

3. 22년 3월이면 주임사(4년)가 만료 됩니다. 이후 B오피스텔(현재 규제지역)을 먼저 양도 시 과세는 얼마나 될까요? (양도차익 6천 가정)

4. 신규로 D주택을 분양 받고 입주 후 C주택을 매도하면 양도세 대상이 될까요?

고견 부탁 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 한다)과 2년 이상 보유 및 거주한 그 밖의 주택(이하“거주주택”이라 한다) 1개를 보유하는 1세대가 거주주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택(이하“대체주택”이라 한다)을 취득하고 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것입니다.
다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 신고·납부하여야 하는 것입니다. 따라서 사실관계에 따라 달라질 것으로 보입니다.

2, 3, 4. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

A주택 처분시 거주주택 비과세와 일시적 2주택 비과세 특례를 중첩적용받은 것으로 보이며, 이 경우 거주주택 비과세 생애 1회를 적용받은 것으로 생각되니 참고하시기 바랍니다.