1. 들어가며최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사건의 개요가. 기본 사실관계임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.나. 중개 과정의 문제점D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.다. 손해의 발생건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.3. 핵심 쟁점가. 다가구주택과 다세대주택의 차이이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).나. 중개대상물의 범위다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.4. 하급심 판단가. 1심 판결1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.나. 항소심 판결그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음5. 대법원의 판단가. 기본 법리대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.나. 다세대주택에 대한 법리 확장대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."다. 구체적 의무 내용대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.2) 다른 세대의 임대차 현황 확인동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부라. 본 사건에 대한 판단대법원은 이 사건에서:"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.6. 관련 법령 및 판례가. 공인중개사법상 확인·설명 의무공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.나. 손해배상책임개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).다. 관련 판례1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.7. 실무상 유의사항가. 다세대주택 중개 시 체크리스트다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:1) 중개대상물의 권리관계 확인부동산등기부등본 확인근저당권, 전세권 등 제한물권 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인2) 공동저당권 설정 여부 확인중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정3) 다른 세대의 권리관계 확인공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인선순위 근저당권, 전세권 등 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인4) 다른 세대의 임대차 현황 확인임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구임대차보증금 금액 확인임대차 시기와 종기 확인대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인나. 중개대상물 확인·설명서 작성확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재다른 세대의 임대차 현황 기재임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시다. 임대차보증금 회수 가능성 설명확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:경매 시 예상 배당순위 설명선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유라. 자료 제공 거부 시 대응임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려8. 이 판결의 의의가. 최초의 명시적 판단이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.나. 실무 기준 제시이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.다. 임차인 보호 강화이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.9. 맺음말이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.

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다세대주택 공동저당 설정 시 공인중개사의 확인·설명 의무 범위

보이스피싱 수거책으로 의심받아 연락이나 조사 통보를 받은 상황이라면, 지금의 대응 방식이 매우 중요할 수 있습니다.수사 실무에서는 수거책을 어떤 기준으로 판단하는지, 그리고 초기 대응에 따라 결과가 달라질 수 있는 이유를 정리합니다.“저는 그냥 물건이나 돈을 받아 전달했을 뿐이에요.”보이스피싱 수거책 관련 상담에서 가장 자주 나오는 말입니다.문제는, 본인은 단순 심부름이라 생각했더라도수사에서는 그 행동이 어떤 구조 안에 있었는지를 중심으로 판단한다는 점입니다.현재 수사·조사의 흐름“수거 행위 자체보다 ‘역할 인식’이 핵심입니다.”보이스피싱 수거책 수사는 단순히 돈이나 물건을 받았는지만 보지 않습니다.누구의 지시를 받았는지, 그 지시가 정상적인 거래로 보였는지,그리고 반복성이나 대가가 있었는지를 함께 검토합니다.모든 수거 행위가 동일하게 취급되지는 않습니다.사람들이 가장 많이 오해하는 지점“직접 속인 사람이 아니라는 점만으로 충분하지 않습니다.”많은 분들이 피해자를 직접 기망하지 않았다는 이유로문제가 되지 않을 것이라 생각합니다.하지만 수사에서는 범행 구조에 대한 인식 가능성을 중요하게 봅니다.이 부분을 간과하면 상황을 지나치게 단순화하게 됩니다.실제로 불리해지는 순간“아무 생각 없이 한 행동이 의심 지점이 되는 경우입니다.”현금을 직접 수령한 장소, 전달 방식, 연락 수단 등이일반적인 거래와 다를 경우 설명이 필요해집니다.조사 과정에서 즉흥적인 해명이나 감정적인 반응은오히려 의심을 키우는 계기가 되기도 합니다.실제 상담·수사 사례를 재구성한 예시“같은 수거 역할이라도 판단은 달라질 수 있습니다.”한 사례에서는 단기 아르바이트 제안으로 물품을 수령해 전달했습니다.처음에는 정상 거래로 인식했으나, 이후 비정상적인 지시가 이어졌고그럼에도 그대로 행동을 계속한 점이 쟁점이 되었습니다.판단은 중간 인식 전환 가능성에서 갈렸습니다.지금 단계에서의 대응 전략“설명보다 정리가 먼저 필요한 시점입니다.”조사 전에 스스로 판단해 결론을 내리는 것은 위험할 수 있습니다.언제, 누구에게, 어떤 방식으로 지시를 받았는지시간 순서대로 객관화하는 작업이 우선입니다.이 단계에서는 전문적인 판단 없이 방향을 정하기 어렵습니다.상황별 추가 설명“조사 통보 전과 후는 대응 포인트가 다릅니다.”출석 요구 이전에는 사실관계를 정리할 여지가 상대적으로 큽니다.반면 조사 일정이 잡힌 이후에는 진술 하나하나가 기록으로 남습니다.수거책 사건은 이 시점의 대응이 이후 절차에 영향을 미칩니다.마무리보이스피싱 수거책으로 의심받는 상황은본인의 인식과 수사기관의 시각이 엇갈리기 쉬운 구조입니다.괜찮을 것이라 넘기는 태도도,무조건 해명부터 하려는 대응도 모두 위험할 수 있습니다.지금 단계에서의 판단이 이후 절차에 영향을 준다는 점은 분명합니다.

보이스피싱 수거책으로 의심될 때 수사 판단 기준

음주운전 방조 혐의로 조사를 앞두고 있다면 단순히 "운전을 말렸다"는 주장만으로는 부족할 수 있습니다. 수사 기관이 어떤 지점을 유심히 살피는지 이해하고, 현재 본인의 상황이 법률적으로 어떻게 해석될지 객관적으로 파악하는 것이 우선입니다. 지금의 대응 방향이 향후 절차의 흐름을 결정지을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다."술은 같이 마셨지만 운전은 본인이 하겠다고 고집을 부렸는데, 저도 처벌받나요?"상담실을 찾는 동승자분들이 가장 먼저, 그리고 가장 많이 하시는 말씀입니다. 음주운전 방조라는 혐의 자체가 주는 당혹감도 크지만, 본인이 처한 상황이 일반적인 상식과 법적 잣대 사이에서 어떻게 해석될지 몰라 혼란스러워하시는 경우가 많습니다.이 사안은 단순히 사실관계를 나열하는 것보다, 수사 기관이 해당 사실을 '어떤 시각'으로 바라보느냐가 핵심입니다. 자칫 가볍게 생각하고 내뱉은 한마디가 '범행을 용인했다'는 증거가 되어 되돌릴 수 없는 결과로 이어지기도 하는 만큼, 현재 본인의 상황을 법률적인 관점에서 냉정하게 짚어봐야 합니다.현재 수사·조사의 흐름"객관적인 정황 증거와 동승자의 역할을 바탕으로 당시의 상황을 재구성합니다."최근 음주운전 수사는 운전자뿐만 아니라 동승자의 행적, 술자리에서의 대화 내용, 블랙박스 영상 등을 종합적으로 검토하여 진행됩니다. 음주운전 방조 사안에서도 단순히 '옆자리에 있었다'는 사실만을 따지는 단계는 지났습니다.수사 기관은 일정한 기준에 따라 방조의 고의성을 분류하며, 모든 사안이 일률적으로 처벌되는 구조는 아닙니다. 다만, 사고 발생 여부나 혈중알코올농도 등 객관적 요소가 개입되는 만큼 초기 조사에서 어떤 태도를 취하고 어떤 자료를 제출하느냐에 따라 사건의 성격 자체가 달라질 가능성이 존재합니다.사람들이 가장 많이 오해하는 지점"형식적인 만류가 있었다는 사실이 모든 법적 책임을 면해주는 것은 아닙니다."많은 분이 "운전을 말리는 시늉을 했다"거나 "대리운전을 부르라고 한마디 했다"는 점을 강조하면 상황이 쉽게 풀릴 것이라 믿곤 합니다. 특히 초범이거나 동승 거리가 짧았다면 선처의 가능성이 매우 높다고 낙관하는 경향이 있습니다.하지만 실무상 위험한 지점은 바로 여기서 발생합니다. 음주운전 방조는 단순히 마음속으로 반대한 것이 아니라, 실질적으로 운전을 저지할 수 있었느냐를 따지기 때문입니다. 본인이 생각하는 '적극적 만류'가 법리적으로는 '만연한 방치'로 해석될 수도 있다는 사실을 간과해서는 안 됩니다.실제로 불리해지는 순간"무심코 내뱉은 배려 섞인 진술이 의도와 다르게 방조의 근거로 해석될 수 있습니다."조사 과정에서 운전자와의 친분을 고려해 "평소 술을 잘 마셔서 운전할 수 있을 줄 알았다"와 같은 진술을 하다가, 오히려 본인이 음주 상태를 인지하고 있었다는 점을 스스로 실토하는 경우가 빈번합니다. 또한 당황한 나머지 술자리 직후의 통화 기록을 임의로 삭제하거나 블랙박스 메모리를 제거하는 행위는 수사 기관의 의구심을 키울 수 있습니다.선의로 한 행동이나 방어적인 태도가 실무상으로는 범죄를 돕거나 묵인한 근거로 작용할 수 있습니다. 특히 대화 내역이나 결제 기록 등은 복구가 가능한 경우가 많아, 일관되지 않은 진술은 신빙성을 크게 떨어뜨리는 요인이 됩니다.실제 상담·수사 사례를 재구성한 예시"비슷해 보이는 상황이라도 차 키의 행방과 대리 호출 시도 여부에 따라 판단이 갈립니다."A 씨는 지인과 술을 마신 뒤 지인이 운전하는 차에 탔다가 단속에 적발되어 방조 혐의를 받게 되었습니다. A 씨는 "술이 깨고 가라고 권유했다"고 주장하며 안심했습니다.하지만 수사 과정에서 식당 CCTV를 통해 A 씨가 직접 지인에게 차 키를 건네준 정황이 포착되었습니다. 반면, 비슷한 상황의 B 씨는 본인의 휴대폰으로 대리운전 업체에 여러 차례 통화한 내역과 지인의 운전을 물리적으로 저지하려 했던 블랙박스 음성이 확인되어 혐의를 벗을 수 있었습니다. 결국 결과는 단순한 주장이 아니라, '상식적인 수준에서 운전을 막기 위한 실질적 노력이 있었는가'에서 갈리게 되었습니다.지금 단계에서의 대응 전략"혼자만의 판단으로 수사기관의 질문에 답하는 것은 리스크가 매우 큽니다."사건 초기라면 가장 먼저 해야 할 일은 당시의 타임라인을 객관적인 자료와 대조해 보는 것입니다. 하지만 무엇이 유리한 정황이고 무엇이 불리한 증거인지 일반인이 구분하기는 매우 어렵습니다.지금 당장 임의로 진술 방향을 정하거나 운전자와 입을 맞추는 행동은 절대 지양해야 합니다. 본인의 상황이 법률적으로 '적극적 방조'에 해당하는지, 아니면 '단순 동승'으로 분류될 수 있는지 전문가의 진단을 받는 과정이 반드시 선행되어야 합니다. 사소해 보이는 판단 착오가 이후 전체 절차에 돌이킬 수 없는 영향을 줄 수 있기 때문입니다.상습범 차량 압수와 소유 관계의 변수"차량 압수 통지를 앞두고 있다면 재산권 보호를 위한 신속한 법리 검토가 필요합니다."최근 상습 음주운전의 경우 범행 도구인 차량을 압수하는 조치가 강화되었습니다. 만약 본인 명의의 차량을 타인이 운전하도록 방치했다가 적발되었다면, 혐의 유무에 따라 차량 소유권을 상실할 위험도 배제할 수 없습니다.압수 절차는 수사 초기부터 급격히 진행되는 경우가 많으므로, 차량의 실질적 사용 관계와 방조 혐의의 인과관계를 법리적으로 다투어야 합니다. 이 단계에서의 대응이 늦어지면 형사 처벌 외에도 막대한 경제적 손실을 입을 가능성이 존재합니다.법률적 문제는 단순히 '진실'의 문제가 아니라 '입증'과 '해석'의 문제입니다. 음주운전 방조와 같은 사안은 초기 단계에서 전략을 어떻게 수립하느냐에 따라 진행 방향이 완전히 달라질 수 있습니다.현재 상황이 낙관적인지, 아니면 철처한 대비가 필요한 상황인지 냉정하게 판단할 수 있는 시점은 바로 지금입니다. 혼자 고민하며 시간을 보내기보다는, 전문가와의 심도 있는 대화를 통해 본인의 현재 위치를 정확히 진단해 보시길 권유드립니다. 이 단계에서의 신중한 판단이 이후의 절차에서 스스로를 보호하는 유일한 길이 될 수 있습니다.