안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
모기지 리츠 시장은 결국 부동산 채권 위주의 사업을 하고 그 이익금으로 배당을 주게 되는 형태입니다. 모기지 리츠는 부동산 채권이 기초 자산의 대부분을 차지하게 되는데 투자자들에게서 받은 자금을 토대로 변동 금리를 이용하는 단기 대출을 통해서 자금을 조달하고 이를 통해서 다시 주거용 부동산, 상업용 부동산 채권을 발행하거나 혹은 매입하여 이자 마진을 수취하는 사업을 영위하게 됩니다.
하지만 최근 미국 또한 고금리로 인해서 부동산 경기가 급격하게 냉각하고 있는 상황이라서 이러한 부동산 모기지 리츠의 위험성은 커졌다고 봐야 합니다. 그나마 주거용 모기지는 정부 기관의 보증을 받은 모기지 채권에 투자하다 보니 파산 리스크가 '적은'편에 속하지만 상업용 모기치 채권에 대한 투자는 대출이율이 높아서 파산 리스크가 높게 됩니다.
이러한 형태를 생각한다면 모기지 리츠 사업도 현재와 같은 시장이 계속 유지되는 경우에는 망할 가능성이 높은 사업이라고 봐야 합니다.
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