아파트 분양권 부부간 명의변경(증여)시 양도세 신고해야하나요?

Question

2020년 12월에 청약 당첨되어(무주택자) 아파트 계약금 까지(10%)납입 후 중도금대출신청을 남편명의로 하기위해 분양권을 증여하였습니다. 양도세 신고를 해야하는지 문의드립니다. 참고로 이혼 준비중입니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여할 경우, 양도소득세가 아닌 수증자(증여받은자)가 증여세를 신고해야 합니다. 아직 이혼 전이시라면 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까지는 공제되므로 납부할 증여세는 없습니다. 납부할 증여세가 없어도 증여세 신고는 하셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 안풍원 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현재 중도금대출을 받고 있는 상태라면 증여를 통한 공동지분 변경 시 부채도 승계됩니다. 이 경우 분양가액에 프리미엄을 더하고 담보된 부채를 제외한 금액이 증여대상이 되는 것이므로 그 금액이 6억원을 초과하는지 확인해 보아야 합니다. 프리미엄이 있는 경우 승계하는 부채만큼은 증여가 아닌 유상 양도자산으로 간주돼 양도소득세가 발생하게 됩니다. 분양권을 2년 미만 보유한 경우 40~50%로 고율의 세금을 부담해야 하므로 프리미엄이 높게 형성되어 있고 부채비율이 클수록 양도세 부담이 커질 수 있습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현재 중도금대출을 받고 있는 상태라면 증여를 통한 공동지분 변경 시 부채도 승계됩니다. 이 경우 분양가액에 프리미엄을 더하고 담보된 부채를 제외한 금액이 증여대상이 되는 것이므로 그 금액이 6억원을 초과하는지 확인해 보아야 합니다. 프리미엄이 있는 경우 승계하는 부채만큼은 증여가 아닌 유상 양도자산으로 간주돼 양도소득세가 발생하게 됩니다. 분양권을 2년 미만 보유한 경우 40~50%로 고율의 세금을 부담해야 하므로 프리미엄이 높게 형성되어 있고 부채비율이 클수록 양도세 부담이 커질 수 있습니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산방식은 다음과 같습니다

1.증여재산가액-채무승계액=과세표준

납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)

누진세율구간은 다음과 같습니다.

과세표준1억이하:10%

과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원

과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원

과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억

과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억

여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.

2. 아파트 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)

아파트의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.

만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.

3. 아파트 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)

위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.

단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.

따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.

부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익

위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익

위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)