다주택자 양도세 관련하여 문의드립니다

Question

안녕하세요

3주택자 부부입니다.

주택 1, 2는 5년, 10년 이상 된 투기지역 주택

3번짜 주택은 재건축 물건이라 현재 조합원입주권으로 전환된 조정지역(투기지역x) 주택입니다.

3번째 주택의 취득일은 2019년 12월이고 입주권 취득일(관리처분인가일)은 2020년 1월입니다.

분양 후 중도금대출 실행하여 입주때까지 쭉 들고있을 예정이었으나

작년 바뀐 부동산법에 따라 다주택자의 조정지역 중도금/잔금 대출이 불가해져서 매도를 결정하게 되었습니다.

가용범위 내에서 중도금을 몇 회 납부하다가 입주권을 매도하는 것도 고려하고 있습니다.

그래서 고민은 올 6월부터 양도세가 엄청 늘기 때문에

6월 전에 낮은 차익인 상태에서 매도하는 것이 나을

6월 이후 세율이 늘더라도 조금 더 차익이 생긴 후 매도하는 것이 나을지

어느 쪽이 이득일지가 고민입니다.

참고로 다음달 5월에 일반분양이 시작됩니다.

현재 실거래가기준 차익은 1억 1천만원이고

일반분양 이후 차익은 더 늘어날 것으로 예상됩니다.

전문가분들의 고견을 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김명기 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오른 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 합니다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 좋은지 햇갈려 하는분들이 많습니다. 예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 됩니다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오릅니다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻입니다.

즉 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 '비조정지역 주택'이나 '양도세 중과배제 주택'부터 팔아야 합니다. 양도세 중과를 안 받는 집부터 팔아서 보유주택 수를 1채 혹은 2채로 줄여야 나중에 조정지역 집을 팔 때 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받을 수 있기 때문입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 안풍원 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오른 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 합니다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 좋은지 햇갈려 하는분들이 많습니다. 예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 됩니다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오릅니다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻입니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오른 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 합니다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 좋은지 햇갈려 하는분들이 많습니다. 예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 됩니다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오릅니다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻입니다.

즉 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 '비조정지역 주택'이나 '양도세 중과배제 주택'부터 팔아야 합니다. 양도세 중과를 안 받는 집부터 팔아서 보유주택 수를 1채 혹은 2채로 줄여야 나중에 조정지역 집을 팔 때 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받을 수 있기 때문입니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.