안녕하세요. 로버스 법률사무소 대표변호사 신은정입니다.최근 들어 월세 미납 세입자 퇴거 문제로 깊은 한숨을 쉬며 찾아오시는 임대인분들이 부쩍 늘었습니다. 내 소유의 부동산임에도 마음대로 하지 못하고, 손해만 눈덩이처럼 불어나는 상황에 얼마나 속이 타들어 가실지 깊이 공감합니다.감정적인 대응은 오히려 독이 될 수 있기에, 오늘은 불법으로 공간을 차지하고 있는 세입자를 합법적이고 신속하게 내보내는 확실한 기준을 말씀드리려 합니다.Q1. 내용증명, 반드시 보내야 할까?임대차 계약이 해지되었음에도 안 나가는 임차인 무단점유 상황이라면, 가장 먼저 계약 해지 통보를 명확히 해야 합니다.수많은 부동산 분쟁을 다루며 반복적으로 확인한 쟁점은, 전화나 문자로만 '나가라'고 했다가 나중에 증명하지 못해 소송 기간이 길어지는 안타까운 경우입니다.따라서 우체국을 통해 내용증명을 보내 법적 조치를 예고하고, 심리적 압박을 가하는 것이 소송을 대비하는 첫 단추입니다.Q2. 강제로 짐을 빼면 처벌받을까?실무에서 가장 많이 오해되는 부분은 '내 건물인데 내 마음대로 짐을 빼도 되지 않느냐'는 것입니다.아무리 계약이 만료된 임차인 무단점유 상태라 하더라도, 강제로 문을 열고 들어가 짐을 들어내면 형법상 주거침입죄나 업무방해죄로 임대인이 오히려 형사처벌을 받을 수 있습니다. (대법원 2007. 3. 15. 선고 2006도7044 판결 참조)따라서 반드시 법원의 판결을 받아 합법적인 강제집행을 통해서만 월세 미납 세입자 퇴거를 진행해야 가장 안전합니다.Q3. 소송 중 세입자가 바뀌어버린다면?가장 치명적인 변수는 명도소송(부동산을 비워달라고 청구하는 소송) 진행 중에 기존 세입자가 다른 사람에게 슬쩍 공간을 넘겨버리는 상황입니다.판결문의 효력은 소송의 당사자에게만 미치기 때문에, 점유자가 바뀌면 새로운 사람을 상대로 소송을 처음부터 다시 해야만 합니다.이를 막기 위해 명도소송 전에는 반드시 점유이전금지가처분(현재의 점유자가 타인에게 점유를 넘기지 못하도록 묶어두는 보전 처분)을 신청해야 안전하게 권리를 보호받을 수 있습니다. (민사집행법 제300조)

법률

변호사

월세 미납 세입자 무단점유, 명도소송 해법

1. 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 54,546,490원의 물품 대금을 지급받지 못하였다는 '원고 회사'로부터 물품 대금 지급 청구 소송을 제기당한 '피고 회사'를 대리하여 '원고 회사'의 주장이 사실이 아니라는 점을 주장, 입증하였던바, 서울남부지방법원의 재판부는 2025. 4. 22. '원고 회사'의 청구를 전부 기각하는''피고 회사' 전부 승소 판결을 선고하였습니다(서울남부지방법원 2025가단 208828 물품 대금 판결).​2. 위 사건에서 '원고 회사'는 '피고 회사'에 원단을 납품하는 회사인데, 2021. 8. 내지 9. 경 코로나 사태로 ‘원고 회사’의 공장이 중단되었는바 이에 대하여 ‘피고 회사’는 120,546,490원의 손해가 발생하였다고 하였고, 이에 대하여 ‘원고 회사’도 도의적으로 일부 책임을 지고자 66,000,000원에 대하여는 마이너스 계산서를 발행해 주었으므로, 그 외의 손해액 즉, 54,546,490원(=120,546,490원-66,000,000원)에 대하여는 ‘원고 회사’의 배상의무가 없으므로 ‘피고 회사’는 대등액에 대하여 여전히 대금 납부 의무가 존재한다는 주장을 하였습니다.​3. 이에 대하여 '피고 회사'는 ‘원고 회사’가 ‘피고 회사’에게 일정 기간 동안 원단을 납품하지 아니하여 발생시킨 손해금은 총 224,364,823원(부가세별도)이고, 해당 손해금에 대하여 ‘원고 회사’가 발생시킨 것이므로 ‘원고 회사’가 전액 부담(배상) 하는 것이 원칙이나, ‘피고 회사’가 원만한 해결을 위하여 고통분담에 동참하기로 하여, ‘원고 회사’와 ‘피고 회사’는 그 피해금을 서로 분담하기로 하는 합의를 하였는바, ‘원고 회사’의 피해 분담금은 111,344,438원(부가세별도)으로 하기로 하고, 그 지급 방식은 ‘피고 회사’의 물품 대금채무에서 대등액을 상계하는 방식이었고, 위 111,344,438원(부가세별도) 전액이 상계되었으므로 ‘피고 회사’에게는 어떠한 미지급금 채무가 없는 것인데, 그럼에도 불구하고 ‘원고 회사’가 ‘이 사건 합의’ 및 위 상계의 내용에 정면으로 배치되는 본 사건 소장에서의 입장을 유지한다면 ‘피고 회사’는 되려 최초의 ‘원고 회사’의 납품지체(채무불이행) 및 ‘이 사건 합의’ 불이행에 따른 손해배상금 및 전자세금계산서 상의 금액 청구 등을 내용으로 하는 반소장을 제출 검토하겠다는 주장을 하였고, 그에 대한 입증을 하였습니다(반소를 제기하지는 않았음).​4. 위와 같은 양 당사자의 주장을 들었던 서울남부지방법원의 재판부는 2025. 4. 22. '원고 회사'의 청구를 전부 기각하는''피고 회사' 전부 승소 판결을 선고하였습니다(서울남부지방법원 2025가단 208828 물품 대금 판결).

물품 대금 청구를 전부 기각시킨 피고 승소 판결

인스타그램 가계정을 통해 미성년자 사진을 유포하고 협박한 가해자들을, 내용증명과 포렌식 증거 확보로 아청법 위반 전원 소년심판 송치시킨 실제 법률 대응 사례입니다.뉴로이어 법률사무소 디지털 성범죄팀​안녕하세요,사이버 범죄로부터 피해자를 지키는 새로운 시대를 위한 새로운 로펌,뉴로이어 법률사무소 김수열 대표변호사입니다.​​오늘은 저희가 실무에서 마주하는 사건 중에서도 특히 마음이 무거운 유형의 사건을 소개해드리려 합니다. 미성년 자녀가 디지털 성범죄 피해를 입은 사건인데요.​​믿었던 교제 상대가 이별 후 앙심을 품고 아이의 사진을 유포했습니다. 인스타그램 가계정을 만들어 신상정보와 허위사실을 함께 게시했고, 이후에는 협박까지 이어졌습니다. 이 사실을 알게 된 순간, 부모님이 느끼셨을 충격과 분노, 그리고 두려움은 말로 쉽게 표현하기 어렵습니다.​​이런 사건에서 가장 중요한 것은 초기 대응의 속도입니다. 사진과 정보는 생각보다 빠르게 퍼집니다. 신고를 망설이거나 어디에 도움을 요청해야 할지 몰라 시간이 흐르는 사이, 피해는 걷잡을 수 없이 커질 수 있습니다. 결국 얼마나 빠르게 움직이느냐가 사건의 방향과 결과를 바꾸는데요.​​오늘 소개해드릴 사건 역시 바로 그 초기 대응이 핵심이었습니다.​​인스타그램 가계정을 통해 미성년자의 사진과 신상정보가 유포되고, 허위사실 게시와 협박까지 이어진 사안이었습니다. 저희는 사건을 맡은 직후 추가 유포를 막는 조치부터 고소 진행, 증거 확보까지 신속하게 진행했고, 그 결과 가해자 전원이 소년심판으로 송치될 수 있었습니다.​​비슷한 상황에 놓여 계신 분이라면, 혼자 판단하려 애쓰기보다 지금 무엇을 해야 하는지 먼저 확인해보시길 바랍니다.​성착취물 배포 소지, 촬영물 이용 협박 비밀 누설 등 고소대리 성공​1. 사건 개요 | 교제 상대의 배신, 인스타그램 가계정을 통한 유포와 협박의뢰인은 교제하던 상대방과 사진을 주고받은 일이 있었습니다. 그런데 이별 이후, 상대방은 앙심을 품고 그 사진을 다른 학생들에게 공유했습니다. 문제는 거기서 끝나지 않았습니다.​​상대방은 인스타그램 가계정을 새로 만들어 의뢰인의 사진을 게시했고, 이름과 학교명 등 구체적인 신상정보까지 함께 올렸습니다. 심지어 의뢰인이 조건만남을 한다는 허위사실까지 유포했습니다. 이후에는 사진을 빌미로 협박까지 이어졌습니다.​​의뢰인은 아직 학생이었습니다. 믿었던 사람에게 배신당한 것도 모자라, 자신의 사진과 신상정보가 온라인에 퍼지는 상황을 직접 겪어야 했는데요.​​부모님이 저희를 찾아오신 것은 바로 그 시점이었습니다. 처음 상담을 오셨을 때, 부모님은 큰 충격과 두려움에 눈물을 보이셨습니다. 무엇보다도 "사진이 더 퍼지기 전에 막아야 한다"는 생각뿐이셨습니다.​​저희도 같은 판단이었습니다. 이 사건은 무엇보다 초기 대응이 가장 중요한 사건이었습니다.​​2. 문제 해결 | 내용증명·포렌식으로 아청법 위반 증거 확보, 소년심판 송치까지​이런 사건에서 가장 먼저 해야 할 일은 추가 피해를 막는 것입니다. 사진이 퍼지는 속도는 생각보다 빠릅니다. 고소 절차를 밟는 사이에도 피해는 계속 쌓일 수 있기 때문에, 저희는 고소보다 먼저 움직였습니다.​​가해자들의 부모에게 즉시 내용증명을 발송했습니다. 단순한 경고 연락이 아니라, 법적 책임과 추가 행위의 결과를 명확히 고지하는 공식 문서였습니다. 이것을 받아보는 순간 가해자 측은 더 이상 가볍게 행동하기 어려워집니다. 방어막을 먼저 친 겁니다.​​저희가 보낸 내용증명 중 일부​그다음 본격적인 고소 절차에 착수했습니다. 이 사건은 단순히 사진을 올렸다는 문제가 아니었습니다. 의뢰인이 미성년자였기 때문에, 가해자들의 행위 하나하나가 별도의 중대한 범죄에 해당했습니다.​​정리하면 이렇습니다.​​사진을 인스타에 게시한 행위는 아청법상 성착취물 배포이며, 동의 없이 미성년자의 사진을 온라인에 올린 것 자체가 범죄입니다. 사진을 삭제하지 않고 보관하고 있던 행위는 성착취물 소지에 해당되는데요. "그냥 갖고만 있었다"고 해서 책임을 피할 수 없습니다. 이름과 학교명 등 신상정보를 함께 게시한 행위는 비밀누설로 별도로 문제 삼았습니다. 피해자가 특정될 수 있는 정보를 공개한 것은 그 자체로 범죄입니다. 사진을 빌미로 의뢰인을 협박한 행위는 촬영물 이용 협박입니다. 상대방에게 공포심을 주고 압박하는 행위는 매우 무겁게 다뤄집니다.​​저희가 직접 제출한 고소장 내용 중 일부​하나의 사건에서 네 가지 혐의가 동시에 성립했습니다. 저희는 이 모든 혐의와 관련 법리를 변호인 의견서에 빈틈없이 담아 수사기관에 전달했습니다. 피해 사실을 호소하는 데 그치지 않고, 왜 각각의 행위가 범죄에 해당하는지를 법적으로 구조화한 겁니다. 수사 과정에서 가해자들은 관련 자료를 지우고 빠져나가려 했습니다. 인스타 가계정 뒤에 숨어 있었고, 이미 흔적을 없앴다고 생각했을 수도 있습니다. 저희는 경찰에 포렌식 절차의 필요성을 적극적으로 요청했고, 결국 가해자들이 숨기려 했던 증거들이 모두 확보됐습니다.​​저희는 경찰에 포렌식 절차의 필요성을 적극적으로 요청했고, 결국 가해자들이 숨기려 했던 증거들이 모두 확보됐고 아래와 같은 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다.​3. 최종 결과 | 인스타그램 아청법상 성착취물 배포, 비밀누설, 촬영물 이용 협박 한 가해자 전원 혐의 인정, 소년심판 송치​인스타그램 아청법상 성착취물 배포, 비밀누설, 촬영물 이용 협박 한 가해자 전원 혐의 인정, 소년심판 송치인스타그램 가계정 성착취물 배포 소지 비밀누설등 고소대리 성공​가해자들의 변명은 포렌식 결과 앞에서 더 이상 힘을 갖기 어려웠습니다. 삭제했다고 생각했던 자료들이 복원되었고, 인스타그램 가계정 뒤에 숨어 있던 사건의 흐름도 명확하게 드러났습니다. 결국 가해자들의 혐의는 모두 인정되었고, 가해자 전원은 소년심판으로 송치되었습니다.​​처음 상담을 오셨을 때 부모님은 "사진이 더 퍼지면 어떡하느냐"며 눈물을 보이셨습니다. 아이가 겪은 피해도 고통스러웠지만, 부모님께는 아무것도 해주지 못하고 있다는 무력감이 더 큰 상처처럼 남아 있었습니다. 결과를 듣고 나서야 부모님은 비로소 깊은 안도의 말씀을 전해주셨습니다. 의뢰인 역시 끔찍했던 상황에서 조금씩 벗어나, 다시 일상으로 돌아갈 수 있었습니다.​​이 사건이 보여주는 것은 분명합니다. 인스타그램 가계정 뒤에 숨었다고 해서, 자료를 삭제했다고 해서 책임을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 그 흔적이 완전히 사라지기 전에, 피해가 더 번지기 전에, 정확한 방식으로 움직이는 것입니다. 미성년자가 피해자인 디지털 성범죄 사건은 시간이 지날수록 피해가 커질 수 있습니다. 사진은 생각보다 빠르게 퍼지고, 가해자들은 생각보다 빠르게 말을 맞추거나 증거를 지우려 합니다. 그 사이 피해자는 더 깊은 불안 속에 놓이게 됩니다.​​그래서 이런 사건에서는 "조금 더 지켜보자"는 판단이 가장 위험할 수 있습니다. 지금 해야 할 일은 감정적으로 대응하는 것이 아니라, 추가 유포를 막고, 증거를 확보하고, 수사기관이 사건의 실체를 정확히 볼 수 있도록 법적으로 정리하는 것입니다.​​비슷한 상황에 처해 계시다면 혼자서 감당하려 하지 마시기 바랍니다. 부모님이 지금 느끼는 분노와 두려움은 너무나 당연합니다. 다만 그 감정만으로는 아이를 지키기 어렵습니다. 지금 단계에서 무엇을 막아야 하는지, 어떤 증거를 남겨야 하는지, 어떤 혐의로 대응해야 하는지부터 정확히 판단해야 합니다.​​긴 글 읽어주셔서 감사합니다.