집주인이 특약이행 거절한 경우 어떡하나요?

1. 특약으로 익일까지 등기부등본 유지이지만 지키지 못하였고 계약파기를 요청할 경우 보증금 전액 및 이사 비용등 손해배상도 책임지나요?

2. 등기부등본이 깨끗하여 새로운 세임자는 계약을 완료하고 진금을 치른 후 전임차인이 보증금을 돌려 받지 못해 임치권등기를 신청한 경우 계약을 파기하며 손해 배상액을 청구 할 수 있나요?

3. 2번이 발생한 경우는 집주인이 이미 갚을 여력이 없는 상태인 것 같은데 보증금을 두 임차인에게 모두 갚지 못하고 경매로 넘어갈 경우 후임차임은 손해를 보는 상황인가요?

4. 임차권등기 같이 예상치 못한 등기부등본 변동이 있고 집주인은 전 임차인과 새로운 임차인에게 갚을 여력이 없다면 피해가 크게 발생하는데 막을 방법이 없는거 아닌가요?

5. 특약을 넣어도 이행거절을 하였지만 보증금 반환이 불가해 소송이나 경매로 넘어가면 완전한 원금회복은 불가능한가요?