농지에대한양도소득세가궁금합니다.

Question

부모님께서농지를보유하고계신데

만약매매를하게되시면 농지에대한 양도소득세는

어떻게됩니까?

부모님께서30년이상농사를지으셨고 아버님돌아가시고 어머님앞으로상속을했습니다

지금은어머님혼자 농사를지을수없어서 딸기농사하시는분게 임대를주고있습니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 조문 참고하시기 바랍니다.

제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2018. 12. 24. 개정)

② 농업법인이 해당 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 그 토지를 양도하거나 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 그 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)

③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)

제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)

① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의 2 제1항 제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다. (2013. 2. 15. 개정)

1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 (2016. 1. 22. 개정 ; 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 시행령 부칙)

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 (2001. 12. 31. 신설)

3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역 (2015. 2. 3. 개정)

④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시[「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다]에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (2016. 1. 22. 개정 ; 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 시행령 부칙)

가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업(이하 이 호에서 “대규모개발사업”이라 한다)지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우 (2013. 2. 15. 개정)

나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 대규모개발사업 시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우(대규모개발사업지역 안에 있는 경우로 한정한다) (2013. 2. 15. 신설)

2. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다. (2011. 6. 3. 개정)

⑪ 제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다. (2012. 2. 2. 개정)

1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다) (2011. 6. 3. 개정)

2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간 (2010. 2. 18. 신설)

⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항 제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다. (2010. 12. 30. 개정)

1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구 (2011. 8. 30. 개정 ; 택지개발촉진법 시행령 부칙)

2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조ㆍ제7조ㆍ제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지 (2010. 2. 18. 개정)

3. 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역 (2009. 2. 4. 신설)

⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2016. 2. 5. 개정)

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것 (2016. 2. 5. 신설)

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것 (2016. 2. 5. 신설)

⑭ 제4항ㆍ제6항ㆍ제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다. (2020. 2. 11. 개정)

1. 「소득세법」 제19조 제2항에 따른 사업소득금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 “사업소득금액”이라 한다)과 같은 법 제20조 제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다. (2020. 2. 11. 신설)

2. 「소득세법」 제24조 제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조 제5항 제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우 (2020. 2. 11. 신설)

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

피상속인이 8년 이상 자경한 농지를 상속받아 양도하는 경우 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도한 경우에 한하여 자경농지 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다. 양도소득세 감면 한도는 1년간 1억, 5년간 2억입니다.

피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간도 경직한 기간으로 봅니다. 다만, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작하지 않은 경우에는 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도한 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간을 봅니다.

위의 경우에 해당하지 않을 경우에는 비사업용토지에 해당하여 기본세율+10%로 양도소득세가 과세될 것으로 보여집니다. 해당 토지를 양도한다면 세무전문가와 상담하여 신고를 진행하는 것이 좋아보입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세는 매매가액-취득원가=양도차익

양도차익-장기보유공제(최대30년)=과세표준

과세표준X세율=양도세납부세액

위와 같은 구조로 계산됩니다.

세율은 다음과 같습니다.

12,000,000원 이하6%

12,000,000원 초과 46,000,000원 이하15%-1,080,000원

46,000,000원 초과 88,000,000원 이하24%-5,220,000원

88,000,000원 초과 150,000,000원 이하35%-14,900,000원

150,000,000원 초과 300,000,000원 이하38%-19,400,000원

300,000,000원 초과 500,000,000원 이하40%-25,400,000원

500,000,000원 초과42%-35,400,000원

어머님이 아버님으로부터 상속받았을 당시의 기준시가가 양도세 취득원가가 됩니다.

따라서 매매가액에서 상속당시의 기준시가인 취득원가를 차감한 양도차익에서 장기보유 공제를 반영하셔서 세율을 곱하여 신고하시면 됩니다.

감사합니다^^

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

토지의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 공시가격, 증여일 당시 시가평가액, 지목, 지목에 맞는 용도로 사용했는지 여부(비사업용토지 여부) 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

자경 농지를 양도 시에도 감면받으실 수 있으나 8년 이상 재촌 및 자경을 하셔야 하는데 타인에게 임대를 주고 있을 경우 이는 자경을 한 것이 아니라 부동산임대업을 영위한 것이므로 감면대상에도 해당할 수 없고, 해당 지목에 따른 용도로도 사용하지 않아 비사업용토지로 보고 중과세율 10%가 추가로 붙을 것입니다.