아파트 분양권을 받으면 세금이 얼마나 나올까요?
현재 시세 군포시에 7억정도의 아파트를 와이프와 공동 소유
하고 있고 내년에 의왕시 지개발 지역 아파트 분양권을 부모님
으로부터 받을 예정인데 분양권은 5억정도 인 듯 합니다.
세금을 적게 낼 방법이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
부동산을 증여 받으실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
분양권 명의이전시에는 양도, 증여, 부담부증여(중도금대출이 있는 경우)의 방법이 있으며 어떤 방법이 세금이 적게 나올지는 계산을 해보아야 알 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.분양권을 증여받을 경우, 별도의 절세방법은 시가로 평가하여 증여세 신고를 합니다. 분양권은 증여일 당시의 납부액+프리미엄 가격으로 평가합니다.
직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 재산제세를 전문으로 하는 유니 세무회계의 윤국녕 세무사입니다.
기본 사실관계 : 조정대상지역에 있는 군포시의 아파트를 소유하신 상태에서, 조정대상지역의 분양권을 직계존속으로부터 증여받음.
1. 취득세
(1) 과세문제
-분양권을 받으실 때에는 따로 취득세를 내지 않으시나, 분양권이 주택으로 완공되었을 때 취득세를 내셔야 합니다.
-주택완공 시 내야할 취득세는 경우에 따라 아래와 같이 나뉩니다.
-직계존속인 증여자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우 : 당시 공시가격 X 4%(부가세 포함)
-직계존속인 증여자가 1세대 1주택자에 해당하지 않는 경우 : 당시 공시가격 X 12.6% (부가세 포함)
(2) 절세방안
-증여자가 속한 1세대가 다른 주택(분양권, 조합입주권 포함)을 다 양도한 후 증여하여 1세대 1주택이 된 후에
증여하는 것 외에는 별다른 절세방안이 없습니다.
2. 종합부동산세
(1) 과세문제
-분양권은 종부세 과세대상이 아니나, 주택으로 준공완료된 경우 과세대상입니다.
-주택으로 준공완료된 경우, 질문자님께서는 조정대상지역에 2주택을 보유하게 됩니다.
-이러한 경우, 1세대 1주택 혜택(부부가 1세대 1주택 특례 신청한 경우 전제)이 없어지는 것에 더해서 종합부동산세가 중과세율이 적용되어 급격히 세액이 증가할 수 있습니다.
(2) 절세방안
-주택으로 완공된 후 과세기준일(매년 6월 1일)이 도달하기 전에 주택 중 하나를 양도하는 경우 중과세를 피할 수 있습니다.
3. 증여세
(1) 과세문제
- 분양권은 상증세법 재산의 평가에 따른 증여재산가액으로 과세됩니다.
-10년 내 부모님의 사전증여가 있었는 지 여부에 따라 그 세액이 변동될 것입니다.
(2) 절세방안
-부부 공동명의로 증여받는 것도 절세방안 중 하나입니다. 증여세는 누진세이기 때문에 수증자가 받은 가액이 적을수록
증여세 부담은 적어집니다.
-그러므로 부부 또는 부부의 자(손자는 세대생략가산액이 있어서 추가검토해봐야 합니다)를 공동으로 하여 증여하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
-다만 증여세가 많이 나왔다고 꼭 나쁜 것은 아닙니다. 왜냐하면 증여재산가액이 높게 나오면 이후 분양권이나 주택(분양권이 전환된)을 양도하게 되었을 때 취득가액이 높아져서 양도차익이 적게 나오게 됩니다. 그러므로 다주택자의 주택과 같이 중과세될 여지가 높은 자산은 증여재산가액이 높은 것이 전체 세부담 측면에서는 유리할 수 있습니다.
4. 양도소득세
(1) 과세문제
-분양권을 분양권인 상태에서 양도하는 경우는 그 보유시기에 따라 60%~70%로 중과세됩니다.
-분양권 취득하게 되면 중과세 대상 주택수가 2채에 해당하므로 기존주택(군포주택) 또는 신규주택(분양권 전환으로 준공된 주택)을 양도할 때 양도소득세가 2주택자로서 중과세됩니다.
(2) 절세방안
-분양권 취득 전에 기존주택을 양도하면 기존주택 및 신규주택 모두 1세대 1주택으로 중과세를 피할 수 있습니다.
-또한 분양권 취득 후 일정한 요건을 갖추어 3년 내 기존주택을 양도하여 비과세를 적용받는 방법으로도 중과세를 피할 수 있습니다.
-그리고 분양권 취득 후 일정한 요건을 갖추어 3년이 지난 후 일정한 요건을 갖추어 기존주택을 양도하는 경우에도 비과세를 적용받아 중과세를 피할 수 있습니다.
* 자세한 내용을 상담받고 싶으시면 아하컨네츠에서 상담신청해주시길 바랍니다.
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