2022~2025년 부동산 시장에 대하여..
현재 대한민국 아파트는 2014년를 기점으로 아직도 대세 상승장을 맞고 있다고 해도 과언이 아닙니다.
일주일만에 몇천에서 몇억이 올라 정말 집이 필요한 신혼부부나 청년들이 집을 살 수가 없어 전세나 월세, 영끌을 해 비싼 아파트를 사고 있습니다.
먼저 사서 갖고 있는 임대업자들이나 투기꾼에 의하여 지금 20~30세대들의 피해가 너무 큰 거 같습니다.
하지만 공급은 늘어가고 인구는 줄어드는데, 과연 언제까지 오를 수 있을까요? 만약 조정이 온다면 얼마까지 생각하시는지 여러분들의 의견이 궁금합니다.
안녕하세요
부동산에 관심 많은 직장인 입니다.
부동산이 어찌 될지는 사실 누구도 장담은 못할 겁니다.
그러니 질문자님 말씀데로 제 의견을 말씀 드리겠습니다.
저는 신도시가 입주하기 전까지 앞으로 2~3년정도는 더 오를 것 같습니다.
그리고 지금 상승되고 있는건 임대업자나 투기꾼들의 수요가 아니고 전세가 상승으로 인한 실수요로 인한 가격상승이 더 크다고 생각됩니다.
가격이 오르는건 공급이 부족해서 일겁니다. 사람들이 살고 싶어 하는 아파트가 부족하기 때문에 가격이 오르는 겁니다.
사람들은 새아파트의 대형 커뮤니티가 있는 아파트에 살고 싶어 합니다.
지상에는 차가 없고, 차대신 산책로가있고, 단지안에는 카페,헬스장,도서관,독서실,GX룸을 갖춘 아파트에서 살고 싶어 합니다.
그런 아파트가 서울에 부족합니다.
그러니까 그런 여건을 갖춘 아파트 가격이 오르게 되고요 그럼 그 옆에 아파트까지 번져 가는 것 같습니다.
공급은 서울 노후 아파트를 재건축 하거나, 신도시를 공급해야 합니다.
근데 공급하는데 시간이 걸리는데요 적어도 3년은 소요가 됩니다.
노태우, 이명박 정부때 부동산을 엄청나게 공급했고 그 때문에 부동산 가격이 안정화 되었습니다.
아쉬운점은 좀더 일찍 공급이 부족하다는 것을 인정하고 초반부터 공급했다면 지금 정도의 폭등은 아니였을 겁니다.
조정이 몇년이나 올지는 솔직히 모르겠습니다.
하지만 아무리 길에와도 10년은 안넘을 듯 합니다.
앞으로도 사람들은 새 아파트를 원할 것이고요, 앞으로도 아파트에는 계속 첨단 시설들이 적용된 아파트 들일것 이고 그런 아파트에 살고 싶어 할 것 같습니다.
그럼 사람들은 그 곳에 살고 싶어 하겠죠~
전문가들은 23~24년까지 우상향하고 그후에는 정책에 따라서 어떻게될지 지켜봐야한다고 많이들 얘기합니다.
제개인적인 생각으로는 23년까지 상승하고 24년부터 보합 또는 조금 하락하지만 결국에 크게보면 계속 우상향할 것 같습니다.
공급이 늘어난다고는 하지만 실제 실거주를 원하는 일반공급의 경우는 그 수가 집값에 영향을 줄 정도가 아니라고 생각합니다.
또 인구는 줄어도 세대수는 오히려 늘어나는 추세이기 때문에 서울에 공급량이 부족한 현상은 계속될 것 같습니다.
지방의경우는 .. 위치에 따라 폭락할 수도 있을 것 같습니다
상승이 어디까지 갈지는 지역마다 다를듯 하지만
제가 거주중인 대구는 재개발 구역이 너무도 많아
곧 조정이 오지않을까 라는 생각해봅니다
(아들 둘인 제 개인적인 소망일수도 있습니다만;;)
예를들어 동구 신암동만 7000세대가 넘는 분양계획이 있으며 서구, 중구 가리지 않고 아파트 분양 계획이 있으니
참고하시면 되겠습니다
인구는 준다. 아파트는 많아진다. => 팩트
그러므로 인구에 맞게 아파트의 공급이 결국 늘어날것이다 => 거짓.
많은 사람들이 오해하는게, 인구는 주는데 2기, 3기신도시등등
수백만가구의 아파트를 공급하면 부동산 폭락하는거다라고 생각하는겁니다.
부동산은 가구수를 보는게 아니라 세대수를 봐야합니다.
먼 과거에는 대가족 8인세대의 1가구가 많았다면
현재 기성세대는 4인세대의 1가구.
점차 1~2인세대의 1가구들이 늘어나는건 누구나 아는 사실이니
결국 수요 법칙의 원리에 따라 당분간은 우상향 할 수 밖에 없다는 생각입니다.
집 값을 떨어지게 만드는 방법은 하나 입니다.
집은 많이 소유한 다주택자에게 집을 팔라고 하면 되요.
그 다주택자들이 집을 팔려면, 팔고 싶게 만들어야 겠죠?
그런데 현 시점 2.17대책으로 양도소득세를 최대 70%까지 맥여버리니
팔고싶어도 배아파서 못파는 꼴이 나고 있습니다.
1억의 차익중 7천만원을 세금으로만 내라는데 어느 바보가 그렇게 할까요?
부동산 정책이 가격을 높이는데 일조를 하고 있고 부동산 가격은 비단 우리나라만 올라가고 있는 것이 아니라 세계적으로 올라가는 추세입니다. 투기꾼을 탓하기 보다는 본인의 능력 내에서 발품을 팔아서 투자를 시작해보시는게 좋을거 같습니다. 조정시기는 언젠가는 올꺼고 준비를 해서 진입을 해서 좋은 결과가 있길 바랍니다.
- 현정부 임기는 2022년 4월까지이고 다음 정부 임기는 2027년 4월까지입니다.
- 현재 진행중인 주택건설은 2023년 전후로 급속히 감소하게 됩니다.
- 3기 신도시 입주는 2019년 발표 당시 2020년 12월 토지 보상을 마치고 2026년 시범 단지 입주를 시작할 수 있도록 하겠다고
하였으나 2021년 3월 현재 토지보상이 아직 마무리되지 않았고, 2022년 12월까지 이루어진다고 가정하면 시범 단지 입주는
2028년 정도가 될 것이빈다.
- 서울 및 수도권 내 진행되던 택지개발지구(다산, 미사, 위례, 시흥, 화성 등)는 2022년을 끝으로 입주가 끝이 납니다.
- 서울 내 재건축(반포, 개포, 둔촌) 재개발 역시 2023년을 전후로 마무리 됩니다.
(현재 재건축 추진단지의 입주는 아무리 빨라도 2027년 이후)
- 정부가 추진 중인 2.4대책에 따른 도심지역세권 개발을 통한 주택공급은 2025년까지 부지 확모이며 그에 따른 진행 절차
간소화로 빠른 추진이 이루어진다고 해도 2027년 전후는 되어야 입주가 이루어집니다.
[ 여기서부터 중요합니다. ]
1. 다음 정권의 임기 2023~2027년의 기간은 수도권에 역사적 유례가 없을 정도로 입주 물량이 극히 줄어드는 시기가 됩니다.
2. 우리나라 주택 가격은 주요 선진국 대비 그 상승률이 크지 않습니다. 물가 상승 수준으로 유지한 주택가격의 비밀은 정부주도의 공급정책 때문이었습니다.
정부주도 주택정책의 장점은 주택시장이 비수기에도 주택공사를 통해 꾸준히 공급을 해줄 수 있습니다. (공공 역할을 수행)
이런 과정에서 언제든 주택을 공급할 수 있도록 택지지구를 지속적으로 지정해왔습니다.
1977년 이후 매년 25~70만호의 주택 공급은 이런 방식으로 이루어졌습니다. 수요가 줄어드는 비수기에 민간 분양은 줄어도 공공분양은 일정하게 공급되었기 때문입니다.
3. 현정부는 2019년까지 주택공급이 충분하다는 입장을 고수하다가 뒤늦게 3기 신도시를 지정하고 공급하겠다고 했습니다. 즉, 2017년 집권했을 때 공급 계획을 추진했다면 최소한 2025년 정도에는 입주를 시작할 수도 있거나, 강력한 재건축 규제가 없었다면 추진 중이던 재건축 단지 또한 2025년 전후로 1~2년 시차로 둔촌, 개포1단지가 차례대로 공급되었을 겁니다.
4. 차기 정부 임기 기간동안은 앞서 말한 바와 같이 유례없는 주택 공급 공백의 시기가 됩니다. 주택 입주는 급속하게 감소하고 극히 적은 물량만 공급됩니다. 그 동안 추진해오던 가로주택정비사업과 소수의 재개발 및 양주, 옥정, 화성 등 서해안 권역 등지의 입주 물량이 수도권 입주물량의 전부가 됩니다.
5. 현재의 임차3법(2+2) 때문에 계약갱신 청구권의 만료로 임대 가격이 정상화로 이루어지는 2022년 8월~2024년 7월 간 전세가격은 매우 큰 상승폭을 그릴 겁니다. 2023년 이후 입주는 줄어드는데 임대료는 정상화가 이루어 지므로 전세가격은 4년치 인상분이 적용될 가능성이 큽니다. 이는 매매 가격에도 영향을 끼칠 수 밖에 없을 겁니다. 거기에 매년 커지고 있는 종부세 부담 또한 상당 부분은 세입자에게 전가될 것입니다.
6. 다음 신임 대통령의 임기 5년은 매우 난처한 상황이 연출되는 기간이 됩니다. 왜냐하면 말 그대로 방법이 없기 때문입니다. 주택을 공급할 수 있는 방법이 정말 없습니다. 그리고 그 다음 정부는 2027년에 시작됩니다. 이 때의 정부는 이전 5년과 정 반대의 상황이 됩니다. 폭풍처럼 3기 신도시 입주와 현재 진행되는 재건축, 도심지 역세권 공급 물량이 동시다발적으로 진행되기 때문입니다.
이 기간은 2027~2032년이 됩니다.
만약 조정이 온다면 그때쯤 올겁니다.
공급은 현재 2023년까지 서울 입주물량은 적고
인구는 줄지만 반대로 가구수는 늘어나기때문에
인구 감소로 인한 주택 가격 하락은 아직 너무 먼 이야기 같네요 (서울기준)
이미 2018년 연말부터 2019년 연초까지가
주택가격 하락 이었고 (당시 뉴스에도 서울 주택가격 하락세라고 나왔습니다)
하지만 이때 집을 산 사람들이 과연 얼마나 될까요
실거주 1주택이면 고민하지마시고 조건 되는한에서 사세요
공급은 오히려 줄어들고 있습니다.
3기 신도시 토지보상 완료 된곳 없고요
기대할수 있는 하락 트리거는 금리의 큰폭인상인데
현재 LTV DSR규제로 주담대 부실화율은 적을거고요
결론은 하락을 기다리는것또한 투기이고 하락폭도 기대이하일거 같습니다
정부정책은 시장을 이길수가 없습니다. 인구는 감소하지만 도시화율은 심화되고 세대수는 증가합니다