계약갱신청구권 사용 번복시 매도와 세입자 매수시 관련질문
저는 임대인 입장이고 제가 구매 당시 세입자 있는 상태의 집을 구매하여 기존 세입자 전세계약을 승계 후 2년이 지났고 현재 묵시적 갱신으로 인해 계약이 연장된 상황이며(25.2월 계약만료예정), 세입자 분께서 계약갱신청구권은 사용한 적이 없습니다.저는 지금 매도를 했으면 하는 상황인데 궁금한점이
1.전세입자분께서 매수하신다고 하면 전체 집값에서 보증금빼고 나머지 차액만 주고 매수가능하다고 들었는데요 만약
세입자분께서 전세자금대출을 받았거나 아님 보증금을 담보로 개인적으로 지인한테 돈을 빌린다던지 아님 제2금융권이나,
대부업계라던지 돈을빌린?(이걸 부르는 명칭이 있던데..?) 경우에도 보증금 빼고 나머지 차액만 받고 계약하면 되나요?
(제가 매수당시 전세자금대출을 받았다는 말을 듣지 못했고 전 집주인 분께서도 따로 서류같은건 주신적이 없습니다.
전주인분 기존계약서에도 전세자금 대출에 관한 이야기는 없었어요. 세입자분에게는 전집주인과의 기존계약서는 받아
보지않았습니다. 그리고 그동안 은행에서 우편 온적은 없고 유선상으로는 연락이 온지는 잘모르겠어요. 제가 모르는 전화는 잘 안받아서..)
2. 1번질문에 이어서 인데요, 전집주인하고 계약당시는 보증금 담보로 돈을 빌린적이 없으나 저와 계약된 현재
보증금 담보로 은행이나 다른 곳에서 돈을 빌린적이 있다면 현재 집주인인 제가 모르게 돈을 빌릴 수가 있나요?
이 부분을 제가 따로 알아볼 수 있는 방법이 있을까요?(등기부등본,전입세대열람확인서,확정일자 현황>이 3가지로 알아 볼 수 있는 방법이 있는지,,)
이 부분이 불안하여서 검색을 해봤더니 세입자 분께 신용정보조회서를 떼달라고 하면 보증금담보로 은행이던 개인채무던간에 보증금 담보로 채무가 있는지 없는지를 알 수 있다고 하던데 이걸 부탁하면 좀 실례가 될 것 같은데.. 요청드려도 되는 걸까요?
3. 세입자분께서 전세보증보험을 들었을 경우에도 총 집값에서 보증금뺀 나머지 차액만 받으면 되는 건지, 거래시 주의할 점은 없을 까요?
4. 만약 전세입분께서 매수를 안하고 제 3자가 매수한다고 할 경우 세입자분께서 계약갱신청구권을 사용한다고 하시면
매수하시는 제3자분은 25.2월계약만료 후 실입주 못하시고 2년있다가 실입주를 하셔야 하는걸까요?
아님 25.2월 계약만료 6개월전에 등기만 치면 가능하신 부분인지 궁금합니다.
5. 전세입자 분께서 계약갱신청구권을 사용 안한다고 하셔서 실입주할 제 3자와 계약금 받고 계약했는데 갑자기 청구권 사용가능한 계약만료 2개월전에 말을 번복하여 사용한다고 하시면 제3자에게 받은 계약금 2배를 제가 물고 그 계약은 파기되는 건가요?
주변 부동산 한곳에 물어봤는데 세입자가 계약갱신청구권 사용 안한다고 하면 매수할 제 3자에게 계약금 받아서
보증금 10%주면 안나갈 수 없고 무조건 나가야 한다고 하던데 이게 맞나요?
부린이라 질문이 많아서 죄송합니다. 긴글 읽어 주셔서 감사하며 전문가분들의 고견 부탁드립니다. ㅠㅠ
1.전세입자가 전세자금대출을 받은 경우, 해당 대출금을 상환해야 합니다.
세입자가 보증금을 담보로 개인적으로 지인이나 제2금융권, 대부업계에서 돈을 빌린 경우에도 해당 대출금을 상환해야 합니다.
이를 확인하기 위해서는 세입자에게 신용정보조회서를 요청하거나, 세입자의 대출 상환 여부를 확인해야 합니다.
2.세입자가 보증금을 담보로 돈을 빌린 경우, 해당 대출금을 상환하지 않으면 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다.
세입자가 보증금을 담보로 돈을 빌린 사실을 확인하기 위해서는 등기부등본, 전입세대열람확인서, 확정일자 현황 등을 확인해야 합니다.
3.세입자가 전세보증보험을 든 경우, 전세보증금을 반환하지 않으면 보험회사에서 대신 보증금을 반환해줍니다.
세입자가 전세보증보험을 든 경우에도 총 집값에서 보증금을 뺀 나머지 차액만 받으면 됩니다.
4.제3자가 매수할 경우, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 제3자는 25년 2월 계약만료 후 2년 동안 실입주를 할 수 없습니다.
제3자가 25년 2월 계약만료 6개월 전에 등기를 치면 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
5.세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않는다고 하여 제3자와 계약을 체결한 경우, 세입자가 계약만료 2개월 전에 말을 번복하여 계약갱신청구권을 사용하면 제3자에게 받은 계약금의 2배를 물고 계약을 파기해야 합니다.
부동산의 말처럼 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않는다고 하면 매수할 제3자에게 계약금을 받아 보증금의 10%를 주면 안 나갈 수 없고 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다.
세입자의 계약갱신청구권은 법적으로 보장된 권리이기 때문에, 세입자가 이를 행사하면 집주인은 이를 받아들여야 합니다.
더 자세한 내용은 전문가와의 상담을 통해 확인하시는 것을 추천드립니다.
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