부모님과 차용, 분양권 양도 및 다주택 기준 질문

Question

부모님께서 하기와 같이 주택을 보유하고 계십니다

1. 20년간 실거주 아파트(2021. 02 매도예정, 10.5억, 투기과열지구)

2. 2020.12 준공예정인 아파트 분양권(분양가 2.15억, 투기과열지구)

3. 토지가 포함된 단독주택 총지분 3/5 (2020.10 주택만 직계존속 증여, 토지는 보유, 실거주자는 따로 있음)

상기 2번 항목을 증여하신 다면 토지와 실거주 아파트 1채만 보유중이기 때문에

1번 항목 매도 시 1주택자가 될 수 있나요?

마지막으로 2번 항목의 분양가의 차용증을 작성하여 분양가 그대로 양도/취득 시 추후 문제 요소가 있을까요?

* 2.15억 x 법정 적정이자율 4.6% = 989만원 으로 무이자 차용이 가능해 보입니다

답변 부탁드리겠습니다

감사합니다 :D

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

2번 항목을 증여후 실거주 아파트 1채와, 주택의 부수토지만 보유시 1주택자에 해당할 것으로 사료됩니다.

일반적으로 토지와 건물의 소유주가 다를시 주택수의 계산은 건물 소유자의 주택으로 봅니다.

또한, 2번항목증여시 가족간에 차용증을 작성하고 분양가 그대로 양도로 한다면, 과세관청에서 실질은 증여이나 양도로 위장한 것으로 볼수 있을 것으로 사료됩니다. 가족간의 양도는 공정,투명한 소명이 되어야 인정받을 수 있을 것 입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 질문하신 스케쥴을 지켜 매도하는 경우 1번항목 양도시 1세대 1주택에 해당될 것으로 보입니다(부모님 및 생계를 같이하는 존비속 합산하여야 함을 주의)

2. 차용부분은 다소의아합니다.

타인에게 양도하면서 그 양도대금을 부모님으로부터 차용하여 조달하겠다는 의미인지? 우선 2.15억을 해당 무이자로 차용한다 하더라도 금전무상대출에따른 이익의 증여이슈는 없어보입니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택의 범위에는 건물 뿐만 아니라 주택의 부수토지(도시지역은 주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 주택 정착면적의 10배)도 주택에 포함됩니다. 따라서, 해당 주택의 부수토지를 소유하고 있다면 개인적인 견해로는 1세대 1주택 비과세는 어려울 것으로 보입니다.

2. 네 맞습니다. 무상대출로 인한 연 이자가 1천만원 미만인 경우, 무이자에 대한 증여세는 과세되지 않습니다. 다만 매월 원금을 일정금액 반드시 상환해야 합니다. 장기간 상환하지 않을 경우 대여금을 증여한 것으로 볼 수도 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.