세움인베스트 [대출 시리즈] 재산을 지키는 첫 걸음, 등기부등본 판독법

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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부동산을 사거나 전/월세를 구할 때, 혹은 대출을 알아볼 때

가장 먼저 마주하는 서류가 무엇인가요?

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바로 '등기부등본(등기사항전부증명서)'이죠.

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사람에게 주민등록증이 있다면,

부동산에는 등기부등본이 있습니다.

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복잡한 용어 때문에 서류를 뽑아놓고도 눈앞이 캄캄하셨던 분들을 위해,

오늘은 등기부등본에서 '이것만은 꼭 봐야 한다'는 핵심 내용을 정리해 드릴게요.

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등기부등본, 왜 종류가 다를까요?

부동산의 형태에 따라 확인해야 할 등기부의 종류가 다릅니다.

이 부분을 놓치면 엉뚱한 서류를 보고 안심할 수 있어요.

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· 집합건물 등기부

아파트, 빌라, 오피스텔, 구분상가처럼 토지와 건물을 하나로 묶어 관리하는 경우입니다.

(가장 흔히 보시는 서류죠)

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· 토지 & 건물 등기부

단독주택, 근생 건물처럼 토지와 건물의 주인이 다를 수 있는 경우입니다.

이땐 두 종류를 각각 모두 확인해야 합니다.

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등기부등본 3단 구조 정복하기

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

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① 표제부 (부동산의 '신상정보')

건물과 토지의 위치, 구조, 면적(전용면적) 등이 기재됩니다.

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· 체크포인트

- 주소 : 내가 계약하려는 곳과 주소가 정확히 일치하는지 확인하세요.

- 용도 : 내가 인지하던 것과 일치하는지 확인하세요.

- 대지권 : 건물에 대한 전유부분은 있는데, 땅에 대한 권리(대지권) 전유부분이 없는 경우가 있죠.

('대지권 미등기' 상태라면 반드시 전문가와 상의해야 합니다.)

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· 주의 사항

집합건물은 '전체 건물'에 대한 표제부와

'내가 살 곳=전유 부분'에 대한 표제부가 각각 있으니 두 쪽 다 꼼꼼히 보셔야 해요.

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② 갑구 (소유권과 '위험 신호')

현재 주인이 누구인지, 언제, 어떻게 샀는지 나타납니다.

하지만 가장 중요한 것은 ‘위험한 흔적’을 찾는 것입니다.

언제, 어떤 원인으로 소유권에 대한 사항들이 발생되고, 처리되었는지를 확인할 수 있습니다.

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· 위험 신호

가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정이라는 단어가 보인다면?

아무리 마음에 들더라도 일단 계약을 멈추고 전문가와 상의해야 합니다.

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· 신탁 등기

'ㅇㅇ신탁'으로 되어 있다면 실제 권리는 신탁회사에 있다 할 수 있습니다.

이 경우 신탁회사의 동의서 없이 소유주와의 계약을 진행하면

체결한 매매 계약이나 임대차 계약은 보호받기 어렵습니다.

또한 등기부등본만으로는 신탁의 구체적인 조건을 알 수 없습니다. (신탁원부 확인 필요)

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③ 을구 (빚과 '담보 관계')

부동산을 담보로 빌린 돈(근저당권)이나 전세권 등이 기재됩니다.

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· 근저당권 설정

해당 부동산을 통해 담보대출을 받으면 이곳에 기록됩니다.

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· 전세권 설정

임차인이 보증금을 보호받기 위해 설정한 권리입니다.

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· 임차권 설정

이전 임차인이 보증금을 못 받아서 법적 조치를 하고 나갔다는 '빨간 줄'입니다.

뒤도 돌아보지 말고 피하는 것이 상책이에요.

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채권최고액, 왜 실제 대출보다 많을까요?

을구를 보면 '채권최고액'이라는 단어가 나옵니다.

실제 빌린 돈은 1억인데, 등기부에는 1억 2천만 원이 적혀 있어 당황하신 적 있으시죠?

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· 이유

채권자는(금융기관 또는 개인)은 원금뿐만 아니라

지연이자나 경매비용 등을 고려해 실제 빌려준 돈보다 더 높게 설정합니다.

(통상 110~130%, 높게는 150%)

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· 계산법

실제 원금을 알고 싶다면 채권최고액을 1.1~1.5로 나누어보면

대략적인 금액을 유추할 수 있습니다.

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· 중요

[내 보증금 + 을구의 채권최고액 합계]가 시세의 80%를 넘는다면,

소위 말하는 '깡통전세'의 위험이 큽니다.

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등기부등본 발급방법

· 대법원 인터넷등기소 이용 (온라인)

온라인을 통해 가장 빠르고 편리하게 열람이 가능합니다.

① 대법원 인터넷 등기소 접속

② 로그인 (회원가입 없이 비회원으로도 가능)

③ '부동산 열람·발급' 선택

④ 주소 입력 후 "열람(700원) 또는 발급(1,000원)" 선택 후 결제

⑤ PDF 저장 또는 출력

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· 무인민원발급기 이용 (오프라인)

주변 무인민원발급기를 통해 발급하실 수 있습니다.

① 가까운 무인민원발급기 위치 확인 (정부 24를 통해 확인 가능)

② '부동산 등기사항전부증명서' 선택

③ 주소 입력 후 "열람(700원) 또는 발급(1,000원)" 선택 후 결제

④ 출력

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· 등기소 방문 이용 (오프라인)

가까운 등기소에 방문하여 발급하실 수 있습니다.

① 신분증 지참 후 가까운 등기소 방문

② 민원 창구를 통해 등기사항전부증명서 발급 신청

③ 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 선택 후 결제

④ 출력

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마지막 팁

등기부등본은 '계약 직전, 잔금 당일, 전입신고 직후' 총 3번 확인하는 것이 원칙입니다.

권리관계는 실시간으로 변할 수 있기 때문이죠.

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또한, 깨끗한 서류를 보겠다고 '현재 유효사항'만 떼지 마시고,

'말소사항 포함'으로 발급받으세요.

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과거에 이 부동산에 어떤 일들이 벌어졌었는지

'히스토리'를 알면 훨씬 더 안전한 선택을 할 수 있습니다.

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서류 한 장이 여러분의 소중한 자산을 지켜줍니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.