부모님과 차용, 분양권 양도 및 다주택 기준 질문

부모님께서 하기와 같이 주택을 보유하고 계십니다

1. 20년간 실거주 아파트(2021. 02 매도예정, 10.5억, 투기과열지구)

2. 2020.12 준공예정인 아파트 분양권(분양가 2.15억, 투기과열지구)

3. 토지가 포함된 단독주택 총지분 3/5 (2020.10 주택만 직계존속 증여, 토지는 보유, 실거주자는 따로 있음)

상기 2번 항목을 증여하신 다면 토지와 실거주 아파트 1채만 보유중이기 때문에

1번 항목 매도 시 1주택자가 될 수 있나요?

마지막으로 2번 항목의 분양가의 차용증을 작성하여 분양가 그대로 양도/취득 시 추후 문제 요소가 있을까요?

* 2.15억 x 법정 적정이자율 4.6% = 989만원 으로 무이자 차용이 가능해 보입니다

답변 부탁드리겠습니다

감사합니다 :D