아버지 앞으로 돼 있는 집을 사고싶은데, 시세보다 얼만큼 싸게 살 수 있을까요?
저희 아버지 앞으로 집이 두 채가 있습니다.
요즘 2주택자와 관련해 이런 저런 말들이 많이 나오고 있어서,
아버지가 가지고 계신 한 채를 팔려고 하시는 모양입니다.
그러실 거면 저에게 싼 가격에 넘기라고 말씀드렸거든요.
저희 부부도 이제 슬슬 자리를 잡아야 할 때가 된 것 같아서요.
그런데 제가 그 집을 어느 정도 싸게 사는 것까지 허용될까요?
뭔가 법적으로 제약이 있을 것 같고, 증여세 문제도 있어서요.
답변 부탁드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
특수관계인에게 시가 보다 저가에 양도한다면 부당행위 계산 부인에 해당할 수 있으며 이 경우는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우를 말합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.특수관계인으로부터 양도받는 것이므로 소득세법상 양도행위의 부당행위계산이 적용될 여지가 있습니다.
제101조 【양도소득의 부당행위계산】
양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한" 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
이때 기준은 시가이고, 대신 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우로 한정됩니다.
제167조 【양도소득의 부당행위 계산】
“조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다. (2017. 2. 3. 개정)
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김란진 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.부모가 자녀에게 부동산을 팔았을 때 주의해서 할 것은 ‘시가’로 거래했는가 하는 부분입니다. 부모가 자녀에게 부동산을 시가보다 싸게 팔면 싸게 산 자녀는 그만큼 이익을 얻게 됩니다. 그래서 세법에서는 특수관계자간에 매매거래를 할 때 시가보다 일정 범위를 넘어선 저가 양수를 하면 양수자에게 증여세를 과세합니다.
‘시가’란 증여의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 내에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가액을 말합니다. 해당 재산 자체의 가액이 없으면 유사한 재산의 가액을 시가로 보는데요. 아파트는 동일한 단지 내에 있는 전용면적의 차이가 5%이내 이면서 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5%이내인 경우를 유사한 재산으로 봅니다.자녀에게 판 금액과 시가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘으면 증여로 과세됩니다.
자녀에게 부동산을 싸게 판 부모는 양도가액이 적어지기 때문에 양도차익 역시 작아지고 결국 부모가 내야 할 양도세가 줄어듭니다. 그래서 세법에서는 특수관계자에게 저가로 양도해서 양도세를 적게 내는 것을 부당한 거래로 보아서 부당행위계산규정을 두고 있습니다.
양도세에서의 과세 기준은 증여세와는 다른데요. 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액 이상이면 양도가액을 실제 거래한 가액이 아닌 시가를 대상으로 양도세를 계산합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.애초에 가족 간의 거래는 세법 상 인정받기가 매우 힘이 듭니다. 실제로 대금 지급이 이루어져야 함은 물론이고, 그 양도가액도 시가의 5% 밑으로 내릴 경우 시가를 양도가액으로 보며 해당 대금의 출처도 실제로 양수자의 소득, 능력, 직업으로부터 발생하여야 합니다. 또한 세무서에서도 가족 간의 거래라고 하면 더욱 꼼꼼히 체크하고 검토하므로 매우 조심스럽게 하셔야 하며, 관련 절세방안은 세무사와의 상담을 통해 정하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.특수관계자에게 부동산 등의 재산을 매매할 경우에는 시가로 거래를 해야 합니다. 특수관계인에게 재산을 시가보다 저가나 고각로 매매하는 경우에는 부당행위계산부인과 증여의 문제가 있을 수 있습니다.
따라서, 시가의 95% 초과금액으로 거래 금액 결정하여 저가양도나 고가 양도의 문제를 방지하여 양도소득세나 증여세 문제를 발생하지 않게 하는 것이 좋습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
