상가 잔금대출을 받은상태인데 제가 직접 사업자등록 운영하다가 임대 놓고 월세 받아도 되나요?

Question

안녕하세요

제가 이번에 상가를 분양받아서 잔금대출 받았는데 그 잔금대출 조건이 제가 직접 운영한다고 해서 좀 많이 받았습니다.

잔금처리하고 취득세 다 내고 사업자도 낸상태인데

만약 폐업을 하고 임대를 놓고 월세를 받는다면 문제가 생기나요?

예로 갑자기 은행에서 잔금 받은거 다 갚으라고 할까봐요.

현재 은행 이자는 계속 내고 있습니다.

잔금처리할때 사업자등록증을 보내달라고 해서 보내줘서 잔금처리 했습니다

지금 상가 담보대출 받은상태에서 현재 사업자를 없애도 문제 없나요?

아님 사업자 살려두고 임대를 놔야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에서 은행대출시 직접 상가운영을 조건으로 하였고, 이후 임대차를 진행하게 된다면 계약상 의무위반으로 볼수 있기에 대출금 회수등의 불이익이 있을 가능성이 있습니다. 또한 사업자를 살려두었더라도 해당 상가를 임대차하게 되면 결국은 위와 같은 것이기에 임대차를 진행하기 전 은행을 통해 예외인정사항등이 있는지를 확인하고 결정하시는게 안전할듯 보입니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

상가 잔금대출을 받은 상태에서 사업자를 폐업하고 임대를 놓는 것이 가능한지 여부는 대출을 받은 은행의 정책과 대출 계약서의 내용에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 대출 계약서에는 대출금 사용 목적, 변동 사항 통보 의무 등이 명시되어 있으며, 이를 위반할 경우 은행이 대출금을 즉시 상환하도록 요구할 수 있습니다.

따라서, 사업자를 폐업하고 임대를 놓는 것이 대출 계약에 위반되는지 여부를 확인하기 위해서는 대출을 받은 은행에 직접 문의하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.

또한, 임대업자로서 대출을 받는 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 충족해야 합니다. 이는 연간 임대 소득을 대출의 연간 이자비용으로 나눈 값이며, 상가 임대업 등 비주택업 임대업의 경우 이 값이 1.5배 이상이어야만 대출이 가능합니다.

따라서, 사업자를 폐업하고 임대를 놓을 경우에도 임대 수입이 대출 이자를 상환하는 데 충분한지를 고려해야 합니다.