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1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제1조에는 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.'는 규정이 있는데, 해당 부분이 구조상 구분되어 있고 독립한 건물로서 사용 가능해야 각 소유권의 목적이 될 수 있는바, 대법원의 '시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니 함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다.'는 판시(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 4985 관리비 판결)를 통하여 이러한 기준이 없어진다면 구분등기의 효력이 부인되니 소위 구분상가의 경우 분양 계약 해제 시 현황을 잘 확인해야 합니다.​2. 구분소유권의 객체가 되려면 그 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추어야 하고, 구체적으로 '구조상 독립성'은 물적 지배 범위(소유권 객체)를 명확히 확정할 필요 때문에 요구되며, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없으면 독립성을 인정할 수 없으며, 위 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없고, 건축물대장·등기부에 구분건물로 등재·등기되었더라도 그 등기 자체가 무효가 될 수 있는데, 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 소위 구분상가의 분양 계약 해제와 관련하여 위와 같은 점을 파고들어 분양 계약 해제를 서울서부지방법원에서 인정받기도 하였습니다.​3. 다만 위 1. 항에서 살펴본 대법원 판시의 상황은 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되어 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용 대상이 되는지가 문제가 되었는데, 대법원은 '위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었는데, 소위 구분상가 건물의 경우 일부 구분등기가 불가능하게 되었다고 하더라도 관리단의 관리비 청구는 가능하다는 점을 판단해 주었습니다.​4. 당시 위 상가는 지하층부터 3층까지는 각 구분된 호실별(3층의 경우에는 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호의 8개 점포로 구분되어 있다)로, 4, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 각 소유권보존등기가 마쳐진 후 소유권이전등기가 이루어져 왔으나, 위 등기에는 전유부분과 공용부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지인 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 대지는 이 사건 상가의 소유자들이 공유하고 있을 뿐, 대지권 등기가 되어 있지 않았던 사안에서 위 상가 번영회가 관리비를 지급하지 않는 피고를 상대로 소송을 제기하였는데, 원심법원은 원고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 관리단이나 관리인이 아니고, 달리 이 사건 점포를 유지, 관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 대한 주장, 입증이 없는 이상 이 사건 점포를 실질 관리하였다고 하여 곧바로 피고에게 관리비를 구할 수 없으므로, 원고의 관리비 청구는 이유 없다는 이유로 기각을 하였으나, 대법원은 위와 같은 이유로 파기, 환송을 하였습니다.

법률

변호사

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(1)

1. 집합건물법 제23조 제1항에 따르면 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는데, 만일 구분소유자 외에 임차인까지도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의가 효력이 있는지에 대하여, 오늘은 구분소유자 1인이 동평화 상가아파트 자치관리 운영위원회를 상대로 결의 무효 확인을 청구한 사건을 살펴보고자 합니다(서울중앙지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합 38971 결의 무효 확인 판결).​2. 위 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​3. 또한 집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 있는지에 대하여, 대법원은 '집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 상법상 회사에 불과하고 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 없다.'는 판시(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다 43851 승계집행문부여 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다.​4. 위 사건은 기존 회사에 대한 확정된 임금 채권을 갖고 있던 원고가 피고 ○○플라자 관리사무소 소유주 대표회를 상대로 한 승계집행문을 부여해 달라는 내용의 소송이었습니다.

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(3)

나는 왜 항상 확신이 없을까결정을 합니다생각도 했고비교도 했고나름의 기준으로 선택을 합니다그런데 시간이 지나면 다시 흔들립니다이게 맞는 건지다른 선택이 더 나았던 건 아닌지그래서다시 생각하게 되고다시 불안해집니다그래서 스스로에게 묻습니다“나는 왜 이렇게 확신이 없을까”그런데 이건 능력의 문제가 아닐 수 있습니다결정을 못하는 것이 아니라결정 이후에도 스스로를 믿지 못하는 상태일 수 있습니다그래서 선택보다 선택 이후가 더 어렵게 느껴집니다이건 판단력의 문제가 아니라 기준의 문제입니다내가 선택한 것을 믿어본 경험이 적기 때문입니다그래서 확신이 따라오지 않습니다오늘은 한 번 이렇게 해보셔도 좋겠습니다선택을 한 뒤“이 선택을 믿기로 한다”이렇게 스스로에게 말해보세요완벽한 선택이 아니라선택을 유지하는 경험그 경험이 쌓일 때 확신은 만들어집니다