집주인이 특약이행 거절한 경우 어떡하나요?

Question

1. 특약으로 익일까지 등기부등본 유지이지만 지키지 못하였고 계약파기를 요청할 경우 보증금 전액 및 이사 비용등 손해배상도 책임지나요?

2. 등기부등본이 깨끗하여 새로운 세임자는 계약을 완료하고 진금을 치른 후 전임차인이 보증금을 돌려 받지 못해 임치권등기를 신청한 경우 계약을 파기하며 손해 배상액을 청구 할 수 있나요?

3. 2번이 발생한 경우는 집주인이 이미 갚을 여력이 없는 상태인 것 같은데 보증금을 두 임차인에게 모두 갚지 못하고 경매로 넘어갈 경우 후임차임은 손해를 보는 상황인가요?

4. 임차권등기 같이 예상치 못한 등기부등본 변동이 있고 집주인은 전 임차인과 새로운 임차인에게 갚을 여력이 없다면 피해가 크게 발생하는데 막을 방법이 없는거 아닌가요?

5. 특약을 넣어도 이행거절을 하였지만 보증금 반환이 불가해 소송이나 경매로 넘어가면 완전한 원금회복은 불가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

특약이행금지 조항이 있음에도 이를 지키지못하였다면 계약해제가 가능하고 특약으로 별도로 이행불능에 대한 협의가 없더라도 금전적인 손해 모두 손해배상청구가 가능합니다. 임차권등기의 경우 질문자님의 보증금으로 전임차인에게 보증금을 지급하려고 한것으로 보이니 이점은 확인해보시길 바랍니다.