부동산 계약서 누수 특약 및 문의

Question

안녕하세요30년된 구축 아파트 계약서에 특약으로- 누수등 하자는 매수인이 부담하기로 한다(안방천정부분은 윗층에서 보수해주기로 함)이라고 적어놓았고매수 매도인 모두 현상태의 집에 안방 천정 누수자국이 있고 다른방도 누수가 있는것을 확인하였습니다계속 물이 새는게 아니고 예전에 흘렀던 자국이 남아 있고 확산은 되지 않았거든요최근 누수업체를 불러 확인을 하니 안방에는 천정부분 누수가 비가오면 바깥벽면을 타고 누수가 진행된다라고확인이 되었는데 이럴 경우누수에 대한 책임이 매수인 매도인 중에서 져야하는지건물외벽부분은 관리주체가 관리소이기에 여기서 수리비용을 청구하면 되는지 그 부분이 궁금합니다

이성재 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 사안에 대하여 부동산 매매계약서에 특약으로 누수 등의 하자 부담은 매수인이 지기로 한다라고 규정하였습니다. 이러한 하자 부담 규정에 있어서는 원칙적으로는 민법상 매도인의 하자 담보 책임으로 하여 6개월 동안 그 하자에 대하여 책임을 지는데 양 당사자가 위의 사안과 같이 하자 등을 점검하고 그 하자 등에 대해서 매수인이 부담한다고 정한 것에서이러한 하자 담보 책임을 면책하는 것으로 볼 수 있습니다. 이러한 점에서 위 하자는 매수인이 부담하고 그 매수인이 그 수리 등을 해야 할 것으로 보입니다. 외벽의 경우는 위의 사안만으로 관리주체에 대하여 청구하는 것이 적절한 것인지에 대해서 추가 확인을 해보아야 하겠습니다. 아래 판례 태도를 참조 바랍니다. 민법 제584조는, 권리의 전부 또는 일부의 하자에 대한 매도인의 담보책임을 전적으로 배제하는 내용의 특약이 당연히 유효한 것을 전제로 하고 있는 것이고, 피고는 이 사건 부동산을 임의경매절차에서 경락취득하여 그 부동산에 숨어 있는 원인무효사유의 존재 등 권리상의 하자 유무를 전혀 알 수 없는 상태이므로 위 매매에 당하여는 후일에 야기될 지도 모를 매도인의 하자담보책임에 관하여 이를 면제하는 내용의 특약을 매매계약서에 담으려 할 것이고 원고로서도 이와 같은 하자담보책임의 면책조항이 있음을 인정하고 그 매수인의 지위를 승계하였다고 보는 이상 위 매매계약서 제5조의 면책조항에 의하여 권리상의 전부 또는 일부의 하자에 대하여 피고가 면책된다고 보는 것이 합리적이라고 하여야 할 것이다. (대법원 1990. 10. 30., 선고, 90다카9282, 판결 참조)참고가 되길 바랍니다.

한경태 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아파트 누수의 원인이 공용부분인 외벽에 있는 것이라면 아파트입주자대표회의에 보고하여 이에 대한 보수를 할 수 있도록 하는 것이 좋아 보입니다. 하급심 판결이긴 하지만 참고하시면 좋을 것 같습니다."공동주택의 관리업무는 입주자대표회의가 직접 하거나 입주자대표회의로 부터 위탁받은 관리업자가 행하는데, 입주자대표회의가 직접 관리하는 경우 ○○아파트 관리사무소를 두고 있고, 위탁하는 경우에는 ○○아파트 관리사무소를 설치ㆍ ○○아파트를 관리한다. 관련 법령 및 이 ○○아파트 관리규약에 따르면 피고 입주자대표회의 역시 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있고, 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ대체 및 개량 등의 계획에 대한 의결권을 가지고 있으며, 공동주택의 공용부분의 관리, 유지ㆍ보수 등의 업무를 수행하는 관리업자를 선정하고 그 업무를 감독할 의무가 있고, 피고 입주자대표회의는 입주자 전원으로 ○○아파트 관리단으로서 입주자를 대표하여 ○○아파트 공용부분 등을 관리하고 있으므로, 피고입주자대표회의 역시 이 ○○아파트 관리업무를 담당하고 있다고 볼 것이다. 따라서 피고 입주자대표회의는 관리업자를 선정하여 관리업무를 위탁하였다고 하더라도 관리책임이 없어지는 것은 아니고 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 관리에 임해야 한다. 그런데 앞서 인정한 사실에 의하면, 피고 회사가 이 사건 위ㆍ수탁계약 체결 이후부터 이 사건 침수 당시까지 계속하여 공용부분인 이 사건 옥상의 배수구를 유지ㆍ보수 및 관리하지 않았고 피고 입주자대표회의 역시 , 직접 또는 피고 회사를 통하여 이 사건 옥상 배수구에 문제가 없는지, 옥상 난간 등 구조물이 옥상 바닥에 떨어져 비가 왔을 경우 배수구를 막을 우려가 있는지 여부 등을 확인하여 필요한 조치를 취하거나 이를 해결하도록 피고 회사에 지시ㆍ감독하는 등으로 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 함에도 피고 입주자대표회의는 위와 같은 의무를 소홀히 한 과실이 있고, 그로 인하여 원고가 이 사건침수 피해를 입게 되었다고 봄이 상당하므로, 피고 입주자대표회의도 원고에게 민법 제750조에 기한 불법행위책임이 있다."이상, 답변 드립니다.