부동산의 입지분석에서 어떤 요소가 중요하게 고려되어야 할까요??
부동산의 입지분석에서 가장 중요한 것은 무엇일까요?? 그 요소에대해서는 어떤식으로 공부를 진행하면 좋을까요?? 방법 알려주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
부동산의 입지분석이란 부동산의 위치와 주변 환경이 부동산의 가치와 수요에 미치는 영향을 파악하는 과정입니다. 부동산의 입지분석에서는 여러 가지 요소를 고려해야 하는데, 일반적으로 다음과 같은 5가지 요소가 중요하게 간주됩니다.
일자리(직주근접): 부동산이 일자리가 많은 지역이나 직장과 가까운 곳에 위치할수록 수요가 높아집니다. 일자리 수요는 인구유입과 임대수요를 증가시키며, 부동산의 가격 상승을 유도합니다. 일자리 수요를 파악하기 위해서는 지역별 고용률, 산업구조, 기업의 입지동향 등을 조사해야 합니다.
교통(접근성): 부동산이 대중교통과의 접근성이 좋거나 교통체증이 적은 곳에 위치할수록 수요가 높아집니다. 교통은 출퇴근 시간과 비용을 절약하고, 생활의 편리성을 높여줍니다. 교통 접근성을 파악하기 위해서는 지역별 교통망, 교통수단, 교통량, 교통정책 등을 조사해야 합니다.
교육환경(학군): 부동산이 좋은 학군이나 교육시설이 많은 곳에 위치할수록 수요가 높아집니다. 교육환경은 자녀의 교육수준과 진로에 영향을 미치고, 부동산의 재매매가치와 임대수요를 증가시킵니다. 교육환경을 파악하기 위해서는 지역별 학교수준, 학생수, 입학률, 교육정책 등을 조사해야 합니다.
인프라(상권, 편의시설 등): 부동산이 상권이나 편의시설이 발달한 곳에 위치할수록 수요가 높아집니다. 인프라는 생활의 질과 편의성을 높여주고, 부동산의 부가가치와 임대수요를 증가시킵니다. 인프라를 파악하기 위해서는 지역별 상권규모, 편의시설종류, 이용률, 개발계획 등을 조사해야 합니다.
자연환경(공원, 수변, 뷰, 조망, 브랜드 등): 부동산이 자연환경이 좋거나 뷰나 조망이 좋은 곳에 위치할수록 수요가 높아집니다. 자연환경은 건강과 쾌적함을 증진시키고, 부동산의 감성가치와 재매매가치를 증가시킵니다. 자연환경을 파악하기 위해서는 지역별 공원면적, 수변길이, 뷰종류, 조망권, 브랜드이미지 등을 조사해야 합니다.
이러한 요소들은 부동산의 입지분석에서 가장 중요한 것이라고 할 수 있습니다. 하지만 이 요소들은 모두 상대적이고 상호연관된 것들이기 때문에, 단순히 점수화하거나 순위화하는 것은 어렵습니다. 따라서 부동산의 입지분석을 위해서는 다음과 같은 방법을 추천드립니다.
자신의 목적과 조건을 명확히 정합니다. 부동산을 구입하거나 투자하려는 목적과 조건을 먼저 정해야 합니다. 예를 들어, 자신이 살기 위한 주거용 부동산인지, 임대수익을 위한 투자용 부동산인지, 재매매가치를 위한 투자용 부동산인지 등을 구분해야 합니다. 또한, 자신의 가용자금, 원하는 면적, 원하는 지역, 원하는 시기 등을 정해야 합니다.
비교대상을 선정합니다. 자신의 목적과 조건에 맞는 부동산을 여러 개 선정합니다. 예를 들어, 서울 강남구에 30평대 아파트를 2023년에 구입하려는 경우, 강남구 내의 여러 아파트를 비교대상으로 선정할 수 있습니다. 비교대상을 선정할 때는 인터넷 검색, 부동산 어플, 부동산 매물사이트, 부동산 중개업자 등을 활용할 수 있습니다.
비교대상의 입지요소를 분석합니다. 비교대상의 입지요소를 각각 분석합니다. 예를 들어, 비교대상의 일자리, 교통, 교육, 인프라, 자연환경 등을 조사하고, 장단점을 파악합니다. 입지요소를 분석할 때는 인터넷 검색, 부동산 어플, 통계자료, 지도서비스, 현장방문 등을 활용할 수 있습니다.