배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)https://blog.naver.com/cta_moonyh/224217982676안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도, 상속, 증여, 취득 등 재산관련 세금을 전문적으로 하고 있는데요. 최근 특히나, 양도세 중과 배제로 인하여 가족간 증여, 저가매매 등의 문의가 많습니다.​특수관계자(가족 등) 저가양수, 고가양도에 따른 증여세 및 양도소득세는 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다. 현재와 과거 작성당시의 내용은 모두 동일한데 가독성 좋게 다시 업데이트할 예정입니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com직계존비속이나 배우자간 주택 매매시 취득세도 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다. 참고로 양도소득세와 증여세는 국세로서 세무서가 담당하고, 취득세는 지방세로서 관할 지자체(시/군/구청)이 담당합니다.​기본적으로 취득세에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다. 다만, 실제 대가 지급이 명백한 경우에는 매매로 취득한 것으로 보아 매매취득세율이 적용됩니다. 아래 법령과 대법원 3심판례를 참고하시면 됩니다.​※ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​※ 3심 2025두33003 (선고일자-20250515) 취득세이 사건 매매계약상 매매대금을 초과하는 부분에 대해 무상취득으로 보고 구 지방세법 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용한 이 사건 처분의 위법 여부​【판결요지】지방세법상 과세표준은 시가표준액 기준이며, 시가표준액과 실제 매매대금 사이의 차액에 대해 대가가 지급되지 않았다면 ‘무상취득’으로 봄이 타당함. 특히 직계존속 간 거래를 유상 취득으로 보려면, 소득 증명이나 자금 출처 등 엄격한 요건 충족이 필요하나, 초과 금액에 대한 대가 지급 증명이 없었음​​이처럼 직계존비속이나 배우자로부터 주택을 유상으로 취득할 경우에는 위 법령의 4.에 해당하는 사유에 해당되어야만 유상으로 취득한 것으로 보아 유상취득세율(1%~12%)를 적용받으실 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.​주택의 매매취득세율​증여취득세율은 3.5%(85제곱미터 초과시 3.8%)이나, 다주택자 등으로부터 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여받을 경우에는 12.4%(85제곱미터 초과시 13.4%)로 중과가 되어 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.​예를 들어, 직계존비속이나 배우자로부터 증여세 문제가 없는 저가매매로 주택을 구매할 경우​주택에 대해서 10억으로 감정평가를 받았고, 7억을 지불했을 때 증여세 문제는 없습니다.​증여세의 경우, 특수관계자로부터 재산을 시가보다 저렴하게 구매했을 경우에는시가 - 대가 - Min[시가x30%,3억]이 증여받은 가액이 됩니다.​즉, 위 사례에서 증여가액은 시가 10억 - 대가 7억 - 기준금액 3억 = 0원이 되는 것입니다.​취득세로는10억 감정평가를 기준으로 전체 10억이 매매취득세율이 적용되는 지자체가 있는 반면, 실제 대가를 지급한 7억만 지불했다면 7억은 매매취득세율을, 실제 지불하지 않은 3억은 증여취득세율을 적용하는 경우도 있습니다. 납세자 입장에서는 매매취득세가 중과되지 않는다면 전체 10억에 대해서 매매취득세율을 적용받는 것이 유리할 것입니다.​아무쪼록 위의 법령과 대법원 3심 판례를 본다면, 원칙적으로는 10억에 대한 자금소명이 안되거나 지불하지 않았다면 7억은 매매취득세율을, 3억은 증여취득세율을 적용하는 것이 적절해보이기는 합니다.​실무적으로 보자면, 아직까지는 10억 전체에 대해서 매매취득세율을 적용하는 지자체가 많아 보이기는 합니다. 업데이트가 안된 것인지, 관행인지는 모르겠습니다.​직계존비속이나 배우자로부터 주택을 저가로 구매하시려는 분은 해당 주택 소재지 관할 지자체(시/군/구청)에 취득세를 먼저 문의하시는 것이 적절해보입니다.​참고로 부담부증여를 받을 경우 채무분에 대한 취득세율도 동일합니다. 아래 판례를 본다면 취득자의 소득증명이 없다면 전세보증금은 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.​​소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용된다)​​서울세제-1426(20180130)​[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.​【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.​★ 주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

세금·세무

세무사

[취득세] 배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)

나는 제대로 가고 있는 걸까요.열심히 살고 있습니다.나름대로 노력하고 있습니다.그런데 어느 순간 이 생각이 올라옵니다.“이 방향이 맞는 걸까.”그래서 사람은 자신을 의심하기 시작합니다.“내가 잘못 가고 있는 건 아닐까.”하지만 상담실에서는 이 장면이 조금 다르게 보입니다.사람은 길을 잃어서 불안한 것이 아니라결과가 보이지 않을 때 불안해집니다.지금이 틀린 것이 아니라 확인이 어려운 구간일 수 있습니다.변화는 대부분 눈에 보이기 전에 먼저 진행됩니다.하지만 우리는 보이지 않는 상태를 불안으로 해석합니다.그래서 필요한 것은 정답을 찾는 것이 아니라지속을 확인하는 것입니다.“이 길이 맞는가” 대신“나는 계속 가고 있는가.”이 질문은 방향을 의심하던 시선에서 방향을 유지하는 시선으로 바꿔줍니다.상담을 하다 보면 사람이 안정되는 순간은확신을 얻었을 때가 아니라 자신의 기준이 생겼을 때입니다.

심리상담

청소년상담사

나는 제대로 가고 있는 걸까요.

안녕하세요,점차 교묘해지는 온라인 디지털 성범죄 위기 속에서 안전한 일상을 되찾아드리는새로운 시대를 위한 새로운 로펌뉴로이어 법률사무소 김수열 대표변호사입니다​​헤어진 연인과 감정적으로 다투던 중 홧김에 내뱉은 말 한마디가 예상치 못한 형사 고소로 이어지는 안타까운 사례를 실제 실무 현장에서 자주 접하며 무거운 마음을 나누고 있습니다 특히 통신매체이용음란죄의 경우 단어 자체에 성적인 표현이 포함되어 있다는 이유만으로도 꼼짝없이 성범죄 전과로 이어질 수 있다는 점에서 많은 분들이 극심한 불안과 두려움을 느끼실 것으로 사료됩니다​​상대방과의 말다툼 과정에서 억울하게 대응했을 뿐인데 그 한 문장으로 인해 씻을 수 없는 오점이 남을 수 있다는 생각에 어떻게 대응해야 할지 막막한 상태로 상담을 요청해 주시는 발걸음이 끊이지 않고 있는 안타까운 상황입니다​​이처럼 벼랑 끝에 선 듯한 두려움 속에서 지푸라기라도 잡는 심정으로 찾아주시는 분들을 돕고자 저희는 단순히 표면적으로 사용된 표현의 수위만을 단편적으로 평가하지 않고 대화의 전체 흐름과 당시의 억울한 상황 그리고 감정의 맥락까지 입체적으로 분석하여 수십 회 이상의 통매음 불송치 결과를 이끌어내며 의뢰인분들의 평온한 일상을 조심스럽게 되찾아드리고 있습니다​​오늘 소개해 드릴 사례 역시 전 연인과의 말다툼 중 우발적으로 보낸 메시지로 고소를 당하셨으나 사건의 전체적인 맥락을 논리적으로 재구성하여 불송치 무혐의 처분을 이끌어낸 사안​이므로 비슷한 고통을 겪고 계시다면 차분하게 읽어보시고 돌파구를 모색해 보시기를 진심으로 권해드립니다전여친 문자 통매음 불송치1. 사건의 개요 - 전여친 감정적인 말다툼이 형사 고소로 이어진 상황뉴로이어 법률사무소 디지털 성범죄팀의뢰인께서는 교제하던 상대방과 헤어진 이후에도 연락을 주고받는 과정에서 감정이 격해지셨고 그 과정에서 서로 거친 말이 오가는 상황이 반복되었습니다​​문제의 발언은 그 와중에 발생하게 되었는데 상대방과의 다툼이 심해지던 중 의뢰인께서 홧김에 성적인 의미가 포함된 표현을 전송하시게 되었고 이를 근거로 상대방은 통신매체이용음란죄 고소를 진행하게 되었습니다​​단어 자체만 놓고 보면 성적인 표현이 포함된 것은 분명했기 때문에 의뢰인 입장에서는 무거운 처벌로 이어질 가능성을 매우 크게 느끼실 수밖에 없는 다급한 상황이었습니다 자칫 억울하게 성범죄 전과로 이어질 수 있다는 점에서 의뢰인께서는 큰 불안감 속에서 사건 대응을 위해 조심스럽게 저희를 찾아와 주셨습니다​2. 문제 해결 - 문자 통매음 단어가 아닌 맥락으로 접근디지털 통매음이 사건은 메시지에 성적인 표현이 포함되어 있다는 점만 보면 통신매체이용음란죄로 문제될 가능성이 충분히 있는 상황이었습니다.​​그래서 저희는 단순히 "그런 의도가 없었다"는 식의 주장에 그치지 않고, 해당 발언이 나오게 된 전체 상황과 대화의 흐름을 중심으로 접근했습니다. 실제 대화를 살펴보면 두 사람 사이에 감정이 격해진 상태에서 서로 거친 말이 오가고 있었고, 의뢰인의 발언 역시 그 과정에서 나온 것이었습니다. 즉, 상대방에게 성적인 수치심을 주거나 그로 인해 성적인 만족을 얻기 위한 목적이 아니라, 다툼 과정에서 감정이 격해지며 분노를 표출한 것에 가깝다는 점을 설명했습니다.​저희가 제출한 변호인의견서 중 일부​​특히 중요한 부분은 두 사람이 교제하던 시기에도 유사한 방식의 말다툼이 반복되어 왔다는 점이었습니다. 이를 통해 해당 표현이 일방적으로 성적인 의도를 가지고 나온 것이 아니라, 평소 다툼의 연장선상에서 나온 감정적 표현이라는 점을 강조했습니다. 또한 사건 당일에는 상대방이 먼저 의뢰인의 가족에 대해 매우 심한 비방을 한 상황이었고, 그로 인해 의뢰인이 순간적으로 감정을 억누르지 못하고 우발적으로 해당 표현을 사용하게 된 경위도 함께 정리했습니다.​​이처럼 저희는 단순히 사용된 단어만을 기준으로 판단하는 것이 아니라, 해당 발언이 나오게 된 전체 맥락과 의도를 구체적으로 설명하면서통매음의 핵심 요건인 성적 목적성이 존재하지 않는다는 점을 집중적으로 주장했고 아래와 같은 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다.​3. 최종 결과 - 성적 목적성 부정, 불송치 무혐의뉴로이어 법률사무소전여친 문자 통매음불송치뉴로이어 법률사무소 디지털 성범죄팀전여친 통매음 고소 불송치로 방어 성공그 당시의 불안과 막막함이 얼마나 컸을지 충분히 짐작됩니다.그 시간을 버텨내고 결과로 이어졌다는 점이 더욱 의미 있는 순간입니다평온한 일상으로 돌아가시길 바라겠습니다.​수사 과정에서 저희가 정리한 대화 흐름과 사건 경위가 충분히 반영되었고, 수사기관 역시 단순한 표현의 수위가 아니라 전체적인 맥락을 기준으로 판단을 진행했습니다. 그 결과 의뢰인에게 성적 목적이 있었다고 보기 어렵다는 판단이 내려졌고, 불송치 무혐의 결정이 내려졌습니다.​​의뢰인분은 성범죄 전과로 이어질 수 있다는 두려움 속에서 오랜 시간 큰 심리적 부담을 안고 계셨던 상황이었지만, 사건이 마무리된 이후에는 비로소 일상으로 돌아갈 수 있게 되었다는 점에 깊은 안도감을 표현하셨습니다.​​이 사건은 표면적으로 보면 성적인 표현이 포함된 메시지가 존재한다는 점에서 처벌 가능성이 높아 보일 수 있는 상황이었습니다. 하지만 실제 결과는 달랐습니다. 대화의 전체 흐름과 감정적 배경, 그리고 발언의 목적을 어떻게 정리하고 설명하느냐에 따라 결과는 충분히 달라질 수 있다는 점을 보여주는 사례였습니다.​​통신매체이용음란죄 사건은 단순히 표현 하나만으로 판단되는 것이 아니라, 그 표현이 사용된 맥락과 의도가 함께 고려되는 영역입니다. 비슷한 상황에서 억울함을 느끼고 계시다면 섣불리 단정하기보다는, 현재 상황이 법적으로 어떻게 평가될 수 있는지부터 한 번은 정확히 점검해보시는 것이 필요한데요 혼자 판단하기 어려운 상황이라면, 전문가를 통해 현재 상황을 정확히 점검해보시기를 권해드립니다​​긴 글 읽어주셔서 감사합니다.​