새로운 세입자 들어올 경우 기존 전세금 기준 상관없이 시세대로 받아도 되나요?

Question

임대차법 시행으로 전,월세 5% 이상 올리지 못하게 되어 있는데 계약일 종료 후 전세 대금에 5%만큼 인상을 하려 했으나

올리면 나간다고 하여 세입자가 빠져 나간 상태입니다.

이런 경우 새로운 세입자가 올 때 기존 전 세입자의 전세금에 5% 이상 올리지 못하는건지 아니면 상관없이 시세에 따른

전세금을 받아도 되는지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전 임차인이 갱신청구권을 행사하지 않고 임대차계약을 종료한 경우, 새로운 임대차 계약에 대해서는 임차료 5%상한의 적용을 받지 않습니다.

시세에 따른 전세보증금을 받아도 무방합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Nick변호사입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이번에 개정된 임대차보호법은 기본적으로 계약갱신청구권제, 전.월세신고제, 전.월세상한제의 세가지를 포함하고 있습니다 (소위 '임대차3법'이라고 불림).

1. 계약갱신청구권제: 임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 제공함

2. 전·월세상한제: 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상 올릴 수 없게 제한을 둠

3. 전·월세신고제: 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무함

그리고 2021년 6월에 시행되는 전.월세신고제와는 다르게 계약갱신청구권제 및 전.월세상한제의 경우는 지난 7월31일부터 바로 시행이 되었고 기존의 전.월세 계약에도 소급적용이 됩니다.

즉 이말은 집주인이 이전 세입자가 나가고 세로운 세입자를 구했다고 하더라도 임대차 계약이 2020년 7월31일 이후라면 기존 세입자가 요구를 하는경우에는 계약을 2년더 연장할수 있으며, 임대료 는 최대 5%까지만 올릴수 있다는것입니다.

또한 집주인이 기존의 세입자가 나가고 새로운 세입자와 임대차 계약을 체결하는경우에도 원래 계약 금액의 5%이상 올리지 못하게 되었습니다.

따라서 질문자님의 경우에 새로운 세입자가 들어올 경우에도 원래 임대차 계약금액 (즉 전 세입자와 계약한 임대차 계약금액)의 5%이상은 올리지 못하게 되었기에 질문자님이 원하시는 시장시세에 따른 전세금액을 받을수는 없을것입니다.

그럼 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.