상속주택 양도세 어떻게 게산하나요?

Question

아버님이 돌아가셔서 아버님명의의 주택이 한채 있구요 상속자는 어머님과 3남매입니다 어머님은 무주택이시고 3남매는 다 1주택자들입니다 상속주택을 3남매 공동으로 지분을 똑같이 하면 전부2주택으로 되나요? 기존주택을 먼저 팔면 비과세는 기한이 없이적용이 되나요? 동생들에게 일정부분 돈으로 보상후 1사람 단독명의로 했다면 준돈은 증여세를 내야하나요? 80세이신 어머님 단독명의로 상속을 하는것이 유리한지 아니면 3남매 공동명의로 하는게 좋은건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

「소득세법」제104조제1항제4호 및 같은 법시행령제167조의3제1항을 적용함에 있어 공동상속주택을 양도하는 때에는 같은 법시행령제167조의3제2항제2호에 따라 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. (삭제, 2008. 2. 22.)

3. 최연장자

그 외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동상속주택의 경우 1세대1주택 비과세를 판단하거나,

다주택자 중과를 판단할때는 지분이 가장큰자. 지분이 동일한자가 둘이상일 경우에는 당해주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 소유주택으로 본다.

2.기존주택이 있는 상태에서 별도세대로서 주택을 상속받을경우에는 기존주택 양도시 상속주택과 관계없이 비과세요건이 충족되면 비과세 가능하며 기한은 없습니다.

3. 동생들에게 보상차원 주는 금전이라도 증여로 볼 여지가 큽니다.

4.단독명의로 할지 공동명의로 할지는 해당 상속주택의 가액.지역등의 정보들이 충분히 있어야 상담이 가능합니다.

가까운 세무전문가에게 컨설팅을 받기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택)을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 해당 상속주택이 상속개시일 당시 별도세대원으로부터 상속받은 주택이어야 비과세가 가능한 것입니다.

공동상속주택의 경우, 상속지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다​. 따라서 공동상속주택의 소수지분자의 경우, 공동상속주택은 주택수에 포함하지 않습니다. 공동상속주택의 소유자 판정 순서는 다음과 같습니다. 소수지분자는 주택수에 포함되지 않기 때문에 신경쓸 것이 없습니다.

1) 상속지분이 가장 큰 상속인

2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2이상인 경우, 당해 주택에 거주하는 자

3) 1), 2)에 속하는 상속인이 2이상인 경우, 최연장자

상속과 증여는 별개이므로, 동생분에게 현금을 주는 대가로 본인 명의로 상속을 받았을 경우에도 동생은 재산을 무상으로 증여받은 것이므로 증여세 신고를 해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.