안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한상훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
주택임대차보호법(제3조 제2항)과 상가건물임대차보호법은 임차목적물 부동산의 소유권이 이전되는 경우, 즉 양도되는 경우 양수인에게 임대인의 지위가 승계되도록 규정하고 있습니다.
위 법률 조항이 소유자변경에 따른 임대인 지위승계 규정을 둔 취지는 대항력(주민등록 전입신고 or 사업자 등록 +부동산인도에 따른 점유)을 취득한 임차인이 보증금을 확보할 수 있도록 보호하기 위해서 입니다.
대법원(대법원 93다 35616 판결)은 대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이라는 취지의 판결을내렸습니다.
그러나 다른 대법원 판례(대법원 98마100 결정 등)는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 원치 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없다고 합니다. 즉, 임대인이 임차인에게 임차목적물 양도사실을 알리지 않았을 경우에는, 임차인이 양도사실을 안 즉시 임대인에게 내용증명 등을 통해 통지하고 임차목적물을 가압류하는 등의 조치를 통해 임차목적물의 양도 및 양도인 지위승계에 이의를 제기하고 해당 임대차계약을 해지할 수 있을 것입니다. 이 경우 임대차보증금 반환 채무는 여전히 원래 임대인, 즉 양도인에게 있습니다.
질문자께서는 이전 임대인(양도인)이 자력이 없고 연락이 안되어 새로운 임대인에게 보증금반환을 청구하는 방안을 문의하셨습니다. 현시점에서 기존 임대인에게 임대차계약 해지를 통지할 수 있다고 하더라도 실질적으로 이전 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 없다면 이미 임대차목적물이 양도되어 임대인의 지위가 새로운 임대인으로 승계된 상황에서 굳이 이전 임대인에게 계약 해지를 통지할 필요성은 없는 것으로 보입니다.
일단 새로운 임대인에게 상기 법조 및 판례를 근거로 한 내용증명 통지를 하시어 임대인 지위의 승계 사실을 알리고 난 후,
계약기간 종료 시점이 되어 계약을 갱신하지 않는 내용의 통지 등의 이유로 임대차계약이 종료되면,
그 이후 새로운 임대인의 보증금 반환 여부에 따라 새로운 임대인을 피고로 보증금 반환 청구 절차((ex)민사소송+필요시 부동산 가압류)를 취하시기 바랍니다.