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1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제1조에는 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.'는 규정이 있는데, 해당 부분이 구조상 구분되어 있고 독립한 건물로서 사용 가능해야 각 소유권의 목적이 될 수 있는바, 대법원의 '시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니 함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다.'는 판시(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 4985 관리비 판결)를 통하여 이러한 기준이 없어진다면 구분등기의 효력이 부인되니 소위 구분상가의 경우 분양 계약 해제 시 현황을 잘 확인해야 합니다.​2. 구분소유권의 객체가 되려면 그 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추어야 하고, 구체적으로 '구조상 독립성'은 물적 지배 범위(소유권 객체)를 명확히 확정할 필요 때문에 요구되며, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없으면 독립성을 인정할 수 없으며, 위 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없고, 건축물대장·등기부에 구분건물로 등재·등기되었더라도 그 등기 자체가 무효가 될 수 있는데, 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 소위 구분상가의 분양 계약 해제와 관련하여 위와 같은 점을 파고들어 분양 계약 해제를 서울서부지방법원에서 인정받기도 하였습니다.​3. 다만 위 1. 항에서 살펴본 대법원 판시의 상황은 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되어 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용 대상이 되는지가 문제가 되었는데, 대법원은 '위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었는데, 소위 구분상가 건물의 경우 일부 구분등기가 불가능하게 되었다고 하더라도 관리단의 관리비 청구는 가능하다는 점을 판단해 주었습니다.​4. 당시 위 상가는 지하층부터 3층까지는 각 구분된 호실별(3층의 경우에는 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호의 8개 점포로 구분되어 있다)로, 4, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 각 소유권보존등기가 마쳐진 후 소유권이전등기가 이루어져 왔으나, 위 등기에는 전유부분과 공용부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지인 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 대지는 이 사건 상가의 소유자들이 공유하고 있을 뿐, 대지권 등기가 되어 있지 않았던 사안에서 위 상가 번영회가 관리비를 지급하지 않는 피고를 상대로 소송을 제기하였는데, 원심법원은 원고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 관리단이나 관리인이 아니고, 달리 이 사건 점포를 유지, 관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 대한 주장, 입증이 없는 이상 이 사건 점포를 실질 관리하였다고 하여 곧바로 피고에게 관리비를 구할 수 없으므로, 원고의 관리비 청구는 이유 없다는 이유로 기각을 하였으나, 대법원은 위와 같은 이유로 파기, 환송을 하였습니다.

법률

변호사

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(1)

갑자기 은행이나 카드사에서 금융거래정보제공사실통보서를 받으면 누구라도 당황하게 됩니다. 특히 통보서에 ‘수사목적’이라는 문구가 적혀 있으면, 곧바로 내가 사건의 당사자인지, 이미 수사가 시작된 것인지 걱정하는 경우가 많습니다.다만 이 통보서가 도착했다는 사실만으로 바로 피의자라고 단정할 수는 없습니다. 금융실명법은 일정한 경우 금융회사 등이 거래정보 등을 제공할 수 있도록 하면서, 원칙적으로는 제공한 날부터 10일 이내에 제공한 정보의 주요 내용, 사용 목적, 제공받은 자, 제공일 등을 명의인에게 서면으로 통보하도록 정하고 있습니다. 즉, 이 문서는 내 금융정보가 외부 기관에 제공된 사실을 나중에 알리는 사후 통지의 성격을 가집니다.문제는 ‘수사목적’이라는 표현입니다. 이 문구는 세무나 일반 행정 목적이 아니라 형사절차와 연결된 정보 제공일 가능성을 시사합니다. 그렇다고 해서 곧바로 범죄 혐의가 확정된 것은 아닙니다. 실제로는 본인 계좌가 직접 조사 대상일 수도 있지만, 다른 사람 사건을 추적하는 과정에서 입출금 상대 계좌나 연결 계좌가 함께 확인되는 경우도 있기 때문입니다. 그래서 통보서를 받았다면 겁부터 먹기보다, 어떤 기관이 언제 어떤 범위의 정보를 받아 갔는지를 먼저 살펴보는 것이 중요합니다. 법은 통보서에 제공한 거래정보 등의 주요 내용, 사용 목적, 제공받은 자, 제공일 등이 포함되도록 하고 있습니다.많은 분들이 “왜 이제 와서 이런 통지가 오느냐”고 묻습니다. 이 부분도 법에서 예정하고 있습니다. 금융실명법 제4조의2는 일정한 사유가 있으면 통보를 유예할 수 있도록 정하고 있습니다. 사람의 생명이나 신체의 안전을 해할 우려가 있거나, 증거 인멸이나 증인 위협 등으로 공정한 사법절차 진행을 방해할 우려가 명백한 경우, 또는 질문·조사 등의 행정절차를 방해하거나 과도하게 지연시킬 우려가 명백한 경우에는 통보를 늦출 수 있습니다. 일부 사유는 6개월 범위의 유예가 가능하고, 경우에 따라 추가 유예도 허용됩니다. 그래서 통보서를 받은 날짜와 실제 정보가 제공된 날짜가 다를 수 있습니다.이런 통보서를 받았을 때는 몇 가지를 꼭 확인해 두는 편이 좋습니다. 먼저 제공받은 기관이 어디인지 봐야 합니다. 경찰인지, 검찰인지, 다른 기관인지에 따라 사건의 결이 달라질 수 있기 때문입니다. 다음으로는 제공일을 확인해야 합니다. 오늘 우편을 받았더라도, 실제 정보 제공은 몇 달 전이었을 수 있습니다. 그리고 어떤 정보가 제공됐는지도 살펴봐야 합니다. 인적사항만인지, 계좌번호까지인지, 거래내역까지 포함된 것인지에 따라 상황의 무게가 달라질 수 있습니다. 마지막으로, 그 시기 전후로 기억에 남는 거래가 있는지 스스로 점검해 볼 필요가 있습니다.수사기관의 금융정보 확보 절차는 생각보다 엄격하게 다뤄집니다. 대법원도 수사기관이 범죄수사 목적으로 금융회사 등으로부터 거래명의자 관련 정보를 얻으려면 원칙적으로 법관의 영장이 필요하다고 판단했습니다. 영장 없이 얻은 정보는 원칙적으로 위법수집증거에 해당해 유죄의 증거로 쓸 수 없다고 본 판례도 있습니다. 결국 ‘수사목적’ 통보는 단순 참고 수준의 문서가 아니라, 적법절차와 연결된 민감한 문제일 수 있다는 뜻입니다.그래서 실무적으로는 통보서를 받고 바로 장황한 해명을 하기보다, 먼저 자료를 정리하는 것이 더 중요합니다. 통보서를 보관해 두고, 기재된 제공일 전후의 거래내역을 다시 확인해 보는 것이 좋습니다. 누구에게서 돈이 들어왔는지, 누구에게 보냈는지, 왜 그런 거래가 있었는지, 관련 메시지나 통화내역이 남아 있는지를 시간 순서대로 정리해 두면 이후 상황을 파악하는 데 도움이 됩니다. 특히 보이스피싱 전달, 도박자금 흐름, 가상자산 거래, 지인 부탁으로 대신 송금한 내역처럼 계좌 흐름이 핵심이 되는 사안은 초기에 사실관계를 어떻게 정리하느냐가 중요합니다.정리하면, 금융거래정보제공사실통보서에 ‘수사목적’이라고 적혀 있다고 해서 바로 같은 의미의 결론이 나오는 것은 아닙니다. 다만 내 금융정보가 형사절차와 관련해 제공되었을 가능성이 있다는 점은 분명히 염두에 둘 필요가 있습니다. 중요한 것은 문구 자체에 압도되는 것이 아니라, 통보서에 적힌 기관, 시점, 범위와 실제 내 거래를 차분히 대조해 보는 일입니다. 법은 금융정보 제공 사실의 사후 통보와 통보유예 요건을 명확히 두고 있고, 판례도 수사기관의 금융정보 확보 절차를 엄격하게 보고 있습니다.이 통보서는 결론을 알려 주는 문서가 아니라, 내 금융거래가 수사 절차와 연결되어 검토되었을 수 있다는 사실을 알려 주는 문서에 가깝습니다. 그래서 더더욱 겁부터 먹기보다, 무엇이 언제 어떻게 제공되었는지를 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.

금융거래정보제공사실통보서에 ‘수사목적’이라고 적혀 있다면

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다..요즘 내 집 마련을 앞둔 3040 직장인분들과 상담을 하다 보면'얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 말이 있을 정도로 새 아파트에 대한 선호도가 정말 높습니다. .하지만 한편으로는 입지 좋은 구축을 사서 소위 '몸테크'를 해야 자산을 불릴 수 있다는 조언들 사이에서 갈피를 못 잡고 불안해하시는 분들도 많으시더라고요..수억 원의 자산이 걸린 중요한 선택, 단순히 유행이나 쾌적함만 보고 결정할 수는 없습니다. .오늘은 세움인베스트의 시각으로 신축과 구축 중 어떤 선택이 여러분의 상황에 가장 유리할지 명확한 기준을 세워 드리겠습니다...신축 vs 구축, 겉모습 너머의 실질 가치 비교보통 5년 이내를 신축, 15년 이상을 구축이라 부르죠. 단순히 '새것'이냐 아니냐를 넘어, 우리가 반드시 체크해야 할 핵심 요소들이 있습니다..· 신축 아파트지하 주차장과 최신 커뮤니티(헬스장, 카페 등) 덕분에 주거 안정성과 만족도가 압도적입니다. 다만, 신규 택지지구의 경우 초기 인프라가 자리를 잡기까지 시간이 걸린다는 점을 고려해야 합니다..· 구축 아파트이미 완성된 학군, 교통, 상권 등을 즉시 누릴 수 있다는 게 가장 큰 장점입니다. 당장의 생활은 편리하지만, 노후화에 따른 관리비나 주차 문제가 스트레스가 될 수 있죠. 하지만 재건축이나 리모델링 호재가 있다면 땅의 가치가 상승하며 강력한 레버리지가 되기도 합니다...흔히 하는 3가지 착각잘못된 고정관념은 자산 계획의 첫 단추를 잘못 꿰게 만듭니다..· 신축은 무조건 계속 오른다? → X 입니다.신축 가격에는 이미 '새집 프리미엄'이 상당 부분 반영되어 있습니다. 중요한 건 '새것' 그 자체가 아니라 '어느 입지에 있는 새것인가'입니다. 입지나 개발 호재가 부족하다면 건물이 노후화되는 순간 가격이 정체될 리스크가 있습니다..· 구축은 재건축 호재가 없으면 안 오른다? → X 입니다.강남이나 주요 도심의 구축들을 떠올려 보세요. 땅의 가치가 높은 곳은 건물이 낡아도 가격은 우상향합니다. 특히 좋은 학군이나 초역세권에 자리 잡은 구축은 입지의 희소성만으로도 충분한 수요를 가집니다..· 새 아파트가 무조건 살기 좋다? → X 입니다.신축은 단지 내 시설이 훌륭하지만, 아이를 키우는 입장에서는 검증된 학원가나 대형 병원 등이 밀집한 구축 단지가 실생활 면에서 훨씬 편리할 때가 많습니다. 동 간 거리가 넓고 녹지가 풍부한 구축 특유의 쾌적함을 선호하는 분들도 많으시고요...상황별 맞춤형 선택 가이드여러분의 현재 자금 상황과 삶의 우선순위에 따라 정답은 달라집니다..· 신축이 유리한 분예산에 여유가 있고, 퇴근 후 주차 스트레스 없는 삶과 트렌디한 커뮤니티 시설 이용이 중요한 분들께 추천합니다..· 구축이 유리한 분예산이 빠듯해 징검다리 첫 집으로 시작해야 하거나, 자녀 교육을 위해 이미 완성된 인프라가 절대적으로 필요한 분들께 유리합니다. 매매가 차액으로 내 취향에 맞는 '올 리모델링'을 선택하는 것도 아주 현명한 전략입니다...내 집 마련 전, 이것만은 꼭 기억하세요신축이든 구축이든 결국 내 예산 안에서 우리 가족의 일상을 얼마나 충족시키는지가 핵심입니다..· 환금성나중에 팔고 싶을 때 또는 팔아야 할 때, 누군가 바로 받아줄 만큼 수요가 탄탄한 지역인지 확인해야 합니다..· 예산신축의 높은 매매가 vs 구축의 인테리어 비용 및 수리비를 꼼꼼히 비교하세요..· 인프라집 내부의 쾌적함(신축)과 집 외부의 편리함(구축) 중 무엇이 우리 가족에게 더 소중한 가치인지 우선순위를 정해 보세요...집은 단순히 자산 증식의 수단을 넘어, 우리 가족의 삶과 소중한 추억이 담기는 '공간'입니다..그렇기에 더더욱 감정적인 선택보다는 이성적이고 치밀한 '금융계획'이 뒷받침되어야 합니다. 여러분의 첫 시작이 흔들리지 않도록 세움인베스트가 곁에서 함께하겠습니다..이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.