매매 계약 시 월세 보증금을 계약금으로 할 경우

Question

기존에 살 던 집을 매입하기로 했습니다

집주인과 직ㄱㅓ래로 계약하기로 했는데

월세 보증금으로 계약금을 갈음하기로 했어요

이럴 경우 계약금 입금 내역이 없게 되어

계약서에 기재해야하할 것 같은데

계약서에 어떻게 기재해야하는 지 궁금합니다 특약으로

넣어야하는 부분인지 궁금합니다

혹시 직거래 계약서 작성 시 부동산 실거래법상 주의 할 점도 궁금해요

윤봉근 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.원칙적으로는 현 세입자(채권자)에게 채무양도양수 통보를 해야 합니다. (좀 어렵조?)쉽게 말해 보증금을 반환할 주체가 기존 매도인에서  신규 매수인으로 이전 되었다는 통보를 세입자에게 하여야 합니다.보통은 매수인과 매도인 계약서에 특약으로 매매계약의 계약금   * 원은  현 임대보증금 (보증금  *원 , 임차인 : 홍길동,  임대차기간  기간:  년월일 ~ 년월일)으로 갈음하기로 한다.라는 특약 규정을 넣고  임차인의 동의서를  별도로 받아 첨부 하는 것이 좋습니다.다시 질문을 자세히 보니 매수인 본인이 세입자인 경우네요.그 경우 위 특약 문구를 계약서에 넣으면,  임차인 동의서는 필요 없겠으며 , 매도인은 매매계약에 따른 계약금 수령,  매수인은 위 기존 임대계약에 따른 보증금 반환금을  수령했다는 조항을  추가로 넣고 서로  날인 하면  되겠습니다.만약에 나중에 어떤 사유로 매매 계약이 틀어지는 경우에 대비한 내용과 책임규정이 필요합니다만, 그 내용까지 여기서 기재하기에는 너무 복잡해지므로 여기서는 생략 합니다.여기 글에서의 조언은 한계가 있습니다. 보다 자세한  계약상 문구 등  자세한 내용은 법률 전문가의  조언을 구하시기 바랍니다.두번째 질문은 매도 매수인이 실명이고 속이는 내용이 없는 실제 거래이면  관계 없습니다. 다만 소유권 이전 할 때에 실거래가 거래 신고등 별도의 서면이 필요하며 이는 소유권 이전 등기 담당하는 법무사가 챙길 것 입니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 계약서상 계약금 란에 기존 보증금 규모를 계약금으로 기록하신 후 특약조건에 "현 월세 보증금을 계약금으로 한다"라는 조항을 반영시키시면 충분한 사안입니다. 주택을 매수하는 경우 취득자금 조달계획서를 작성해야하는 만큼 이 부분에 대해서 정리를 한 후 부동산 실거래신고시 이를 첨부해야 합니다. 신고기한은 계약서 작성일을 기준으로 30일 이내에 신고를 해야 합니다.,

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.월세 보증금을 매매계약금으로 하는 특약사항을 기재하면 됩니다.특약사항에 계약금은 기존 보증금으로 한다. 넣으면 됩니다.