재개발사업은 입주까지 보통 얼마나 걸리나요?
정비구역 지정으로부터 입주 후 청산까지 사업장에 따라 다르지만 보통 15년~20년 정도 걸립니다.
아래는 정비사업에 대한 설명입니다.
정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 가로주태정비사업 등이 있다.
재개발사업만 놓고 보면 이 지역의 주택을 매입하게 되면 일반분양가 이하의 가격으로 로얄층을 배정받을 수 있다는 것이다.
별도의 분양권을 매입하는 것이 아니기 매매에 문제가 없고, 청약통장과는 무관하기 때문에 별도의 준비도 필요 없다.
다만 재개발지역의 투자와 관련해서는 사업기간이 예상했던 것보다 길어질 수 있고, 사업자체가 취소되는 경우도 있기 때문에 무리하게 대출을 받아 투자하는 것은 곤란하다.
재개발사업 투자는 기본적으로 대규모로 건설되는 아파트단지가 유리하고, 공시지가를 기준으로 가로조건, 접근조건 등을 비교하여 감정평가액이 높게 평가될 것으로 보이는 주택을 매수하면 좋다.
또한 비례율이 높게 나와야 하는데, 국 · 공유지 비율이나 세입자, 조합원수 등이 적어야 좋다.
재개발사업의 경우 구역 내에 주택(토지+건물)만 소유하고 있으면 그 면적과 무관하게 분양권이 주어지지만, 토지만 소유한 경우 면적이 20m2 미만인 경우 현금청산 대상자이고, 20㎡이상~90㎡미만인 경우 무주택세대주에 한해서 분양권이 주어지며, 90㎡이상인 경우에는 분양권이 주어진다.
건물이 무허가인 경우 무허가건축물 관리대장에 등재되지 않으면 건물로써 인정받지 못한다.
재개발기간은 조합설립인가, 관리처분인가, 공사 등의 단계를 거치면 정비사업이 지정되더라도 실제 입주까지는 10년 이상 걸린다.
물론 투자자라면 중간에 매도할 수 있겠지만 리스크 관리측면에서 진행되는 과정을 체크해야 한다.
이를 위해 추진위원회, 조합과의 원만한 관계를 유지하는 것이 좋지만, 전적으로 믿어서는 곤란하다.
재개발사업 계획은 보수적으로 해석하는 게 좋고, 분양자격은 조합장의 권한이 아니기 때문에 지자체 조례를 알아야 한다.
주택재개발사업 절차에서와 같이 지자체에서 정비구역이 지정되면 구역 내 소유자를 중심으로 추진위원회가 구성된다.
해당되는 조합원을 모집하고 정비사업관리업자 등을 지정한 후, 창립총회를 연다.
이후 지자체에 조합설립인가를 득한 후, 시공자 선정과 외부 평가를 받아 사업시행인가를 신청한다.
감정평가업체 선정과 조합원 분양 신청을 받고 관리처분계획인가를 득하게 되면 이주와 철거가 시작된다.
공사를 시작하면 일반분양자를 모집하게 되고 공사가 마무리 되면 준공검사를 받은 후, 본격적인 입주가 시작되어 입주가 완료되면 조합은 해산하게 된다.
