전세사기는 어떻게 일어나는건가요?

Question

전세사기를 방지하고자 질문 남깁니다. 집주인이나 부동산 중개인도 오시고 하는데 어떻게 사기을 당하는 건가요? 이유도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세사기 유형

대리인이 이중계약을 하는 경우

부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 사정이 있는 경우 ‘대리인’이 대신 계약할 수도 있어요. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고, 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있어요. 대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 있고요.

‘깡통전세’를 계약하는 경우

깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물인데요. 집주인(임대인)이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 하고요.

집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우

부동산을 끼지 않고 집주인(임대인)과 직접 거래하는 경우 생길 수 있는데요. 해당 집에 누가 살고 있는지 알려면 ‘주민등록 전입세대 열람’을 신청하면 되지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 점을 노린 거예요.

신탁 사기의 경우

’신탁’이라는 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 거예요. 집주인(임대인)은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 해요. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되는데요. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있어요. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없고요.

전세사기 막기 위해

정부가 내놓은 5가지 대책

1. 집주인과 세입자의 정보 비대칭을 줄여요

정부는 전세사기가 일어나는 핵심적인 이유가 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭 때문이라고 봤어요. 집주인은 전세 계약할 때 세입자의 빚이나, 체납 내역 등을 (은행을 통해) 모두 확인할 수 있지만 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없어요. 그래서 보증금을 돌려줄 여력이 없는 집주인에게 돈을 떼일 위험도 늘 있을 수밖에 없고요.

이를 방지하기 위해

‘자가진단 안심전세 앱’을 만들 예정이에요. 집주인이 임대보증 보험에 가입했는지, 전세 사기 이력이 있는지, 세입자가 들어가려는 집의 적정 전세가가 어느 정도인지 확인할 수 있어요.

체납 세금액이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 줘야 해요. 알고 보니 집주인이 안 낸 세금(체납 세금)이 많아서 집이 경매에 넘어가는 바람에 보증금을 못 돌려받는 경우도 있는데, 이런 상황을 막겠다는 거예요.

2. 사기 당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약을 추가해요.세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도, 다음날 0시에 효력이 발생해요. 그 시간 동안에는 세입자가 집에 대한 권리를 주장하기 어려운 상태에 놓이는 건데요. 이 허점을 노려 전세계약을 하자마자 그날 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 팔아버리는 집주인이 있어요. 이러면 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생기면서, 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되는 거죠.

이런 상황을 막기 위해 부동산 임대 표준계약서에 ‘세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지(=대항력 효력이 발생할 때까지) 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다’는 특약을 꼭 넣도록 제도를 바꿀 예정이에요.

금융권에서 주택담보대출 신청이 들어왔을 때, 확정일자 현황을 확인하고 전세보증금을 감안하도록 은행과 협의할 예정이에요.

하지만 위의 2가지 모두 법적으로 보장되는 건 아니라서 여전히 위험이 남아있는데요. 확정일자를 신고하자마자 효력이 발생하도록 하는 건 법을 바꿔야 하는 문제라 시간이 좀 걸릴 것 같아요.

선순위대출

주택담보대출 등에서 담보 물건(아파트, 빌라 등)을 대상으로 맨 처음 해주는 대출이에요. 담보 설정을 한 뒤에 집이 매매되거나 경매에 넘어가면 돈을 빌려준 쪽이 가장 먼저 돈을 받을 권리를 갖게 돼요.

3. 최우선 변제금액을 높여요

담보 설정 순위(담보대출 받은 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 돌려받을 수 있는 순서)에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 ‘최우선 변제금액’도 높이겠다고 했어요. 현재는 서울 5,000만원, 수도권 과밀억제지역은 4,300만원, 광역시는 2,300만원, 그밖의 지역은 2,000만원으로 되어 있는데요. 법무부와 함께 관련법을 수정할 예정이에요.

4. 만약 사기를 당했을 때

받을 수 있는 지원도 있어요. 전세 보증금이라는 게 워낙 큰 돈이다 보니, 사기를 당하면 당장 살 곳을 구하기가 어려워지는데요. 전세 사기를 당한 피해자가 당장 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억6000만원을 1% 금리로 빌려줘요. 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 집이 약 1,000곳 정도 있는데 여기서 살 수 있도록도 해주고요.

전세사기를 막는 방법 중 하나는 ‘전세보증보험’을 드는 건데요. 일부 세입자는 전세보증보험을 가입할 때 내야 하는 보증료(일종의 보험료)가 부담스러워서 가입을 안 하기도 해요. 그래서 경제력이 낮고, 지금까지 사기 피해가 많았던 청년층이나 신혼부부에게 보증료를 일부 지원하기로 했어요.

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전세 계약 전 꼭 확인해야 할 것

대리인이 계약을 한다면

가급적 집주인과 세입자가 직접 계약하는 게 가장 좋고요. 대리인을 꼭 써야 한다면

위임장과 인감증명서, 대리인 신분증과 같은 서류를 꼼꼼히 살펴봐야 해요.계약 체결 전에는 집주인에게 직접 전화해서 계약 내용이 일치하는지 확인하고, 보증금은 꼭 집주인 명의로 된 계좌로 보내야 해요.

전세와 매매 가격이 비슷하다면 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등으로 시세를 확인해 전세와 매매 가격이 비슷한 주택을 피하는 게 가장 확실해요. 만약, 갭투자 등을 위해 이런 집을 계약한다면 등기부등본을 통해 주택에 빚이 얼마나 있는지(=근저당권)를 반드시 확인해야 해요. 등기부등본의 ‘을구’에서 확인할 수 있어요.

안전한 집이라도 집값이 떨어지면 깡통주택이 될 수 있기 때문에 계약을 맺은 후 전세보증금반환보증에 가입해두는 게 좋아요.