부동산관련 세금 관련 도와주세요

Question

먼저 현재 어머니가 1주택자 인 상태에서

아파트 하나를 더 분양 받으셨습니다

등기를 치면 바로 매매가 가능한 상태이고

2월초 등기 예정 입니다

등기를 치고난후 아들인 제가 그 아파트를 매매

하려고 합니다

분양가는 3억8천 정도 이고 어머니와 제가

매매 하려고 하는 가격은 4억 입니다

그런데 현재 피가 약 1억 이상 이라고 하는데

제가 4억에 거래 한다고 하면 시세 보다 싸게

매입 하게 되서 증여로 될수도 있다고 하던데

맞는건가요?

또한 어머니가 팔때 내야될 세금과

제가 살때 내야될 세금도 어마나 될지 알려주세요

인천 중구 입니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

특수관계인간 시가보다 낮은 가액으로 거래시

시가와의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액보다 클 경우

증여로 보아 과세됩니다. 어머니의 경우 취득가액와 매도가액과의 차이에

대해 양도소득세를 부담하게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 백승호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

Q. 현재 피가 약 1억 이상 이라고 하는데

제가 4억에 거래 한다고 하면 시세 보다 싸게

매입 하게 되서 증여로 될수도 있다고 하던데

맞는건가요?

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특수관계인간의 거래에서는 시가로 거래하여야 문제가 발생하지 않습니다.

저가로 거래를 하더라도 매도인은 시가로 양도한 것으로 보아 추가 양도세가 부과될 수 있으며

저가로 취득한 매수인은 요건에 해당할 경우 차액만큼 증여세가 부과됩니다.

또한 매수인이 매도대금을 지불할 만한 자력이 없는 경우에는 전액 증여로 볼 수 있으며 이 경우에는

대출을 끼고 거래를 하거나 증여를 하는 것이 나을 수 있습니다.

Q. 또한 어머니가 팔때 내야될 세금과

제가 살때 내야될 세금도 어마나 될지 알려주세요

-

어머니가 분양받자 마자 바로 매도시에는 단기보유 후 처분하는 것이므로 양도차익의 77%가 양도세로 부과됩니다.

질문자님의 경우 취득세가 부과됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

- 저가양도자

특수관계자에게 재산을 저가 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 시가(시가가 없을 경우 기준시가)를 양도가액으로 보아 양도소득세를 다시 계산합니다. 부당행위 계산에 관한 규정은 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%이상이거나 3억원 이상인 경우에 한하여 적용합니다.

주택을 1년미만 보유하고 양도할 경우, 양도차익에서 250만원 공제 후 77%의 세율이 적용됩니다.

-저가 양수자

특수관계자로부터 자산을 시가의 70%이하로 양수하거나 시가와 양수가액의 차액이 3억 이상인 경우, 이를 증여로 봅니다. 이 경우, 증여가액은 다음과 같습니다. 따라서 저가로 양수한 자는 아래 증여가액에 대해서 증여세 신고를 하셔야 합니다.

시가 – 양수가액 – Min [시가 * 30%, 3억 원]

또한, 주택을 취득한 자는 취득세를 납부하셔야 합니다. 유상으로 인한 취득세율은 아래 표와 같으며 증여받은 부분의 경우 3.5%의 취득세율이 적용됩니다. 단, 증여의 경우 증여한 자가 다주택자+조정지역의 공시가격 3억 이상 주택일 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.