부모가 자녀에게 건물 증여시 ?

Question

예를 들어 부모의 건물을 자녀에게 증여하는데 공시지가 2억, 실거래가 2억이라 가정하고 해당 건물 구매를 위한 차입금이 1.6억이 있으며 0.1억을 상환해 남은 차입금잔액이 1.5억이라 하면,

부모가 직계 자녀에게 건물 증여시 5천만원 공제가 있잖아요?

증여세 계산이

실거래가 - 건물차입금 - 공제 = 과세표준 * 세율

로 알고있는데

위 식으로 계산하면 2억 - (1.6억 ? or 1.5억?) - 5천만원 = 과표 * 세율 이 맞나요?

또, 자녀가 해당 차입금을 승계받아 상환해야하는것으로 알고있는데 만약 해당 차입금을 부모가 대납해줄경우 관련 과태료나 가산세가 어떻게 될까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

담보된 채무가 있는 건물 증여시 부담부증여가 되는 것이며 차입금 잔액이 1.5억이라면 증여재산가액에서 1.5억을 차감하고 증여공제 적용후 증여세가 계산 되는 것이며 5천만원 공제가 가능하다면 발생할 세액은 없을 것 입니다.

다만 채무 1.5억이 소멸되는 것이므로 증여자인 부모는 1.5억에 대하여 양도소득세를 납부해야 되는 것 입니다.

또한 이경우 차입금을 승계받아 무조건 상환을 하여야되는것은 아니며 만약 차입금을 부모가 대신 상환할 경우 이또한 증여에 해당하여 증여세를 부담할 수 있는 것으로 사료됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 개략적인 구조는 맞습니다. (즉 다른 변수가 없다면 위 계산방법이 맞음)

2. 차입금의 원리금을 대리하여 상환해주는 경우 과태료나 가산세는 없지만, 해당 금액을 부모가 자식에게 증여한 것으로 보아 추가로 증여세가 과세됩니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

자녀가 부모로부터 건물을 증여받을 때 건물과 건물에 담보된 채무를 함께 증여한다면 이는 부담부증여에 해당합니다. 따라서 채무를 초과하는 5천만원에 대하여는 증여세 과세대상이고, 채무액 1.5억에 대하여는 양도소득세 과세대상입니다. 증여세는 5천만원의 증여재산공제가 가능하므로 납부세액이 없으시겠지만 채무액 1.5억에 대하여는 양도소득세를 납부하셔야 하며 그 양도소득세는 부모의 취득시기, 취득가액, 보유기간, 주택 수 등에 따라 천차만별로 달라집니다.

차입금을 대신 상환하여 주는 것도 증여에 해당하므로 증여세 과세대상입니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

건물을 증여하면서 건물과 관련된 부채를 함께 이전하는 것을 부담부증여라 합니다. 즉, 증여와 채무이전이 함께 이루어지는 것을 말합니다.

말씀하신 것처럼 부담부증여시 증여재산가액은 해당재산의 시가에서 부채를 차감한 금액을 말합니다. 위의 경우 2억에서 남아있는 차입금인 1.5억을 차감한 5천 만원이 되는 것입니다. 이 금액에서 증여재산공제 5천만원을 적용하면 자녀가 납부할 증여세는 없게됩니다.

수증자가 상환해야할 채무를 증여자가 대신 상환한다면 증여로 봅니다. 국세청은 부담부증여를 받은 자의 채무상환내역을 관리합니다. 채무가 상환되고 있는지, 상환되었다면 본인이 상환했는지 타인이 상환했는지 여부를 사후관리합니다.

따라서 실제로 자녀에게 채무를 이전하지 않는 것이라면 부담부증여가 아닌 일반 증여에 해당합니다. 이 경우에 해당한다면 부담부증여가 아닌 건물가액인 2억을 증여하고 증여세 신고를 하는 것이 맞습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.감사합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 신용철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 질문자님께서 알고 계신 계산식이 맞다고 보시면 됩니다. 다만, 이러한 형태를 세법용어로 "부담부증여"라고 하는데, 이는 해당 부동산을 증여하면서 부동산에 담보되어 있는 부채까지 함께 넘기는 경우라고 생각하시면 됩니다. 이때, 증여세는 앞선 식과 같이 계산하시면 되고, 또 한편으로는 증여자에게 양도소득세가 발생하게 됩니다.

2. 만약 자녀분이 해당 차입금을 상환할 능력이 아직 없으시다면, 차입금은 넘기지 않는 조건으로 증여를 하시면 됩니다. 이때에는앞선 식에서 건물 차입금을 0원으로 두고 증여재산가액을 산정하시면 됩니다. 나아가, 양도소득세 부담은 없으십니다.

감사합니다.