세대분리한 부모-자식이 공동명의로 아파트 구매 후 자식의 가족만 거주가 가능한가요?

Question

26억대 아파트를 부모지분 14억, 자식지분 12억으로 공동명의 구매 후

자식네 일가만 거주하여도 추가적인 세 부담은 없는지요.

부모지분 14억에 대한 무상사용에 대한 증여세 및 소득세가 우려됩니다.

정확히 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 무상사용함에 따라 얻은 이익이 5년간 1억 이상이라면 부동산 무상사용이익에 대한 증여세가 과세됩니다. 이 경우, 증여재산을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

증여재산가액 = 부동산가액 * 2% * 3.790787 (5년 연금 현가계수)

위의 증여재산가액이 1억이 되려면 부동산 가액은 1,318,987,323 원이어야 합니다. 따라서 부모 지분 14억의 부동산 무상사용 증여이익에 대해서 증여세 신고를 하는 것이 원칙입니다. 부동산 무상사용기간은 5년을 기준으로 계산합니다. 부동산 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음 날에 새롭게 무상사용을 개시한 것으로 봅니다. 만약, 부동산 무상사용이익에 대해서 증여세 신고를 하고 5년기간을 채우지 못하면 증여세 경정청구를 하셔야 합니다.

이처럼 무상사용한 자녀는 증여세 신고를 해야 하며, 부모님께서는 2주택 이상이라면 주택의 임대소득에 대해서 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

자녀의 지분 외의 지분에 대하여는 증여세가 과세될 여지가 있습니다. 부동산 무상사용에 대한 증여세 계산은 토지가액×2%(임대율)을 5년간 현재가치로 할인한 합계액으로 증여가액을 평가합니다. 5년이 경과한 후에도 계속하여 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 증여받은 것으로 보아 다시 5년간의 토지무상사용이익을 계산하여 증여세를 과세합니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동소유이나 자녀 가족만 거주한다면 이는 부동산 무상사용에 대한 이익 증여로 볼 수 있습니다. 타인이라면 무상으로 사용하는 것이 불가능할 것이기 때문입니다. 다만, 세법에서는 5년간 무상사용이익이 1억원 초과시 과세하게 되어 있어 13억원 초과하는 부동산 가액이라면 증여세를 부과할 수 있는 상황입니다.