[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리https://blog.naver.com/cta_moonyh/224220767799안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.일단, 양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다. 가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.​1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]​시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.​시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억​저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.​저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.​시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원​이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다. 예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.​시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원​​2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는 특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다. 이를 부당행위계산부인이라고 합니다.​즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.​실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한, 해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.​​3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다. 시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.​1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]​예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.​실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억​고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.​2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.​위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.​3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.

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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수 · 고가양도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리

1. 도로교통법 제44조 제2항에는 '경찰 공무원은 교통의 안전과 위험 방지를 위하여 필요하다고 인정하거나 제1항을 위반하여 술에 취한 상태에서 자동차 등, 노면전차 또는 자전거를 운전하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우에는 운전자가 술에 취하였는지를 호흡 조사로 측정할 수 있다. 이 경우 운전자는 경찰 공무원의 측정에 응하여야 한다.'는 규정이 있는바, 측정 요구 사유는 교통의 안전과 위험 방지를 위하여 필요하다고 인정한 경우 또는 술에 취한 상태에서 운전하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우로 나뉩니다.​2. 다만 위 1. 항의 요구에 측정 거부를 한 사람이 모두 처벌되는 것이 아니라 도로교통법 제148조의 2 제2항 제1호의 '술에 취한 상태에 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 사람으로서 제44조제2항에 따른 경찰 공무원의 측정에 응하지 아니하는 사람(자동차 등 또는 노면전차를 운전한 경우로 한정한다)'는 규정에 따라 술에 취한 상태에 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 사람만 음주측정거부죄로 처벌을 받게 됩니다.​3. 이와 관련하여 대법원은 '구 도로교통법(1992.12.8. 법률 제4518호로 개정되기 전의 것) 제107조의 2 제2호의 음주측정불응죄는 경찰관으로부터 술에 취한 상태에 있다고 의심받을 상당한 이유가 있는 사람이 도로교통법 제41조 제2항의 규정에 의한 경찰 공무원의 측정에 응하지 아니한 경우에 성립하고, 법 제41조 제2항에서 규정하는 경찰관의 음주 측정은 위 조항과 법 제1조의 취지에 비추어 볼 때 음주 운전을 제지하지 아니하고 방치할 경우에 초래될 도로교통의 안전에 대한 침해 또는 위험을 미리 방지하기 위한 필요성 즉 “교통안전과 위험 방지의 필요성”이 있을 때에 한하여 음주 운전의 혐의가 있는 운전자에 대하여 요구할 수 있는 예방적인 행정행위일 뿐 그 조항에 의하여 경찰관에게 이미 발생한 도로교통상의 범죄행위에 대한 수사를 위한 음주 측정 권한이 부여된 것이라고는 볼 수 없으므로, 이러한 범죄수사를 위한 경찰관의 음주 측정 요구에 불응한 경우에는 다른 증거에 의하여 음주운전죄로 처벌할 수 있음은 별론으로 하고 법 제107조의 2 제2호 소정의 음주측정불응죄는 성립하지 아니한다.'는 판시(대법원 1993. 5. 27. 선고 92도 3402 도로교통법 위반)를 하여 기준을 제시해 주었습니다.​4. 위 3. 항의 사안은 피고인이 공소사실 기재의 시각 이전에 음주하였기 때문에 타인으로 하여금 대리운전을 시켜 자신의 집까지 왔으나, 주차할 장소를 찾지 못하여 시간을 끌던 중 대리운전자에게 미안한 생각이 들어 그를 보내고 자신이 승용차를 운전하여 공소외인의 집 앞에 주차하려다가 그의 항의를 받고 서로 시비 끝에 다시 이를 운전하여 피고인의 집 앞에 주차시킨 후 걸어오다가 위 공소외인의 신고를 받고 출동한 경찰관에게 연행되어 파출소에서 음주 측정을 요구받았으나 이에 불응하였다는 사실이었는데, 원심 법원은 피고인이 이미 운전을 종료하였으므로 도로교통법 제41조 제2항에서 정한 교통의 안전과 위험 방지를 위한 음주 측정의 필요성이 없고, 경찰관의 측정 요구는 이미 저지른 음주 운전의 증거 확보를 위한 것으로서 위 법 소정의 요건이 결여된 상태에서 한 부적법한 것이므로 이에 불응한 피고인에게는 같은 법 제107조의 2 제2호의 죄책이 없다는 취지로 판단하여 피고인에게 무죄를 선고하였던바, 이에 대하여 대법원은 검사의 상고를 기각하였습니다.

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교통사고 발생 시의 형사상의 문제(34)

주부도 개인회생 신청할 수 있을까요? 소득 없어도 가능한 현실적인 방법“저는 주부인데, 개인회생 신청이 가능한가요?”상담 현장에서 정말 자주 듣는 질문입니다. 전업주부이거나 파트타임으로만 일하는 분들은 '소득이 충분하지 않아서 안 되겠지’라고 미리 포기하시는 경우가 많습니다. 그런데 결론부터 말씀드리면, 주부도 개인회생 신청이 가능합니다. 다만 직장인과는 조금 다른 방식으로 접근해야 하고, 법원이 보는 핵심 포인트도 따로 있습니다.오늘은 주부 개인회생의 신청 조건부터 실무적인 소득 인정 기준, 배우자 재산 문제, 그리고 성공 전략까지 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다.주부 개인회생, 기본 신청 자격부터 확인해 보세요채무자회생법상 개인회생 신청 자격은 크게 두 가지 기준으로 나뉩니다.첫째는 채무 한도입니다. 무담보 채무는 10억 원 이하, 담보부 채무는 15억 원 이하여야 신청이 가능합니다. 주부분들의 경우 대부분 카드 채무, 카드론, 생활비 대출, 보험 약관 대출 등 무담보 채무가 주를 이루는 경우가 많아, 이 기준을 충족하는 분들이 상당히 많습니다.둘째는 소득 요건입니다. 법원은 "정기적이고 확실한 수입을 계속하여 얻을 가능성이 있는 자"를 신청 자격으로 규정합니다. 여기서 많은 분들이 '정규직 급여’만 해당된다고 오해하시는데, 실제로는 그렇지 않습니다. 아르바이트 소득, 파트타임 급여, 프리랜서 수입, 배달 수입, 위탁 판매 수익 등 형태를 불문하고 꾸준히 증명 가능한 소득이라면 원칙적으로 인정될 수 있습니다. 주부이더라도 편의점 파트타임이나 주 2~3회 정도의 아르바이트를 하고 있다면, 그 소득을 바탕으로 개인회생 신청을 검토해 볼 수 있습니다.소득이 전혀 없는 전업주부라면 어떻게 해야 할까요?현재 소득이 전혀 없는 상태라면 개인회생 신청은 원칙적으로 어렵습니다. 개인회생은 3년에서 5년에 걸쳐 변제금을 매달 납입하는 구조이기 때문에, 수입이 전혀 없다면 변제 자체가 불가능하다고 법원이 판단하기 때문입니다. 그러나 이 경우에도 완전히 길이 막히는 것은 아닙니다.첫 번째로 고려할 수 있는 것은 소득 활동의 시작입니다. 아르바이트나 파트타임이라도 실제 소득 발생이 확인되고, 이것이 지속될 가능성을 법원에 소명할 수 있다면 신청 가능성이 열립니다. 법원은 과거 소득 이력뿐 아니라 미래의 소득 지속 가능성도 종합적으로 판단합니다.두 번째로 최근 실무에서는 건강한 성인(만 19세~64세 기준)이라면 최소한의 소득활동 능력이 있다고 보고, 이를 일정 수준의 소득으로 간주하는 관행도 일부 법원에서 나타나고 있습니다. 다만 이는 법원마다 판단 기준이 다를 수 있으므로, 반드시 전문가와 함께 현재 상황에 맞는 접근법을 확인하시는 것이 중요합니다.세 번째로 소득이 전혀 없거나 회복 가능성이 낮다면 개인회생 대신 개인파산 및 면책을 검토하는 것도 현실적인 선택지입니다. 파산은 회생과 달리 변제 의무 없이 재산을 청산하고 채무 전액을 면책받는 절차로, 소득이 없는 전업주부에게 오히려 더 적합한 경우도 있습니다.변제금은 어떻게 산정되나요? 주부 기준 계산 예시개인회생의 월 변제금은 아래 산식으로 산정됩니다.$$\text{월 변제금} = \text{월 소득} - \text{최저생계비(가구원 수 기준)}$$2026년 기준 1인 가구 최저생계비는 약 154만 원 수준입니다. 정확한 수치는 매년 고시되므로 신청 시점에 재확인하시는 것이 좋습니다.예를 들어 파트타임으로 월 170만 원의 소득이 있는 1인 가구 주부라면, 2026년 기준으로 약 16만 원 수준이 월 변제금이 됩니다. 이를 36개월(3년) 변제로 계산하면 총 납입액은 약 576만 원 수준이 됩니다. 총 채무가 3,000만 원이라고 가정하면 약 2,400만 원 이상을 면책받을 수 있는 셈입니다.물론 청산가치나 채무 구조에 따라 변제 기간이 최대 60개월까지 연장될 수 있으므로, 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 점은 소득이 낮을수록 변제금 부담이 줄어든다는 것입니다. 파트타임이나 알바 소득 수준이어도 법원이 이를 인정하기만 한다면, 오히려 월 납입 부담이 적은 변제계획이 수립될 수 있습니다.배우자(남편) 재산은 어디까지 영향을 받나요?주부분들이 개인회생 신청을 망설이는 또 다른 이유 중 하나가 바로 배우자 재산 문제입니다. "남편 재산도 압류되는 건 아닐까요?"라는 걱정이 많으신데, 원칙적으로 배우자 명의의 재산은 압류 대상이 아닙니다.우리 민법은 부부별산제를 원칙으로 하여, 각자의 명의로 된 재산은 각자의 특유재산으로 봅니다. 서울회생법원 실무준칙 제406호도 이 원칙을 명시하고 있어, 배우자 명의 재산은 원칙적으로 개인회생 청산가치 산정에 포함하지 않는 방향으로 운영되고 있습니다.다만 몇 가지 예외가 있으므로 주의가 필요합니다. 배우자 명의로 재산을 이전한 경우나, 명의신탁 재산으로 의심되는 경우, 혹은 재산 은닉 정황이 있는 경우에는 예외적으로 청산가치에 포함될 수 있습니다. 또한 일부 지방법원에서는 배우자의 소득이나 재산 자료를 추가 제출하도록 요청하는 경우가 있으며, 이때 배우자 소득의 일부가 가용소득 판단에 영향을 미칠 수 있습니다.개인회생은 어디까지나 신청인 본인의 채무 문제를 해결하는 절차이고, 배우자는 연대보증인이 아닌 이상 원칙적으로 채무 변제 의무를 지지 않습니다.법원이 주부 개인회생 신청에서 보는 핵심 포인트주부 신청자에 대해 법원이 집중적으로 살펴보는 부분은 크게 세 가지입니다.첫째, 소득의 지속 가능성입니다. 법원은 향후 36~60개월 동안 변제금을 납입할 수 있는지를 판단합니다. 파트타임이나 알바 소득이라도 최근 3~6개월 이상의 지속적인 입금 내역이 있으면 유리하게 작용합니다. 근로계약서, 급여명세서, 통장 입출금 내역 등이 핵심 증빙 자료가 됩니다.둘째, 채무 발생 경위의 합리성입니다. 법원은 채무가 어떤 이유로 생겼는지를 검토합니다. 생활비 부족, 의료비, 자녀 교육비 등 생계 목적의 채무는 불성실 채무자로 보기 어렵습니다. 반면 도박성 투기나 과도한 사치성 지출로 인한 채무 증가는 부정적인 요인이 될 수 있으므로, 채무 발생 경위를 명확하게 소명하는 것이 중요합니다.셋째, 100만 원 이상 이체·출금 내역의 소명입니다. 법원은 최근 2년 이상의 금융 거래 내역을 검토하며, 100만 원 이상의 현금 출금이나 이체 내역에 대해 용도 소명을 요구하는 경우가 많습니다. 가계 운영에 사용한 생활비라면 영수증, 가계부 기록, 대화 캡처 등 가능한 자료를 미리 정리해 두시는 것이 좋습니다.주부 개인회생 성공을 위한 실무 전략주부 신청자가 인가결정을 받기 위해 사전에 준비해야 할 것들을 정리하면 다음과 같습니다.소득 발생 즉시 통장 입금 기록을 남기세요. 현금 수령은 증빙이 어렵기 때문에 가능하면 계좌 이체 방식으로 받는 것이 유리합니다.근로계약서 또는 고용확인서를 반드시 확보하세요. 단기 알바라도 서면 계약서가 있으면 소득 인정에 유리합니다.채권자목록에 모든 채무를 빠짐없이 기재하세요. 누락된 채권자는 금지명령의 보호를 받지 못하며, 발견 시 절차에 불이익이 생길 수 있습니다.배우자와의 재산 거래 내역이 있다면 미리 확인하세요. 최근 수년 내 배우자에게 재산을 이전한 사실이 있다면 전문가와 사전 검토가 필요합니다.신청 전 개인파산과의 유불리를 비교하세요. 소득이 매우 낮거나 소득 증빙이 어려운 경우, 회생보다 파산이 더 빠르고 효율적인 해결책이 될 수 있습니다.주부라는 이유로 포기하지 않으셔도 됩니다가정을 꾸리면서 쌓인 채무 때문에 밤잠을 못 이루고 계신 분들께 한 가지만 말씀드리고 싶습니다. 주부이기 때문에 개인회생이 안 된다는 것은 법적으로 사실이 아닙니다. 소득 형태와 규모, 채무 구조, 배우자 재산 관계 등 상황이 저마다 다르기 때문에, 정확한 판단은 개별 사안을 검토한 뒤에야 가능합니다.중요한 것은 지금 상황을 정확히 파악하고, 어떤 제도가 나에게 가장 유리한지 전문가와 함께 확인하는 것입니다. 지금의 막막함이 현실적인 해결책으로 바뀌는 첫걸음이 될 수 있습니다.이 글이 도움이 되셨다면 잉크 채우기 꾹 눌러주세요. 개인회생과 관련된 더 많은 실무 정보를 이어서 정리해드리겠습니다.