집 담보로 대출 가능한 금액(질권설정 되어있음)
임대인이 임차인 전세대출로 집에 집 담보 설정되어있는 경우 집 담보로 대출 가능한지,
가능하다면 어떤 기준의 몇 % 정도로 산정되어 가능한지 궁금합니다.
예를들자면)
집 시세 매매가 kb 기준 6억 정도 , 질권설정액 2억 8천정도 인 경우 3,500만원 정도 집 담보로 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 김옥연 경제·금융전문가입니다.
아파트 담보대출은 먼저 [아파트가격 * 담보인정비율 – 선순위채권]으로 산정하게 되요. 순수하게 지금 담보를 가지고서만 대출을 본다면 6억 * 80%(수도권기준) - 2.8억 = 2억원으로 최대 2억원까지 대출이 가능하겠지만 여기서 추가로 DSR을 보기 때문에 이는 은행에서 산출을 별도로 해보셔야 하세요
안녕하세요. 손현석 경제·금융전문가입니다.
1. 가능성은 있지만, 조건이 있어요!
임대인이 임차인의 전세대출로 인해 집에 질권이 설정되어 있는 경우에도 일부 조건을 충족하면 집 담보 대출이 가능할 수 있습니다.
2. 핵심은 'LTV'와 'DSR'
LTV (Loan To Value): 대출 금액이 주택의 시가 대비 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다.
DSR (Debt Service Ratio): 부채 상환 비율을 의미하며, 소득 대비 부채 상환 지출이 얼마나 되는지를 나타냅니다.
3. 일반적인 기준
LTV: 은행마다 다르지만, 일반적으로 60% 이하로 제한됩니다. (예: 주택 시가 6억원 기준, 최대 대출 가능 금액은 3억 6천만원)
DSR: 40% 이하로 제한됩니다. (예: 월 소득 500만원 기준, 최대 부채 상환 지출은 200만원)
4. 하지만, 예외도 있답니다!
주택금융공급공사의 주택담보대출: LTV 기준이 70%까지 확대될 수 있습니다. (단, 신규 주택 또는 특정 조건 충족 시)
고신용자: 은행의 판단에 따라 LTV 또는 DSR 기준이 완화될 수 있습니다.
5. 주의해야 할 점
높은 LTV 및 DSR은 위험 증가: LTV 또는 DSR이 높을수록 대출 상환이 어려워져 금융 사고 위험이 높아집니다.
임대인과의 협의 필수: 대출 신청 시 임대인의 동의가 필요합니다.
전세계약서 내용 확인: 전세계약서에 담보 설정 동의 여부가 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
6. 구체적인 상황
주택 시가 (매매가): 6억원
질권설정액: 2억 8천만원
희망 대출 금액: 3천 5백만원
7. 분석 결과
LTV 기준 충족:
질권설정액을 제외한 주택의 순자산 가치는 3억 2천만원 (6억원 - 2억 8천만원)입니다.
희망 대출 금액 3천 5백만원은 순자산 가치의 109% (3천 5백만원 / 3억 2천만원)이므로 현재 LTV 기준(60%)을 초과합니다.
DSR 분석 불가:
소득 정보가 제공되지 않아 DSR 분석이 불가능합니다. DSR 또한 중요한 기준이므로 정확한 판단을 위해서는 소득 정보가 필요합니다.
8. 결론 및 추천
현재 상황으로는 집 담보 대출이 어려울 것으로 예상됩니다. LTV 기준을 초과하기 때문입니다.
하지만 아직 확실하게 말하기는 어렵습니다. DSR 분석을 위해 소득 정보를 제공해주시면 보다 정확한 판단이 가능합니다.
전문가와 상담:
대출 취급 은행에 문의하여 상황을 자세히 설명하고, 전문적인 조언을 받는 것이 좋습니다.
주택금융공사의 주택담보대출 상품 또한 고려해 볼 수 있습니다.
답변이 충족되셨다면 추천 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김병섭 경제·금융전문가입니다.
귀하의 질문을 종합하면, 임차인의 전세대출로 집에 2억 8천만원의 질권(담보권)이 설정되어 있는 상황에서 추가로 귀하가 집을 담보로 대출을 받을 수 있는지, 가능하다면 어느 정도 금액인지를 문의하신 것으로 보입니다.
일반적으로 부동산에 선순위 담보권이 설정되어 있는 경우 은행에서는 나머지 금액의 일정 비율(통상 30~50% 수준)만큼만 추가 대출이 가능합니다.
귀하 사례의 경우
- 집 시세 6억원
- 기존 질권설정액 2억 8천만원
이므로 잔여 담보가치는 3억 2천만원 정도입니다. 이 금액에 은행 별 담보인정비율(30~50%)를 적용하면
- 최대 9,600만원 ~ 1억 6,000만원 정도의 범위에서 추가 대출이 가능할 것으로 보입니다.
하지만 실제 대출한도와 금리 등 구체적인 사항은 은행의 대출심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 세부적인 대출조건을 확인하시려면 은행 대출창구를 직접 방문하여 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.
기존에 질권설쟁액에 50%에 가까운 등 이에 따라서
기존에 설정이 되어있기에 아무래도 3500만원의 대출은
어려울 가능성이 커보입니다.