전세금반환소송 등기부등본 증여예약이 있을때 소송 가능?

Question

전세 계약을 하고 전세 보증보험(집주인 허락받음)들기로 하였습니다. 계약을 3개월이 지난 시점 가입을 하려는데

집주인이 아들에게 증여예약을 걸어 놓아 전세 보증보험 가입이 안되었습니다.

집 계약후 3개월 시점에 증여예약을 걸어 놓으셨습니다.

등기부등본 열람에 증여예약으로 나와서 3개월 늦게 해서 그런가보다 하고 시간이 흐른뒤

2년이 지나고 전세계약연장을 위해 다시 갱신청구권을 썼다는 사실확인서를 쓰고 2년 지내 곧 연장도 만료가

다가와서 계약 만료 3개월전에 연장안하고 퇴거 하겠다고 하니 1~2달 양해 부탁드린다고 해서

양해가 어렵다고 하니 알아서 하라고 배째라는 식으로 나오고 전화도 안받았습니다.

그래서 1~2달 양해 해주기로 했습니다.

집주인을 집을 팔기 집을 내놓았고 계속 집을 보러와서 보여주고 있는데요

그 이후도 집이 안팔려서 보증금을 못 돌려줄 경우

전세반환소송을 하고싶은데 혹시나 증여예약 이라는 거때문에 안될수도 있겠다는 생각이 들어서 입니다.

전세보증보험도 증여예약 때문에 가입이 안되어서 ...

글을 남기게 되었습니다. 집주인이 법무사라 법을 잘 이용하는거 같습니다.

답변 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세금 반환 소송은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 소송입니다. 전세금 반환 소송을 제기하기 위해서는 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거가 필요합니다. 보통은 계약 종료에 따른 의사표시와 전세금 반환 요구를 내용증명으로 보내서 증거를 확보합니다. 내용증명은 변호사의 도움을 받아 작성하면 더 효과적입니다.

전세금 반환 소송을 제기하면 임대인은 여러 가지 방어를 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약의 존속을 주장하거나, 전세금의 일부를 사용한 사실을 주장하거나, 임차인의 임대물건 손상을 주장하거나, 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 수 있습니다. 이런 경우에는 재판부는 양측의 입증자료를 검토하고 판단을 내립니다. 따라서 소송 기간은 임대인의 법률적 대응 태도에 따라 달라질 수 있습니다.

질문자님의 경우에는 임대인이 임차권을 증여예약한 사실을 주장할 가능성이 있습니다. 증여예약이란 재산을 증여할 의사를 표시하고, 증여의 대상이 되는 재산에 대해 증여예약의 등기를 하는 것입니다. 증여예약을 한 경우에는 증여예약자는 재산을 처분할 수 없고, 증여예약을 받은 자는 증여예약의 취소를 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권을 증여예약한 경우에는 임대인은 임차권을 처분할 수 없고, 임차권을 증여예약받은 자는 임차권의 취소를 청구할 수 있습니다.

하지만 증여예약은 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않습니다. 임차권은 임대차 계약에 따라 존속하고, 임대차 계약이 종료되면 임차권도 소멸합니다. 임대인은 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 임차권이 존속하는 동안에는 임차인의 임차권을 침해할 수 없습니다. 또한 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 전세금을 반환해야 합니다. 임차권을 증여예약하였다고 하더라도 전세금 반환의 의무는 면제되지 않습니다.

따라서 질문자님은 임대차 계약의 종료와 전세금 반환 요구에 대한 증거를 확보하셨다면, 임대인이 증여예약을 한다고 해도 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 증여예약을 방어로 주장한다면, 재판부는 증여예약이 임차권의 존속과 전세금 반환의 의무에 영향을 주지 않는다고 판단할 가능성이 높습니다. 물론, 임대인이 다른 방어를 할 수도 있으니, 전세금 반환 소송을 제기하기 전에 변호사의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.