임차인(세입자)가 살고있는 아파트를 매매하고자 하는데 유의사항이 있을까요?

전세 임차인이 본인이 직접 매매의사를 보였습니다.

그래서 부동산 없이 직접 계약서 작성하여 법무사에 맡기려고 하는데요~

계약서 쓸때 유의 사항이 있을까요?

예를 들어 매매가 5억 전세 3.5억인 상태에 1.5억이 남아있는 상태라면

계약서를 쓸때 계약금은 1.5억에 10%(?) 1500만원을 받고 잔금 1.35억을 쓰면 되는지 아니면

5억에 현재 전세금 3.5억을 계약금으로 넣고 잔금 1.5억을 잔금으로 쓰면 될까요?

특약이나 다른 유의사항 있으면 같이 답변주시면 감사하겠습니다.