집 담보로 대출 가능한 금액(질권설정 되어있음)

Question

임대인이 임차인 전세대출로 집에 집 담보 설정되어있는 경우 집 담보로 대출 가능한지,

가능하다면 어떤 기준의 몇 % 정도로 산정되어 가능한지 궁금합니다.

예를들자면)

집 시세 매매가 kb 기준 6억 정도 , 질권설정액 2억 8천정도 인 경우 3,500만원 정도 집 담보로 가능한지 궁금합니다.

김옥연 경제전문가 · Accepted Answer

안녕하세요. 김옥연 경제·금융전문가입니다.아파트 담보대출은 먼저 [아파트가격 * 담보인정비율 – 선순위채권]으로 산정하게 되요. 순수하게 지금 담보를 가지고서만 대출을 본다면 6억 * 80%(수도권기준) - 2.8억 = 2억원으로 최대 2억원까지 대출이 가능하겠지만 여기서 추가로 DSR을 보기 때문에 이는 은행에서 산출을 별도로 해보셔야 하세요

손현석 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 손현석 경제·금융전문가입니다.1. 가능성은 있지만, 조건이 있어요!임대인이 임차인의 전세대출로 인해 집에 질권이 설정되어 있는 경우에도 일부 조건을 충족하면 집 담보 대출이 가능할 수 있습니다.2. 핵심은 'LTV'와 'DSR'LTV (Loan To Value): 대출 금액이 주택의 시가 대비 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. DSR (Debt Service Ratio): 부채 상환 비율을 의미하며, 소득 대비 부채 상환 지출이 얼마나 되는지를 나타냅니다.3. 일반적인 기준LTV: 은행마다 다르지만, 일반적으로 60% 이하로 제한됩니다. (예: 주택 시가 6억원 기준, 최대 대출 가능 금액은 3억 6천만원)DSR: 40% 이하로 제한됩니다. (예: 월 소득 500만원 기준, 최대 부채 상환 지출은 200만원)4. 하지만, 예외도 있답니다!주택금융공급공사의 주택담보대출: LTV 기준이 70%까지 확대될 수 있습니다. (단, 신규 주택 또는 특정 조건 충족 시)고신용자: 은행의 판단에 따라 LTV 또는 DSR 기준이 완화될 수 있습니다.5. 주의해야 할 점높은 LTV 및 DSR은 위험 증가: LTV 또는 DSR이 높을수록 대출 상환이 어려워져 금융 사고 위험이 높아집니다.임대인과의 협의 필수: 대출 신청 시 임대인의 동의가 필요합니다.전세계약서 내용 확인: 전세계약서에 담보 설정 동의 여부가 명시되어 있는지 확인해야 합니다.6. 구체적인 상황주택 시가 (매매가): 6억원질권설정액: 2억 8천만원희망 대출 금액: 3천 5백만원7. 분석 결과LTV 기준 충족:질권설정액을 제외한 주택의 순자산 가치는 3억 2천만원 (6억원 - 2억 8천만원)입니다.희망 대출 금액 3천 5백만원은 순자산 가치의 109% (3천 5백만원 / 3억 2천만원)이므로 현재 LTV 기준(60%)을 초과합니다.DSR 분석 불가:소득 정보가 제공되지 않아 DSR 분석이 불가능합니다. DSR 또한 중요한 기준이므로 정확한 판단을 위해서는 소득 정보가 필요합니다.8. 결론 및 추천현재 상황으로는 집 담보 대출이 어려울 것으로 예상됩니다. LTV 기준을 초과하기 때문입니다.하지만 아직 확실하게 말하기는 어렵습니다. DSR 분석을 위해 소득 정보를 제공해주시면 보다 정확한 판단이 가능합니다.전문가와 상담:대출 취급 은행에 문의하여 상황을 자세히 설명하고, 전문적인 조언을 받는 것이 좋습니다.주택금융공사의 주택담보대출 상품 또한 고려해 볼 수 있습니다.답변이 충족되셨다면 추천 부탁드립니다.감사합니다.

김병섭 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 김병섭 경제·금융전문가입니다.귀하의 질문을 종합하면, 임차인의 전세대출로 집에 2억 8천만원의 질권(담보권)이 설정되어 있는 상황에서 추가로 귀하가 집을 담보로 대출을 받을 수 있는지, 가능하다면 어느 정도 금액인지를 문의하신 것으로 보입니다.일반적으로 부동산에 선순위 담보권이 설정되어 있는 경우 은행에서는 나머지 금액의 일정 비율(통상 30~50% 수준)만큼만 추가 대출이 가능합니다. 귀하 사례의 경우- 집 시세 6억원- 기존 질권설정액 2억 8천만원이므로 잔여 담보가치는 3억 2천만원 정도입니다. 이 금액에 은행 별 담보인정비율(30~50%)를 적용하면- 최대 9,600만원 ~ 1억 6,000만원 정도의 범위에서 추가 대출이 가능할 것으로 보입니다.하지만 실제 대출한도와 금리 등 구체적인 사항은 은행의 대출심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 세부적인 대출조건을 확인하시려면 은행 대출창구를 직접 방문하여 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

전중진 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.기존에 질권설쟁액에 50%에 가까운 등 이에 따라서 기존에 설정이 되어있기에 아무래도 3500만원의 대출은어려울 가능성이 커보입니다.